据2021年4月21日CNN在线报道，近年来，美国房地产市场正在蓬勃发展很有可能你的房子比一年前更值钱，这使它成为一个诱人的卖出时机。

通常，美国人喜欢在许多在线交易网站上评估自己房屋的价值，但你能在多大程度上依赖在线评估？比如，你相信Zillow的Zestimate或Redfin或Realtor.com提供的数字吗？

虽然目前在在线各种评估数字可能让你眼花缭乱，但在这种快速发展的市场中，很难预测你家的实际售价。

Zillow公司副总裁Krishna Rao表示：“卖家现在可能非常惊讶现在评估公司给出的数字，即使他们可能在几年前就考虑过出售，看看现在的市场的上涨状况也会令人惊讶。”

他说，这些计算的变量涉及数百个因素，包括当地房地产数据库、一段时间的销售记录、财产记录、税务记录和其他来源。

虽然准确度正在提高，但一个站点上的估计值仍然可能与另一个站点上的估计值相差很大，有时相差甚至数十万美元。个人估计可能远远超过或低于房屋实际列出的价格和最终售价。

Krishna Rao说，美国的房地产市场迅速升值，房屋在几天内就会售出，这增加了更多的不确定性。

Krishna Rao给出了用户需要了解的有关在线房地产估价的信息，以及如何在这个市场上充分利用这些信息。

哪个在线评估工具最好？

每一家在线房地产公司的估价都有自己的特色，可以说是各有千秋。

Realtor.com产品管理总监戴夫·马斯特斯（Dave Masters）说：“如果你查看多个网站中的一个地址的估价，输入结果可能会非常不同。”

这就是Realtor.com从其合作的数据公司提供三种不同估计的原因之一，这些数据来源通常由贷款人和保险公司综合使用。

戴夫·马斯特斯（Dave Masters）说：“我们认为这三个数字更具洞察力的一个原因是，它显示了卖房者的情况是多种多样的。”“有些市场的差异不是太大，在其他情况下，它们可能会大不相同。”

马斯特斯说，当前房地产市场的快速发展使得估计价格变得更加困难。例如，当市场上有更多可比房屋时，估值模型会随着附加数据变得更加准确。但在一个竞争异常激烈的市场中，房屋销售速度很快，价格往往远远高于要价，估值销售价格不一定代表公平的市场价值，也不应该代表公平的市场价值。

Zillow和Redfin通过定期发布准确度报告提供了一定的透明度。

据有关部门估算，在全美国国范围内，市场上房屋的Zestimate平均错误率为1.9%。与此同时，Redfin表示，在其运营的43个州和哥伦比亚特区，市场上房屋的估计平均错误率为2.19%。这意味着，市场上有一半房屋的估计值与Zilliow或Redfin的估计值相差约2%。

但是如果你只是想卖掉房子，而你的房子不在市场上的交易系统里，那么错误率就会高得多。非市场住宅的Zestimate的中位错误率为7.3%。Redfin对非市场住宅的估计中位误差率为6.94%。

Krishna Rao说：“因为有更多的最新信息，所以市场上房屋的准确性更好。”“典型的房屋信息可能已经过时。业主添加了一些东西或进行了翻新。我们的估计无法包含这些信息。”

Krishna Rao认为，得益于更好的数据收集和算法，随着时间的推移，估计值变得更加准确。

事实上，他们已经改善了很多，Zillow说他们愿意在一些市场以最优惠的价格买房。自2018年以来，该公司通过其Zillow Offers部门直接购买了1.13万余套住房。在今年3月份，该公司表示，它开始根据Zestimate在市场上购买房屋，在市场上，它确定该估计足够准确，可以提供现金。

Krishna Rao说：“我们对我们的选择有足够的信心，客户可以按这个价格购买。”

在线评估仅是参考起点

对于大多数卖家来说，在线评估不是最终报价。这只是一个起点。

但如果房地产经纪人不相信这套房子的价值接近在线估价，这可能会导致一场艰难的对话。

例如，今年4月早些时候，马里兰州银泉市（Silver Spring）一栋面积2626平方英尺、有四个卧室、五个浴室的住宅估价为84.3万美元，销售范围可能达到91.6万美元。

但这所房子上周以55万美元的价格被列为“未经雕琢的钻石”，表明这所房子需要装修。在挂牌页面上，Zillow甚至承认：“这套房子的标价和Zestimate非常不同，所以我们可能遗漏了一些东西。”

Susan Janney是这所房子的长期代理经纪人，她说她估计这所房子装修至少需要20万美元。她说：“社区可以支持它以90万美元的价格出售，但目前的情况并非如此。”

结果，该房屋上市一周后，Zestimate的估值已经（估计已考虑上市信息）跌至608149美元。

“这些估计有助于进行初步对话，”温德尔米尔地产经纪公司专业合作伙伴（Windermere Professional Partners）驻华盛顿州塔科马（Tacoma）的经纪人安德斯·易卜生（Anders Ibsen）说。“但在线评估永远无法取代一个有经验的人，在线评估看不到到房产并理解价值背后的真正细微差别。”

华盛顿州塔科马市（Tacoma）的一所海滨住宅有三间卧室，面积1468平方英尺，上个月估价为658000美元。那是在易卜生对这所房子进行评估，查看该地区的可比房产和销售额，并以95万美元的价格将其列出之前。

“这些模型可以获得很多信息，但你不能让评估系统进入你的房子。”他说。他说，这所房子最近进行了一次非常有品味的装修，人们将其与没有60英尺高的海滨的房子进行了比较。目前的估价为958657美元。这套房子已经上市近40天了，目前正在等待报价。

“他们不是坏工具，”他在谈到在线评估时说。“他们不是无所不知的工具。至少是一种参考”。易卜生说。

Redfin的首席技术官布里奇特·弗雷（Bridget Frey）承认，一些影响房屋价值的变量是在线评估并不总能获得的。例如，住宅中的属性、视图和灯光的条件。

虽然一些房主起诉了在线房地产公司，因为他们觉得估价妨碍了他们的房屋销售，尽管这种起诉不了了之。但大多数卖家现在明白，在线估价只是房屋定价过程中的一个变量。

易卜生说，对于你自己的房子来说，比评估意味着什么更重要的是，其他人的房子的在线评估说明了在购买或出售时现实的预期，如果你让买家和卖家查看这些电脑平均值，就会知道他们对某个街区或某个价位范围内的房屋的感受。”。

越来越多地，提供估价的网站正在寻求将房主包括在内。

现在，在Zillow、Redfin和Realtor.com上，房主可以申请他们的房子完善房屋信息，在某些情况下，还可以更新有关房子内最近装修或设施的信息，以提供更为最新的清单。这在一定程度上有助于让定价更加准确。

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