在美国，购房者在申请房屋贷款前，都会心存疑惑：
在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？
不是！银行还是要看你的签证类型的。
首先，是要可以合法在美国境内居住的，所以签证过期非法滞留的不能获取银行贷款；
其次，没有在美工作许可的签证也不能获得贷款，比如旅游签证，因为银行审查贷款能力的重要指标就是收入水平，无法在美国境内工作就没有办法取得合法收入，没有收入银行自然不会通过贷款，而海外收入由于很难查验一般银行也不考虑。
第三，有些银行对有工作许可签证的类型也有限制，比如学生签证在毕业后一般都会先得到OPT获取暂时的工作许可（1-2年），然后再申请工作签证H1b，但是大部分银行都不能通过OPT申请人的贷款，因为现在的H1b抽签制度使得他们觉得OPT存在很大的风险，一旦申请人没有抽中H1b就失去了在美国工作生活的权利。
大部分银行审查贷款人的资格的第一步就是问你的身份（签证类型）以及是否还在有效期。身份有效再谈贷款能力的问题。另外就是有些银行对不同的签证也有不同的限制，美国公民，永久居民（就是常说的绿卡）以及工作签证如H1，基本所有银行都能做也并没有额外的要求；但是学生签证就一定要有OPT，不仅不是所有银行都能做，还有额外的对贷款额、信用分数和信用历史的要求。
怎么能知道银行最多贷我多少钱？
银行一般考虑以下因素来评估你的贷款能力和风险：
一是信用记录，最直观的体现就是信用分数，信用分数过低可能会影响你的贷款额或者利率，如果信用记录上有late payments，collection或是破产，不仅会导致信用分数低，还会直接导致银行不通过你的贷款申请；
二是月债务-收入比例（我们称之为DTI），一般银行可允许的最高DTI范围在43%-50%（每个银行的规定不一样），如果你的月收入是1万的话，你的最高月债务额就是4300-5000元，这些债务包含了贷款月供、地税、房屋保险、车贷、助学贷款、信用卡每月最低payment；
三是贷款额-房屋价值比例（也就是LTV），房子需要有足够的equity（资产净值），银行会聘请第三方估价师来对你的房子进行估价，如果房子估价不足，可能就会需要降低贷款额。
在你决定出售主要住所、第二栋房子或商用物业之前，你必须了解政府会从房子增值分一杯羹，征收资本利得税。
出售主要住所的屋主，可享主要住所免税额。售屋的第一笔25万元利润免付资本利得税。每名屋主可享25万元免税，如果房子是夫妻共同拥有，免税额就为50万元。所以若你买房时付了50万元，后来以80万元脱手，你赚了30万元，只有5万元须付税。如果你和配偶共同出售房子，30万元利润就完全不用付资本利得税。由于多数人买卖的房子的利润没有那么高，可能根本不会碰到课税门槛。
1031交易延税条款(1031 Exchange)适用于出售商业资产、投资物业(例如公寓大楼)、度假屋(只要符合投资的定义)时，延缓支付所得税。也就是说，当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享这项延税福利。
每种交易有特定准则，以下是一些必须遵守的一般规定。
交易必须是「同类物业」(like-in-kind)，但是这个定义很宽广，好的房地产律师可帮你。如果新的取代物业(replacement property)已找到，对方业主也愿意收购你的物业，那么交易就是以求售物业(relinquished property)交换取代物业。
如果你卖出求售物业时，还未找到取代物业，你可先卖你的求售物业，在180天内再买下取代物业。卖出求售物业的所得须由第三方中间人保管，直到用来购买取代物业。卖出求售物业的45天内，你须以书面通知中间人你想收购的取代物业，你会有135天来交割。
如果你想在卖出求售物业前先买取代物业，交易可在你购得取代物业后延缓180天。你需请第三方中间人保管取代物业的所有权状，直到卖出求售物业，在此也适用于45天内通知的规定。
如果你符合1031同类物业交易延税条款的所有规定，求售物业的课税基础转到取代物业，你不用付资本利得税，除非取代物业的买价低于求售物业的卖价。
一开始就要注意几件事：小心「消极债务」(passive liability)，若你原有100万元房贷，换了一个房贷为90万元的物业，在国税局看来你「赚了」10万元。如果你买卖大型物业，这些利润会迅速累积成可观数字。
要「交换」度假屋或第二栋房子，这栋房子必须是投资物业。如果你想交换度假屋，你必须证明这是项积极投资，也就是说付房租的房客至少住了一年。为了确保你不会把投资物业换成主要住所，国税局2008年在1031交易延税条款内，为住宅设立「安全港」(safe harbor)规定。交易后两年的每一年，房子必须租给别人至少14天，自用房子不能超过14天，就符合「安全港」规定。
交换的度假屋，不能为了利用主要住所资本利得免税的规定而成为主要住所。按照1031条款收购的物业，五年内不能享有主要住所资本利得免税的福利。
