纽约是世界之都，来自全球各地的投资者来此投资房产，能在“宇宙”的中心拥有自己的一套房产，是一件多么激动人心的事情。可是您了解纽约的购房流程吗？接下来为您详细介绍：
01.贷款银行预先核准,资金提早准备好
建议买家提前准备好资金，先研究好自己的财政情况，综合考虑自己的经济水平，了解自己是否需要贷款。如有需要，依据自己的收入和可承担能力，与贷款银行联系，得到初步核准（Pre-approval)。
02.看房报价
经纪人带领看房，根据个人的要求和理想房屋条件，比如地理位置，价格区间等。选好心仪的房子后，由经纪人为您向卖家递交意向购买并Make Offer(报价）。出价后，双方地产经纪各代表买家和卖家议价，直到双方认可购买价格。
03.签订合约
房子价格确定后，买卖双方将在各自的律师代表下，商谈合同条款。在纽约，买卖双方必须雇用律师，买房律师对卖房律师发来的合同进行审阅，根据买家个案进行修改。同时，买房律师还需进行Due Diligence——审查关于房产的文件，告知买方购买的房产是否存在风险或者不利因素。合同确认无误后，买方签署购房合同并支付房屋总价10%的房款作为定金，存入卖房律师的托管账户中。买卖双方签署合约后，合同即可生效。
04.贷款银行放款
如果买方需要贷款，卖方将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后，会为您出Commitment。
05.产权报告
买方律师将以买方的名义购买产权报告（Title Report) 并审阅，查看房子的产权是否存在问题，可否过户。买方一般会购买产权保险（Title Insurance）以保护自己的利益。一般一周律师可拿到产权报告，可与上一项同时进行。
06.管理会审阅
如果购买的Condo（产权公寓）或者Coop（无产权公寓），买方将在地产经纪的协助下完成Sale Application Board Package（房屋购买申请），提交申请后大楼管理会将审核买方的申请材料，即可等待批准。
07.成交
大楼管理会批准房屋购买申请后，双方律师即可准备产权过户事宜，收集过户时的文件，准备过户完成购买。
现在越来越多的中国人已经获得美国绿卡，或者在美国工作、学习，或者正在申请美国永久居民身份。同时，美国全球征税的概念，也在不断的出现在大家的日常信息中。下面将研究和大多数中国“有产阶级”密切相关的美国税务问题：
美国居民出售在中国国内的房产，需要向IRS缴纳所得税吗？
谁需要向美国全球纳税？
美国的“税务居民”概念，是独立于移民身份的，主要通过绿卡测试和居住时间测试来认定。虽然全球纳税听起来很吓人，但实际上，其中还有以下几条重要的原则，考虑了纳税人的利益。
避免双重征税
一方面，纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款，那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说，在海外交的税，在美国也可以抵。
另一方面，世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定，其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。这些税务协定的优惠，在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说，美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。
设定海外收入免征额
美国对纳税人的海外收入设定免征额，2019年是10.59万美元。也就是在符合条件的情况下，低于10.59万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是，还是需要就海外收入进行申报。
自住房税务优惠
IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要在过去的5年，这个房子作为你的主要住所，住满2年，卖房的资本所得可以享受夫妻双方50万美元的免税额。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。
卖房的收益要如何缴税首先在IRS的税条里，是这样规定：
房产的资本利得税 =（卖出价 – 卖房费用- 调整后的成本价）* 资本所得税率
如果持有的时间小于一年，算短期资本所得税，税率是报个税的最高税率，也就是收入越高，税率越高，最高是39.6%。如果超过一年，算长期资本所得税。税率最高是20%。如果年收入超过20万，还有3.8%的净投资收入税。
很多人对调整后的成本价有疑问。特别是在国内的房产，升值了好几倍，如果按当年的成本价算，可能房价的90%都要被算税。很多新移民在登陆前也都会把国内的房子找评估公司估价，对评估报告公证，希望未来以评估价作为成本价来计算。
但在IRS的明文规定中并没有明确是否接受/拒绝这样的做法。目前也缺乏公开的案例证明这种做法的可行性。那么如果IRS未来明确说不接受，是不是移民美国的人就都得为国内卖房所得给IRS补交税呢？
其实不然。很多人忽略了我们在中国卖房也是要交个人所得税的。在中国卖房的现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场，这个税实际上都是买方在替卖方出。按照中美税务协定，在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字，就可以用来抵税。
看完了这些，大家是不是放心多了。美国的税并没有你想象的那么可怕。但关键是要多钻研，多学习，多和专业人士交流。而不是人云亦云，看到或听说别人是这么做的，我也这么做，在美国可没有法不责众这种事情，更不存在不知者不为罪。
移民前的税务筹划
最重要的是，明确自身什么时候成为美国纳税居民，在此之前的收入都不需要申报。其次，预计在中国卖房的时间安排，如果可以，可以在成为美国纳税居民之前把房子先卖了。如果房子还想持有，那么可以再买回来，这样等下次卖房的时候，历史价格就变高了，收益就减少了。最后，处置中国很多资产都可以采用类似卖房的这种处理。
在中国卖房怎么处理？
首先，卖房的相关收入数据都需要如实填报在年度报税表格中。如果卖房的收益不超过海外收入免征额（2019年是10.59万美元），则可以填Form2555-EZ（简易版）；否则，就必须填Form 2555。这个表格和Form 1040一起递交即可。如果卖房还没收到钱，或处于其他考虑，可以先交Form2350申请推迟申报。
其次，收集在海外国家已经缴纳的税收凭证。
最后，确定在美国按照Tax Credit还是Itemized Dedutible来申报。简单地将Tax Credit可以在税额中直接扣减，Itemized Dedutible则是在税前收入中扣减，然后再乘以税率得出税额。
一般而言Tax Credit更好，这是因为Tax Credit直接在税额中抵扣，也即是在国外交一分税，在美国就可以少交一分税；而Itemized Dedutible则还要乘以税率，可能在国外交一分税，在美国只能少交0.5分税。
