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美国买房贷款条件与金额?

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近年来大批海外购房者涌入投资美国房产的热潮，在美国低利率的情形下，大部分置业者选择了贷款，希望在人民币动荡的时期配置海外房产最大化的为资产保值。

贷款人的身份有要求吗？

没有限制，任何人都可以申请。借款人可以是美国绿卡，也可以是旅游商务 B1/B2 签证，也可以什么签证都没有的中国公民，但借款人一定要有足够的收入和首付款。

美国房屋贷款申请流程是怎样的？

第一步：确定预算

外国人贷款需要提供35%-40%的首付。根据您的财务能力，确定购房预算。我们根据客户的资产以及收入情况，一般能够获得60-65%的贷款申请， H1B、L1签证和绿卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入证明以及资产证明。

第二步：申请贷款预批准书

美国购房，您在报价时需要提供资金证明，包括首付的银行存款证明以及银行的贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。申请银行的贷款预批准书，需要提供国内的收入证明，雇主证明信，以及国内的信用征信证明。

第三步：贷款正式申请与批准

您与卖家签署房屋买卖协议后，进入贷款正式申请阶段。银行对房屋进行价格评估，并正式审核贷款申请。这个阶段，银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后，银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。整个贷款流程，通常需要45-60天。

房屋贷款所需哪些文件？

一、国内收入证明文件：

国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入；

雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。

注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。

二、国内信用/征信记录：

如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录；

如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费： *电话号码 *银行借记卡（即 Debit Card） *银行信用卡（即 Credit Card） *银行账号

三、海外银行存款证明：

两个月的银行存款证明（银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户），而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。

贷款需要支付哪些费用？

一、房贷批准之前所需费用：

国际征信调查费：$250（不可退还，申请贷款预批准书时支付）；

房屋估价费：该项费用为$800-$1100左右（不可退还，买家与卖家签署房屋买卖协议之后，正式申请贷款时支付）。

二、房贷批准之后所需费用：

银行审核费：$1,145；

第三方服务方收费：包括监管服务费、产权保险费、政府登记费等。大约在$2,000-$4,000，根据房屋售价及贷款金额大小而变化，是第三方收费并与房屋交易相关，与是否贷款无关。

外国人有哪些贷款计划选择？

目前美国的平均贷款利率在4%-5%左右，而提供给外国人的国际贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

浮动利率贷款 (ARM)

通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2016年1月1日，在西雅图购买50万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.5%，从第六年起浮动。

固定利率贷款 (FRM)

常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。

短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款的利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。

值得一提的是，由于中国人大多没有美国信用记录，收入主要来自海外，贷款机构通常有30-40%的首付要求，而且会要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

外国人可否以公司名义获取贷款？

许多外国人希望保护自己的隐私以及获取税率上的优惠，会以公司名义进行房产购买。

公司名义获取贷款是没有问题的，只需要出示相关的公司注册文件。

贷款购房有哪些优点？

第一，减免报税额

根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款” 和“信用贷款” 。只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目” 享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额” 。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

第二，具有灵活性

时间的灵活性。在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后，再向银行申请借贷项目。项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。

2022-01-05 发布

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美国买房贷款详解小公式看你多能贷多少

遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那么难。

美国买房贷款申请的“房”分三种：

自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的

第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；

投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。

在不少地方，由於地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。

举个例子：

同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。

也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。

下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。

1.美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？

没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入

更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎麽决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。

2.需要多少，有额外要求吗？

买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。

什麽是PITIA？

PI = Principal & Interest，房贷

T = Tax，地税

I = Insurance，保险

A = HOA，管理费

所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。

要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。

除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！

比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。