如果在美洛杉矶购置了房屋，是以自住房申请的，若用来出租的话，贷方会以此为由提高利率么？大约会提高多少呢？
自住房的贷款和投资房的贷款还是有一些区别的，一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率高出0.5-1%，取决于你的信用分数等其他条件，申请条件也较高。
购买者去贷款时，会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。
下文将从四个方面为大家全面解读在美国购买投资房与自住房贷款的差别，以期帮助买家在投资相关房产时可以全面评估：
购房类型：
一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的，四家庭以上的在洛杉矶就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难。贷款一般是五到七年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。
首付要求高：
从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70%，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对投资房首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予。若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款。另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620分。
付点数降利率：
如果想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。一个点数，就是贷款金额的1%。举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是一次性付8000元。那么是选择一次性购买点数，还是较高的利率?这要看民众保持投资房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回；但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。
鉴别投资房：
鉴于自住房贷款有低利率等优惠政策，很多人即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情况也算做自住房。所以申请贷款的时候请根据您的真实情况来权衡利弊，作出最有利的判断。
在美国买卖房产，大家都要明白一个概念，那就是什么是 “Escrow”?“Escrow”的中文意思是托管，Escrow公司扮演的是中立的角色，在房产交易中，买卖双方会将押金、产权或其他数据交给Escrow公司进行托管。不过，仅仅明白“Escrow”概念是不够的，关于“Escrow”的开启和结束以及“Escrow”如何运作，买卖双方一定要了解清楚，这样才能更好地保障自身的利益。
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ESCROW的背景
客户交易结算资金(以下简称:客户资金)第三方存管是指将客户资金交由证券公司以外的第三方银行或指定机构专门存放与管理。
国际贸易中 ESCROW 的运作
1.买卖双方达成交易意向。双方同意采取 ESCROW 方式来确保货款的交付与收取。
2.买方将购货款全部或部分交给双方认可的ESCROW服务机构。
3.ESCROW 服务机构会收取一定的手续费，该费用的负担由买卖双方协商确定，并会及时通知卖方约定金额及币种的资金已经由ESCROW 托管。
4.当卖方履行了约定义务并为买方所接受时，买方按合同规定的条件开出不可撤销的支付命令，卖方凭此命令就可以到ESCROW 服务机构支取托管的货款。
5.当 ESCROW 服务机构接到卖方提示的约定付款命令时，托管的资金将会被立即划拨到卖方的账户，在划拨时 ESCROW机构会收取一定数量的手续费采用 ESCROW 方式，实际上就是由 ESCROW 服务机构向相互之间不了解的买卖双方提供一个货款交易的平台，作为双方付款的一个保证。它具有高效率、低风险、易于操作、双方易于接受的特点。
为什么需要ESCROW
跨地域的不同公司做生意总是存在风险。作为卖方，总担心买方收到货后不付款；作为买方，总担心付款后收到的货质量不合格，货到付款又是卖方不愿意接受的条件。此时双方通常采用 ESCROW。
关于ESCROW的开始
在一定情况下当买卖双方的房产经纪人会开启ESCROW，并当买方签订了购房协议后，房产经纪人就会将买家预付的存款存入银行或公司。
ESCROW的收款流程
国际支付宝(Escrow)的服务模式与国内支付宝类似：交易过程中先由买家将货款打到第三方担保平台的国际支付宝(Escrow)账户中，然后第三方担保平台（escrow）通知卖家发货，买家收到商品后确认，货款放于卖家，至此完成一笔网络交易。(即：买家下单---买家付款-卖家发货 -买家收货-卖家收款)。
-ESCROW支持的付款方式-
escrow：目前支持信用卡（visa 、master）、银行转账（TT汇款）、moneybookers、西联（Western Union）。
-ESCROW的运用市场-
根据买卖两家的交易快慢决定，短则几天长则几个月。
-ESCROW的法律依据-
在新修订的《证券法》中, 与客户资金存管制度相关的法律条款除第一百三十九条外, 还包括第六条、第四十四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百四十七条和第一百六十七条等。上述法律条款从客户资料、存管关系、委托申报和清算交收等方面较为完整地构建了我国证券市场客户资金新的存管模式, 即证券公司担任客户资金的会计记账主体, 完整掌握客户资料, 将客户资金与自有资金分户后全额存放在存管银行, 接受客户委托代其买卖证券并完成与登记结算公司和客户之间的清算交收, 并向存管银行提供客户资金明细账, 存管银行担任客户资金的出纳和保管职责, 存管银行通过总分核对和为客户提供存取款功能及另路查询机制, 有效防范证券公司挪用客户资金。
ESCROW的结束
当买卖双方将购房协议签订完成后,完成ESCROW的所有步骤后,就意味着结束。
