家住美国网站12月8日报道，据美国地产网站《www.realtor.com》12月2日报道，通货膨胀现在美国是一个热门话题，在10月份，年通货膨胀率上升到令人震惊的6.2%。这是30多年前自1990年11月以来的最高水平，比我们过去5年所享受的2%的可控水平大幅上升。

回顾美国人现在的日常生活，所有美国人正在为几乎所有的生活花费更多的钱，从油箱的汽油到暖气账单到食品杂货等等。那么一个令人关注的话题就是，通货膨胀对美国人的住房的影响是什么呢？

毫不奇怪，通货膨胀也在很大程度上影响着美国房地产市场。根据斯坦福大学（Stanford University）的一项研究，住宅房地产历来是通胀时期的“投资避风港”。研究人员发现，在美国物价飞涨的1970年代（是又一个通胀飙升的时期），房价相对于经济规模而上升。这对房主和房地产投资者来说是个好消息，因为这意味着他们的房子不断升值，有助于抵消其他地方不断上涨的价格。

然而，如果你正在为一个新家买家，这是一个巨大的挑战，在今天可能也是如此。那么，什么是通货膨胀，是什么导致了通货膨胀？

简言之，通货膨胀是指商品和服务价格上涨，从而降低了公众的购买力。目前，有几个因素导致了通货膨胀。首先，考虑政府援助在COVID-19流行病期间的影响。白宫政府的货币放水大大稀释了美国人的钱包。

Realtor.com公司经济研究经理乔治·拉图（George Ratiu）解释说：“由于政府支持美国家庭并提供财政援助，这让许多人有了更大的购买力。而且许多美国人可以远程工作，不需要花在（比如）办公室外卖午餐、通勤和停车、干洗和其他费用上。因此，这些商品和服务的供应方的公司需要收取更多费用，因为他们的客户较少。”

而随着上述服务业交易数量的下降，企业主提高了价格以维持生计。

今天导致美国通货膨胀的另一个因素是：全球范围内发生的供应链问题。由于疾病和封锁减缓了业务，制造业因疫情大流行而中断，货物进入港口仍然存在重大问题。（洛杉矶/长滩地区是一个经常被提及的瓶颈，有如此多的产品通常是从亚洲运到那里的。）一旦这些产品到达美国，用卡车将其运到美国也是一项挑战，因为可以驾驶16轮车到他们需要去的地方取货的人越来越少。

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“现在美国工人建筑短缺。雇主正在提高工资以解决这一问题，但也因此提高了价格。现在必须给你的工人和司机更多的工资，制造商必须提高价格来抵消这一点。”

通货膨胀如何影响房价？

那么，通胀如何影响房价呢？甚至在通胀开始上升之前，美国的房地产市场供应就一直很紧张，价格和租金都在攀升。纽约大学伦纳德·N·斯特恩商学院罗伯特·卡维什经济学教授劳伦斯·怀特（Lawrence J.White）解释说：“通货膨胀加剧了住房供需失衡，这意味着住房价格将进一步上涨。同时，人们认为，‘我需要一个对冲通胀的工具，住房传统上是一种长寿、耐用的资产。’”

在这种心理预期下，有越来越多的人涌入房地产市场，需求就越大，供给就越少，价格就越高。由此导致今年的房屋销售和租金中值达到了历史新高。

劳伦斯·怀特（Lawrence J.White）还说，现在美国大部分地区都存在严重的房屋建设问题，这使得市场对希望购买和租赁的人来说更加艰难。

怀特解释说：“土地使用限制，无论是单户住宅的面积，还是多户租赁或公寓物业的面积，都进一步限制了住房的供应。”

通货膨胀对购房者和卖家意味着什么？

毫无疑问，强劲的通货膨胀将影响购房者的预算。大多数购房者倾向于为购房融资，这意味着他们需要首付，然后必须向金融机构申请抵押贷款。

拉图说：“假设他们有首期付款，抵押贷款付款将是他们负担得起的主要决定因素。而抵押贷款利率往往与通胀同步变动，因此抵押贷款利率将同步缓慢上升。美联储一直是抵押贷款支持证券的主要购买者，但这将在2022年4月结束，从而推高利率。到今年11月底，房地美利率上升至3.10%，这意味着今天的中等价格房屋购买者每月将花费160美元更多关于他们的抵押贷款支付，这是一个明显的影响。”

对于卖房者来说，当前市场紧张可能是一个获取利润的好时机，前提是售后服务可以让他们找到负担得起的地方搬家。但是，住房还有居住的属性，如果卖出售并想留在该地区，你能买得起你想要的东西吗，或者通货膨胀已经大大削弱了你的消费能力？这是一个很重要的问题。

通货膨胀会持续多久？

随着通货膨胀蚕食购房者的消费能力，许多人可能会想：什么时候情况会好转？

怀特说：“我的预测是，随着供应链问题的解决，大多数地方的房价都会上涨。”“去年疫情流行趋势是：我们已经开始了50年的消费趋势。人们已经从消费品转向体验消费，去健身房，外出就餐。但是疫情改变了很多生活方式，谁想在大流行期间去餐馆或电影？

怀特说：“但如果情况发生变化，我们确实在服务上花了更多的钱，这将有助于解决供应链问题。瓶颈港口的商品需求将减少。”

一旦发生这种情况，通胀应该会有所缓解，让购房者回到大流行前的预算水平。

另外，影响房地产市场的另一个大问题是抵押贷款利率下一步将走向何方。这在很大程度上取决于美联储采取的措施。

劳伦斯.云说：到明年年底，30年期抵押贷款利率可能从目前的3%上升到3.7%。因此，一些买家将不再有资格获得更高利率的抵押贷款。随着市场价格变得太高，他们要么降低支出，要么暂时观望。对于手头有额外现金的购房者来说，这将是一个进入市场的好时机。虽然通胀在短期内将有利于卖房者和投资者，但人们希望2022年后通胀将得到遏制。然后，这股潮流将转向有利于购房者的方向，使得在新的一年里购房变得更加容易。

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