对于在美国置业的国际买主比比皆是，海外资产配置已经走在未来的路上了，那么，有这么一小群高净人士游走在世界各地，他们海外资产往往会选择托管，同时，也常常收到客户最关心的租金抵税的疑问，今天抓重点美国租金抵税问题。
出租型房产如何抵税?
非美国税务居民，每年填报税单及表格，才能申报租房收入，来抵扣关于出租型房产相关的费用，包括：
保险费；
管理费；
物业费；
中介费；
清洁费；
维修费；
水电费；
垃圾费；
地产税费；
房屋贷款利息；
打理出租产生的差旅费；
申报出租收入而产生的会计师费；
买房的成本需通过折旧费抵扣；
装修或新家具的费用；
低于$2500美元的费用可在当年抵扣（单笔或单件）；
高于$2500美元的装修及家具费，第一年可抵扣50%，剩余需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣等。
*以上任何维修或装修费用皆可抵扣。如果外国人不申报所得税税单就租房收入，税务局一旦知晓，将不允许再补报税单，不可扣抵任何费用。
自住型房产如何抵税？
美国税务居民每年仅地产税和房贷利息能作为抵税外，其他费用不可以抵税；
非美国税务居民0抵扣费用。
二套房如何抵税？
合理拥有两套房，无论自住超过14天或出租少于15天，这15天以内的租金收入美国税务机构也许会忽略，会划为自住房（参考上面自住房）。若不满足上述条件，你的租金则需要上报Sch E，而相关贷款利息，房产税等抵扣都需要分成出租和自住两部分，美国税务机构追踪能力非常强，还是自觉为好。
*保留所有费用的“证据”一定不会错！
度假出租房如何抵税？
你有两套房子，第三套或以上你肯定不会轮着住吧。美国税务机构会默认出租。租期超过14天，自住天数少于14天，这样就会划为出租房了。和上面出租型房产一样，所有租金收入和支出都需上报，才能抵税更多。
投资型房产如何抵税？
无论美国税务公民，既不出租也不自住，0抵扣的费用；
非美国税务居民，既不出租也不自住，0抵扣的费用。
*每年能上报所有维修、装修费用及个人所得税，这些税单会积累成再转卖时的成本，用来降低增值收益。反之，买价作为再转卖的成本。
都说在美国买房要慎重，其中一条就是谨慎考虑HOA。虽然与房子相比，HOA的费用只是个小钱，但是HOA的好坏绝对可以对你往后的生活质量形成重大影响。
什么是HOA？
HOA的全名是 Homeowner's Association，也叫业主协会，它是一个社区的管理组织，通过制定并执行对房屋和业主的一系列要求，达到保持房屋甚至整个社区价值的目的。有数据统计证明，有HOA的房屋价格平均比没有HOA的房屋价格高5-6%。
通常在 HOA 管理的社区内购买房产的人会自动称为HOA的会员，并且强制缴纳会费，也就是HOA费用。几乎所有的CONDO和Apartment社区都有HOA，越来越多的独栋房屋社区也有HOA。
HOA的费用是多少？
答案很复杂，取决于房屋的年龄、大小、位置和建筑形态，当地的经济发展水平，以及HOA提供的设施和服务。就全美平均来讲，HOA 每月的费用在200美元到300美元之间，但是实际上差异很大，有些社区每月不到50美元，有些社区则高达每月4000美元。
HOA费用高低一般的法则是：
1.生活设施越多、服务越全的社区，HOA费用越高；
2.封闭社区比开放社区的HOA费用更高；
3.高层建筑比普通建筑的HOA费用高；
4.某些历史建筑或老旧社区，由于维护成本高，所以HOA费用也更高；
5.有些类型的房产，比如Condo可能会同时收取Condo fees和HOA费。
HOA的费用并不计算在买房开销中，而是额外的“养房”费用，要计入每个月的固定成本中，住多久交多久，度假出远门、房屋空置都必须继续缴纳。
都有哪些类型的HOA费用？
● 固定费用
按月费、季费或年费的频率缴纳；
● 特殊/临时费用(Special Assessments）
比如社区决定进行道路重建、扩大泳池游乐场等重大调整，或者遭遇严重自然灾害比如暴雪袭击需要除雪等，而自身的储备资金又不足，就会把项目费用平摊到业主身上；
● 罚款
不小心或故意违反 HOA 规定需要缴交的罚款，迟交HOA需要缴纳滞纳金；
● 涨价
此外，也有相当多的 HOA 费用年年涨甚至月月涨，注意留意自己家的信箱和Email。
HOA费用都用在哪些地方？
具体需要参考HOA的合同，包括但不限于：
1.电梯、道路等公共区域的维护和清洁
2.会所/俱乐部
3.社区公园、植物、人工湖、凉亭等自然景观
4.泳池、球场、运动场
5.健身中心/娱乐中心
6.垃圾和污水处理
7.公共区域的水、电、火警警报系统、防虫灭鼠等
8.铁门设备、监视器、保全系统等安保设施和保安
9.房屋修理如换修门窗、屋顶等
