缺乏“现金流”理念
刚走出国门来到美国的新移民们在“现金流”上不是特别敏感，很多人在最初设定美国买房的目标上，使用的思维还是停留在“过几年这房子可以涨多少？”的局限上。
美国房地产投资中，在出租房的租金回报中有一个“1%法则”
当很多刚从国内出来接触到美国房地产朋友最先听到的时候，一般会有点反应不过来，很多人会补充问道：你说的1%的意思是否是指房子的年租金回报是房价的1%么？
当他们得知1%是“月租金占房价的比列”，是十分吃惊的。这从一个侧面说明了国内外在房产“现金流”回报上的实操差异。当然，在美国也不是任何区域和时间节点，随随便便都容易找到满足“1%”租金法则的买房机会，这和投资策略、地区选择、房源渠道、买房时机和找房技巧都有关系。
现实中，哪怕买家找不到满足“1%月租金”法则的房源，哪怕是5%的年资本回报率所产生的年现金流也比国内一线市场强上很多了。此外，“正现金流”这个概念，是指导美国房地产投资最核心的底层逻辑，“现金流”是一个持续动态的概念，可以产生“正现金流”的才是资产，否则就是负债。
总之，如果您刚涉足美国买投资房，对于“现金流”的概念和实操中的衡量一定需要重视并吃透，否则在实操的时候很容易掉坑买到错误的DEAL或者被无良中介忽悠。
低估成本费用
如果说美国房地产也有“槽点”，那么恐怕被吐槽最厉害的，要数美国房地产的各类成本。对于初来乍到美国的新人，在实操前必须充分了解到美国房地产在持有和出租阶段所产生的费用名目及其原理，这样才能正确对待日后买房后种种“令你惊讶的费用”。
美国房地产税
如果你在买房的时候，你的上家持有房产已经好几十年，那么卖家把房子卖给你前，他自己每年交的房地产税的评估税基是低于市场价很多的，从而可以让他每年交很少房地产税。
然而你一旦通过市场价格接盘后，房子的地产税基马上因为这次交易被评估到接近市场价，从而让你在买房后所承担的房地产税远远高于你的上家。
因此，买房的时在看待房产税问题上，不要被卖家现有的地税金额给迷惑了，自己需要具体大致算一下。
初到美国的新移民，对于美国大宅坐拥阔气且优美的前后大院心驰神往，但你需要明确意识到的是：你眼前美好的一切都是靠钱堆出来且需要一直持续花费去维持的。尤其当你购买的是“准豪宅”或“豪宅”类物业的时候，越发需要重视这一点，如：
（1）因为房子院子面积大（有些大房子的占地可达一英亩或以上），导致花园绿植每月的养护、浇水、除虫驱鼠、还有游泳池的清理和设备维护犹如“钝刀割肉”，平均大几百美元到近千美元是必须的。如果遇到水管爆裂或泳池裂缝，光你这个月的额外水费损失都有可能超过千元。
（2）内部居住面积大，导致的水电煤费能源用的增加。房间多了，如果你自己动手能力不强需要请人做定期保洁，每次几百美元又是逃不掉的。有些社区还会有HOA的物业费。总之，你买的房子越豪，以上的这些内外维护费用也越高，以上很多费用都和人工服务相关，美国的人工服务的高昂，你懂的。
如果你想好好享受美国房地产给你带来的利益，先要充分了解清楚其背后运营的财务细节构成，这样你就实操中，就可“以终为始、有的放矢”的去践行。
而不是到时候觉得你的美国房子“买得起，却住不起”。
来回折腾，买入卖出变现过于频繁
这个坑其实是一个承接上面“买错房”后的一个连锁反应。首先，如此频繁的来回买卖折腾，暴露出的一定是买家在购买前没有做好功课，很可能连自己买房的目的、居住和使用规划、财务计算和退出策略都没有想好。
其次，那么短时间内再次上市，大概率就是赔钱。美国的房市，基本不存在类似中国一线城市那样的短期飙涨，因此你短期内挂牌可以卖掉的价格，在扣除这一年里的地产税、维护费、贷款成本和中介费后，基本就是赔钱的。
在这个反复折腾的过程中，基本是你自己出钱在为美国房产中介经纪人“打工”的过程，你在一年内的一买一卖2次交易，给其中相关的经纪人创造了2次快速提成佣金的机会，却留给了自己一地鸡毛。
这里科普3条有用的实操逻辑，希望对你有用：
（1）在美国，一般房产持有时间需要长达5-7年后再出手，基本可以让卖价扣除各类环节费用后让自己盈利。
（2）真正的好手，遵循的理念并不是单一的买入持有一定时间后再简单卖出变现离场那样简单。而是进行“只买入不变现”的滚雪球扩展原则去利用时间赛道去积累巨额财富。
比如：买入房产后到了一定时间房产增值后可以通过抵押再融资把现金借出来后再投资，或者高价抛售第一个物业后，利用1031 交换的“延迟增值税”的福利去买入下一个更大回报更好的房产。
（3）你真心需要一个好的房产经纪人来辅佐你做出正确的投资策略并通过扎实的分析去找到值得拥有的好DEAL。而不是那些追求佣金而让你买在山顶价格上的急功近利之徒。
2021年下半年，纽约市的房地产市场从上半年租金和房价的下跌中开始了令人难以置信的复苏。
这为2022年带来了好消息和坏消息。这座城市继续朝着全面复苏的方向迈进——这对市场和纽约人来说都是好消息，可以充分回归到五光十色的都市生活。
然而，这也意味着2022年的住房市场将变得昂贵，租金和房价将继续上涨。根据房产网站StreetEasy，以下是对2022年纽约市住房5大走势的预测。
大流行的租赁优惠将结束，导致新库存和高价租赁的浪潮
2021年夏季和秋季，纽约市的租金回升至接近大流行前的水平。这是由租户的高需求和租约结束时没有续签的优惠推动的。
StreetEasy衡量优惠是市场上提供一个月或多月免费租金的房屋的份额。2021年第一季度的优惠比例是该市有记录以来最高的。曼哈顿42.8%的租金，即24,361个单位，获得了优惠。
2020年第三季度，更多的曼哈顿单元（24,751套）获得了优惠。其中许多单元在一年内也恢复了原租金。租金优惠周转的速度将在2022年第一季度再次达到顶峰，届时几乎相同数量的单位将重返市场——而这次没有折扣。面对更高的租金，许多负担不起公寓的租户将被迫搬家。这将增加2022年第一季度及以后的大量需求和库存。
此外，人们迁往城市的速度在冬季通常会下降。因此，除了那些重返办公室的人之外，与2021年第三季度相比，2022年第一季度市场上的租房者将相对较少，但库存会更多。
库存多于需求意味着租金可能会在2022年第一季度停滞或下降。不过，如果发生这种情况，可能会很短暂。随着更多人在夏季搬回这座城市，租金肯定会再次上涨，而且2021年春季的多余库存也将到期。
与此相关的是，许多纽约市租房者目前正在推动Good Cause法案。这项拟议的立法将限制续租时的租金上涨，并防止房东在租约到期后驱逐租户。
国际需求将推动豪宅价格上涨
2022年销售市场有哪些预测？这将继续是”双城记”。一方面，豪宅区间的房价在三年放缓后现在正逐步上涨。另一方面，最低价格区间的房价将保持平稳。
豪宅市场迎来了重大时刻。根据StreetEasy价格指数，曼哈顿最昂贵区间的房价和布碌仑豪宅的房价上涨最快。在大流行期间，富人从许多科技股的飙升中积累了更多的财富。
此外，已接种疫苗的国际游客获准于11月恢复前往美国旅行。这种涌入可能会导致对纽约市住宅房地产的更多国际投资，并在大流行暂停和被压抑的需求之后增加对豪宅的需求。
然而，价格处于最低水平的房屋价格增长出现停顿。许多纽约人受到大流行的经济冲击，失业进一步加剧了这种影响。
2021年第三季度，布碌仑和皇后区最低价格区间的房价下跌幅度超过任何其他价格区间。虽然这对许多有抱负的买家来说可能是个好消息，但对于目前的房屋所有者来说却是个坏消息。
对最低价房屋的需求不足正在进一步降低价格，导致房主失去投资权益。（而卖家将损失利润。）对这些更经济实惠的房屋的需求减少可能会导致该级别的房价持平甚至下跌。
气候变化将成为纽约买家更大的考虑因素
今年飓风艾达的影响令2022年纽约市住房预测成为焦点。它对这座城市的破坏性影响为买家不断变化的优先事项增加了另一层考虑因素：洪水。
桑迪为纽约人提出了沿海洪水的问题，但在艾达之后，位于内陆的纽约人现在也要担心洪水泛滥。气候变化将成为许多人的重要考虑因素。
纽约市当前的洪水地图已经过时，没有显示哪些地区容易遭受洪水泛滥。联邦应急管理署（FEMA）提出了纽约市的更新地图，该地图发现处于危险之中的建筑物数量是以前的两倍。
随着洪水易发地区的保险费上涨，更高的洪水风险已经影响到房主的支出。根据FEMA数据，纽约市至少62%的洪水保险单的价格将上涨。对于27,200处房产，涨幅不大，每年不超过120美元。但大约10%或5,400处房产的年成本将增加120美元以上。
纽约市销售市场的路线修正将继续
过去3-4年的销售市场放缓是由“非理性”的市场行为造成的。由于投机性购买加上昂贵的新建筑，价格在2013年至2015年间同比上涨了10%以上。这导致豪宅库存相对于需求过剩，从而导致2018年至2020年价格下跌。
但大流行引发了纽约市房价三年来首次整体上涨。在大流行开始时，价格终于下降到足以让外部力量——低抵押贷款利率——引发需求激增。房屋销售恢复，然后创下历史新高，使价格开始回升。
因此，现在的市场比几年前更加理性。它是根据市场供求机制运作的，而不是过于乐观的开发商和卖家人为地诱导定价，或类似泡沫的行为。
我们对2022年纽约市住房的预测是，这种趋势修正将在来年继续。可能不会再出现另一次经济衰退导致利率再次大幅下降。因此，不会出现突然的、由外部驱动的需求激增。
最终，由供应方——新建筑、开发商、卖家——来正确定价他们的上市，以避免销售市场再次放缓。
需求端呢？随着购房者的持续需求，买家可以预期到2022年降价减少和竞购战增多。目前，该市没有一个街区的销售与标价比超过100%。换句话说，平均而言，该市所有社区的房屋均以或低于要价成交。这可能会在2022年发生变化。
对纽约市热门、设施丰富的社区的需求将继续上升
现在购物、餐厅和夜生活重新开放，对于有能力负担得起的纽约人来说，住在附近的便利设施附近再次变得很重要。正如我们在2022年值得关注的街区中所见，曼哈顿最热门的街区也是最昂贵的街区之一。
位居榜首的是苏荷（SoHo）、西村（West Village）、熨斗区（Flatiron）。
但热门区不仅限于曼哈顿。布碌仑也上榜，热点包括登波（Dumbo）、格林堡（Fort Greene）、布什维克（Bushwick）、郭瓦纳斯（Gowanus）和红钩（Red Hook），它们提供了同样多样化的餐厅和夜生活，使它们成为有吸引力的居住地。
今年，StreetEasy创建了一个关于纽市进展的指数，结果发现，地铁客流量增加，餐厅预订量增加，租金回升，房屋销售量增加。11月，该市的复苏指数自大流行以来首次达到80分（满分100分）。纽约市的复苏即将到来。
