《家住美国》网站11月5日报道，据10月27日CNBC财经网站消息，美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）近期的统计数据显示，10月全美国抵押贷款利率一直在大幅上升，上周再次升至8个月来的最高水平。这导致上周抵押贷款需求喜忧参半，与前一周相比没有变化。此举既抑制了投资者的再融资需求，也在一定程度上减缓了房价上涨。
统计显示，符合美国金融机构标准的贷款余额（548250美元或以下）的30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率从3.23%上升至3.30%，首付20%的贷款的平均合同利率从0.35（包括发起费）下降至0.34。一年前，这一比率下降了30个基点。
因此，经季节性调整后的测算，美国人的房屋再融资需求每周下降了2%。成交量比一年前同期下降了26%。抵押贷款活动的再融资份额从上周的63.3%降至62.2%。
据美国抵押贷款银行协会(MBA)负责经济和行业预测的副总裁Joel Kan在一份新闻稿中说：“利率的提高导致再融资活动连续第五次下降，达到2020年1月以来的最低周速度。更高的利率继续降低了美国借款人再融资的动机。”
尽管美国人购房抵押贷款申请本周比上周增加了4%，但比一年前同期下降了9%。随着房价持续上涨，且大部分销售处于较高的价格水平，平均贷款规模升至三周来的最高水平。
Joel Kan补充道：“上个月新屋和现房销售均处于2021年初以来最强劲的销售速度，但首次购房者在销售活动中所占份额正在下降。”
标准普尔（S&P）Case Shiller的最新房价数据显示，一年来，美国全国房价上涨近20%，但过去一年一直稳步上升的年涨幅与上月相比没有变化。这可能是一个迹象，表明更高的抵押贷款利率让凶猛的房价涨势稍稍有些降温。
尽管抵押贷款利率从本周开始小幅下降，但这可能只是下周之前的短暂暂缓。人们普遍预计，美联储将于下周三宣布，将逐步减少对抵押贷款支持债券的购买。这将使利率今后会更逐步升高。
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遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。
而且贷款买房也远没有你想像的那么难。美国买房贷款申请的“房”分三种：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的；
第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；
投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。
举个例子：
同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。
也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。
下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。
美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入
更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。
这个怎么决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近的房子，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
需要多少，有额外要求吗？
买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。
什么是PITIA？
PI = Principal & Interest，房贷
T = Tax，地税
I = Insurance，保险
A = HOA，管理费
所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。
要给银行看到还有6个月PITIA这么多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！
比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。
所以如果有买房的打算但资金又不够的话，提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的银行流水（Bank Statement）。
例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽钱就要6月份或者之前打过来。
不过如果你需要使用收入，那么要两个月的银行流水；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入，那麽一个月的银行流水也可以。
快速计算能贷多少款
贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额≤45%税前月收入
举例来说：
某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那麽每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那麽每个月就是$833.33。
假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡还款额是$100，那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。
又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。
所以，这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%，小於45% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。（注：根据每个人的情况不同，有的申请人的百分比可以宽限到50%）
关于信用以及利率等
不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。房贷款利率比自住屋差一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
