现在买房已经不是一个人的事情了。不少年轻的朋友们，买房时候还是需要父母的支援，毕竟高房价已经压倒了一代人。尤其是在国外，不少留学生们买房多半还是靠父母作“靠山”。
不少移民美国或在美国留学的儿女们，在思考买房子的时候，父母总会问一句“还差多少？”父母想帮在美国的儿女买房，但是又不知道怎么把钱“运”过去。
今天为您介绍一下，父母应该如何把买房钱给自己的子女“运”到美国去。
01
给子女打钱在美国买房的优势
如果父母送钱给子女付美国买房的头期款的话，可以让他们的首付比例达到较好的贷款条件。银行一般规定，超过25%比例的首付款，可以免除办理贷款保险，同时也有助于享受到最好的利率。但是，你还是要出示一些文件给贷款专员，以证明父母有资助到你。
首先，贷款专员会拟定一封信，信上会注明这笔钱是父母赠与给购房者的，金额也会列出来，然后双方（父母和子女）都要在这封信上签名。
不过，如果这笔钱提前三个月被转到了购房者的账户上，银行一般就会认为，这笔钱已经成为了您的个人资产，所以就不会再要求买房者出示这封信。当然，实际情况还要视个人的具体情况而定。
可以说，有了父母的帮衬，子女的购房过程也变得轻松些。
02
给子女在美国买房有哪些讲究
美国国税局 (IRS) 规定：每年每个父母（包括岳父、岳母、公公和婆婆）可以免交“赠与税”而赠与每个子女最多$14,000。
比如，一对新婚夫妇要买房，双方父母共四人，每人分别赠予$14,000给这对小夫妻，$14,000乘以8，这样小夫妻最多可以收到$112,000而免交赠与税。这笔钱绝对够这对新婚夫妇付房子的头款了。这笔$112,000的赠予款，父母四人是不需要缴纳赠与税的，而接受赠款的小夫妻也不必缴纳收入所得税。
03
想多给子女转钱的几种方法
第一种，年末的时候每人送$14,000, 年初时每人再送$14,000,这样父母就可以赠送比原来每年免交赠与税所多出一倍的金额。
第二种，如果无法赶在年末赠送，那么在年中也是有办法多赠送的。美国国税局规定，每个美国公民或居民一生可享受到免缴赠与税的赠予额有543万美元。所以，这多出的$14,000赠与款可以就可以用这个543万来抵税。
举个例子。如果每个父母想给每个子女$20,000美金，那就比每年的免税赠予额($14,000)多出了$6000,而这$6000就可以从543万里面扣除，所以还是免税的。所以，只要父母（必须是美国公民与居民）一生中赠送给其子女的钱款数目不超过543万美元，就不用担心缴纳赠与税的问题。
04
父母需要办理一些什么手续
现在越来越多的中国留学生选择毕业后留在美国，然后结婚、生子，到买房的时候难免需要父母帮衬。如果父母拥有美国绿卡或公民身份，那么就像上述的那样，其一生的免税赠予额是543万美元；但是，如果父母是中国国籍（且没有美国绿卡）的话，其终身的免税赠予额只有6万美元。
不过话又说回来，就算是中国籍的父母赠送了超过这个金额，美国政府也管不到他们。但是，如果接受赠与的子女每年收到超过$100,000的来自外国人的赠与额，那么美国子女（受赠者）就必须向美国政府申报，即填一张3250表；如果不填，他们将会被罚款。
至于有美国身份的父母，如果他们每年赠与其子女超过543万的赠予额，那么他们必须填写709表。所以说，只要是赠予行为发生了，且超过了所规定的免税的数额，就必须有至少一方要主动上报国税局。
05
父母从中国汇钱去境外有管制
中国政府规定：每个中国公民每年只能从中国汇出50,000美金去境外，包括美国。
父母最好从中国的账户直接汇款到其美国子女的账户上，而不要先把钱汇到父母在美国的账户上，再进而转到其子女的账户上。
父母还必须注意：千万不要直接送现金给您的子女，之后再让子女存入他们自己的账户。这是因为，在美国，如果有超过一万美元的现金被存入某个人账户，该个人必须详细说明该收入的来源。
如果孩子在美国读书工作，不少中国父母都会考虑帮他买套房子，不过根据子女在美国的阶段不同，身份不同，买房的套路也大不相同。
06
H1B签证和OPT的关系
为持有学生签证的孩子买房最简单，但是贷款时没有优势，换句话说就是贷款的利率会高于其他身份的情况。买房可以全款付清，或者走外国人贷款。
当孩子毕业后，这时候就可以向学校申请OPT，OPT是持有F1签证的学生在毕业后申请的合法留在美国的实习签证。从这个阶段开始，由于有了收入，有了在美国报税的记录，那么购房时可以享受和美国公民同等的低首付比例，和低利率的待遇。并且在贷款条件上也宽松很多。比如大家耳熟能详的大型美国银行，摩根大通，美国银行都不给外国人放贷，但是如果您是OPT或者H1B，那么就可以从他们那里贷到款。
OPT结束时，如果找好了工作，孩子的身份就变成了H1B，也就是工作签证。这个签证需要抽签，能不能拿到全看运气，很多优秀的中国孩子想留在美国，但是因为没有抽到这个签证只能回国。
07持H1B签证贷款买房有何优势
H1B在贷款购房时有天然优势，如果抽中H1B，就能享有和美国公民同等的低首付和低利率的待遇，即使H1B没有被抽中，但只要还在OPT有效期内，仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇。
在贷款条件方面，在贷款机构选择上会相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。贷款条件也容易满足，由于H1B是工作签证，也就意味着如果你有工卡以及近期的收入和报税单，你的贷款和本地贷款要求是一样的，银行会根据你收入能力的大小，信用，税单，而决定你的贷款额度和利息，甚至有可能你能享受自住房免税条款。
08
持有H1B签证适合什么类型的贷款项目？
作为一个持有H1B签证的中国人，你能申请到的贷款很可能是美国传统型贷款，审核依据是美国两大住房抵押贷款公司“房地美”和“房产美”的标准。为此你需要满足以下几个条件：
最低620的信用分数
无收入限制
能出具至少两年的报税单
具备这些条件，你就可以申请到一个贷款了，而首付的比例也因银行和贷款机构而异，同时也是会取决于你的贷款数额。你后续需要支付的房屋贷款保险也会比FHA少许多，并且保险费用会在贷款额度偿还到房市值的20%之后就消失，除此之外，你不需要支付额外的中介费和申请费用。
09
H1B签证时效所可能带来的税务问题
与绿卡持有者不同的是，H1B签证属于非移民签证，加上后续延长期，你可以在美国工作六年，也就是说如果六年期满后你依然是H1B签证的身份，你就没有办法继续呆在美国了。而之后如果你打算卖掉房产然后离开美国，那么你就需要缴纳盈利部分的所得税，但这笔税费可不低。如果你有转换身份的打算，那也要尽早开始准备。
在美国买房为什么不担心欺诈？
核心角色：第三方托管公司
Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美国的房地产交易中，在交易过程中，买卖双方将资金及房产证明交由第三方公正（escrow）暂时保管，以保证条件满足后双方履行合约。
大多数房地产交易中往往面临一个共同的问题：互不信任。作为买家，你会在房屋状况还没有达标前，就把辛苦赚来的钱交给卖方吗？不会。同样，如果你是卖方，你在买家没有结清余款前就把房子产权转让给他吗？也是不可能的。
互不信任的情况下，如果没有能够消除双方不信任的第三方存在，交易必将暂停。房产买卖过程中，即使最简单的交易也涉及无数细节。像体育比赛一样，房地产交易也需要一个裁判，帮助买卖双方把过程中出现的每一个细微的问题，在交易完成前全部解决。
Escrow便是那个使比赛保持公正的裁判。严格说来，Escrow不属于买卖方任何一边——他们是中立的。他们对买卖双方都是无私公正的第三方存在，不会有任何偏袒。
这么看来Escrow在美国房产交易中是不可缺少的，那么由谁来做Escrow呢？买卖双方如何选择Escrow？
一般由卖家的房地产经纪人的推荐来选择Escrow公司。
Escrow收取的费用根据房产的交易价格来定，一般是房价的１－２％。通常由买卖双方平均分摊。
在买家和卖家签订了合同之后，房产就进入了“Escrow”（第三方托管）的阶段。这个阶段可以持续２０－30天或更久。“所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明，都交给Escrow，由Escrow在交易协议中注明。
这一过程，称为开始代管流程 （Opening an Escrow）。代管所有材料的机构被称为“Escrow Agent”（第三方托管代理），他们将确保交易按照约定的步骤进行。
当Escrow Agent第三方托管代理人确定买卖双方签署了所有需要签的文件，房产证件检查完毕，则结束托管（Closing of Escrow）。Escrow代理人需要将文件、资金、保险、合同等分别交与适当的一方。至此房产交易过程结束。
房产进入Escrow后，可以随时取消交易吗？当然可以。那么取消后可以取回托管的保证金吗？
答案是：不一定；看情况。
这一切还得看合同里的“contingencies“（履行合同的先决条件）条款。 这个条款可能包括资金筹备，房屋检查，业主保险和评估。在紧急情况下，卖方接受买方的报价，买房需要写下“履行合同的先决条件”清单。
若买家在后续检查过程中发现严重问题或房屋评估的价格低于销售价格，而买家因此无法贷款，就可以退出交易，通过提交第三方托管撤销指令来拿回托管的保证金。
当买家成为新的房主。买家的贷款方需要建立的一个账户，用来支付房产税和各种各样的保险账单，如:房主保险、抵押贷款保险和洪水保险等，这个账户也就是“Escrow Account”（第三方托管账户）。对于公寓业主来说，一个“Escrow Account”（第三方托管账户）也可以用来支付HOA业主协会的费用。房产交易结束后，买家可以提前支付几个月的税金和保险费。
在这之后，买家的一部分抵押贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动，这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核，以确保有足够的资金用于支付费用。如果你碰巧多付了钱，你的贷方会给你退款。
如果买家用FHA贷款买了房子，或者只付了不到20%的首付，就需要一个“Escrow Account”(第三方托管账户)。
那当买家支付20%或更多的首付时，是否还需要Escrow Account第三方托管账户？这取决于买家的预算能力。如果买家可以每个月存下钱并把钱存到一个有利息的账户里，那么就可以跳过Escrow Account第三方托管账户。
还有一些买家选择建立Escrow Account第三方托管账户，因为每个月可以拿到利息。（在少数几个州，贷款人需要支付他们为你所持有的钱的利息。）决定是否开设Escrow Account第三方托管账户，就看你是否可以在面对巨大开销时有所准备。
