遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那么难。
美国买房贷款申请的“房”分三种：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的
第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；
投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。
举个例子：同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什么有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。
下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。
Q:美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
A:没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入
更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。
这个怎么决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
Q:需要多少，有额外要求吗？
A:买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。
Q:什么是PITIA？
A:PI = Principal & Interest，房贷
T = Tax，地税
I = Insurance，保险
A = HOA，管理费
所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。
要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！
比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。
所以如果有买房的打算但资金又不够的话，提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的银行流水（Bank Statement）。例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那么钱就要6月份或者之前打过来。不过如果你需要使用收入，那么要两个月的银行流水；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入，那么一个月的银行流水也可以。
快速计算能贷多少
贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款？有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额≤45%税前月收入
举例来说：某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那么每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那么每个月就是$833.33。
假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡还款额是$100，那么所有的费用总额是$4,497.82/月。
又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。
所以，这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%，小于45% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
对于国人来说，我们购房的时候除了要了解价格、位置、周边配套等，往往还会考虑园区楼盘的开发商和物业等方面，因为这些因素会直接决定这个小区是否优质。
一个优质的小区不但在环境、地理位置等方面有优势，在日后生活中也可以为我们提供许多便捷，让生活变得更加舒适、安全。在美国，也是如此。
美国的社区
美国最早是由社区发展而来，所以这个概念也成了美国一个显著的特征。
经常看美剧的小伙伴应该知道，在美国，许多住房都是设有社区管理协会（简称HOA）的，它的成员一般由小区内业主选举产生，存在感也很强。包括物业公司的选择、相关行为规范的制定、公共设施的集资建造等等重要事宜都是由他们来决定，甚至还会雇佣专门的保安和巡逻队，来确保住户的安全。不仅直接代表小区，也更贴合住户的利益。
所以在美国，拥有HOA的社区是优质社区的前提，更是投资者的首选。虽然美国的社区与中国的社区概念并不一样，但是一个优质的社区对于美国人来说也是极其重要的。
美国优质社区VS差社区
在美国，不同层次的社区之间，存在着巨大的差异。除了是否拥有HOA，我们还可以通过以下几点来判断和分辨。
环境
优质社区往往对公共区域和环境投入更多，人口密度和容积率低，而差的社区一般房屋密集，也不注重社区环境。
就像我们在电影或美剧中看到的那样，在好的社区，住户们更喜欢打理自己的院子，许多人甚至会雇佣临时工来帮忙修剪草坪，清理泳池，大家根据规定互相制约，如果有人不好好打理自己的院子，还会有被投票驱逐的风险。而在差的社区，居民整体素质较差，自己的环境都打理不好，就更别提整体的环境了。
安全性
优质的社区对安全投入都很高，比如安装摄像头、雇佣保安等等。除此之外，由于容积率低，住户之间都互相熟识，如果有陌生人进入徘徊，看到的邻居都会第一时间打电话提醒或者直接报警。而差的社区多处于老旧、混乱的地方，人口密集，流动性较大，安保设施也比较薄弱。
学区
美国的基础教育都是就近入学。之前我们也说过，美国也是有学区房的，从这个角度来看，社区是否涵盖或接近优质学区也很重要。对比来看，好学校所在的社区基本都是优质社区，教育资源会好很多。这一点是差社区没法比的。
我们不难看出，优质社区价值更高，无论您是想要投资长租房、短租房或者是想要购买房子自住，一个优质的社区都是非常必要的。它不但更好租出去，为您赚取更多的收益，还能提高自住的生活品质。
如果您想要在美国佛州购房，不妨来看看这些正在热卖的优质社区。
LEGADO
LEGADO社区由美国著名开发商MattamyHomes打造的，坐落于佛罗里Windermere镇的西南部。社区周边涵盖各大热门商场和游乐设施，社区内更拥有全面、完善的规划。已知居住在Windermere的名人众多，比尔盖茨也在此拥有房产，整体住户锁定为上层中产阶级，是名副其实的优质社区。
Storey Park
社区位于佛罗里达州奥兰多市东南方向，处于Lake Nona市北部，同时靠近奥兰多国际机场，交通十分便捷。环境方面，完美的植被绿化令人心旷神怡，开发商还将现代化与高科技融入其中：社区内的房屋均配有大量智能家居设备例如智能监控、电子锁等，并且所有的独栋建筑都装有太阳能发电设备，保障了人们生活的便捷、舒适以及安全。
除此之外，社区北近中佛罗里达UCF大学城和Valencia社区大学，西近中佛州医药大学，坐拥整个奥兰多地区最好的教育资源；仅五分钟车程的Lake Nona医疗城，也为居住在这里的人们提供了绝佳的养老、就医、就业资源。
Champions Gate
社区由美国知名建造商Lennar精心打造，位于无数人向往的高尔夫度假胜地，拥有优质的绿化带以及完全的配套设施。值得一提的是，该社区整体规划建设3000个物业，且社区内实行全封闭门禁管理，24小时都有门卫执勤，安全有保障；度假区域和自住区域也是分开的，不用担心干扰问题。
Winding Bay
以优质学区和高性价比著称的满分别墅，坐落于佛罗里达州橙县冬季花园市，规划有各类别墅房型，社区自带泳池、散步公园、儿童游乐区等公共设施。Winding Bay周边有多所高分中小学，教育资源雄厚，未来还将有新建的Valencia社区大学校区。
