海外投资者美国贷款购房流程与细节在美国买房的海外投资者，一般都会选择贷款置业。
美国贷款购房的流程和操作的细节是怎样的呢？
贷款购房流程
第一步：确定预算
外国人贷款，一般而言需要提供35%-40%的首付。根据您的财务能力，确定购房预算。
第二步：申请贷款预批准书
美国购房，您在报价时需要提供资金证明，包括首付款的银行存款证明以及银行的贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。
申请银行的贷款预批准书，需要提供国内的收入证明、雇主证明信，有的银行有提供国内征信证明的要求。
第三步：贷款正式申请与批准
您与卖家签署房屋买卖协议后，进入贷款正式申请阶段。银行对房屋进行价格评估，并正式审核贷款申请。这个阶段，银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后，银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。整个流程通常需要45-60天。
贷款所需文件
1. 国内收入证明文件
a. 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入及本年迄今为止的收入。
b. 收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入及在公司服务的起始时间，由雇主单位盖章。
注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。
2. 国内信用/征信记录
如果借款人有美国的社安号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录。
如果借款人没有美国社安号，可能遇到需要借款人提供国内按时付费的详情。
3. 海外银行存款证明
提供两个月的银行存款证明，证明上的每笔存款都要有来源解释。若两个月以上的存款证明，则一般不需要解释来源。
细节说明
什么是资金证明？
在美国，无论是购买新房或者二手房，买家都需要出示资金证明 (Proof of Funds)。
资金证明包括两种形式：
1. 现金购房
资金证明可以包括是银行的对账单，证券余额或者理财产品余额等。文件可以是复印件或扫描件。现金折成美金之后必须大于或者等于您所需要购买房产的总额。这些资金需要在中国大陆以外的银行账户或金融账户里。
2. 贷款购房
资金证明包括首付款的银行对账单和银行贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。
按照美国反洗钱法规定，银行需要买家的首付款在中国大陆以外的银行有两个月以上的完整记录。所以买家至少需要提前两个月将首付款转到境外帐号，如香港账号或者美国账号。
需要将首付资金转移到贷款银行么？
大部分银行不需要。如果资金存在美国以外，交易的时候可以直接汇款到房产交易公证公司的账号 (Escrow Account)。
当全球资产配置成为投资理财的一种趋势时，美国，这个是世界上经济发达、教育优质的超级大国，成为海外投资者眼中的“香饽饽”。
但并不是所有的人都会选择一次性现金支付购房，很多人还是选择贷款购买美国房产。除了部分投资者没有能力全额支付的原因之外，美国超低的贷款利率也是重要诱因之一。
那么，中国人该如何在美国顺利获得贷款呢?下面就来为大家分享一下美国购房贷款的知识。
外国人在美国申请房贷的条件要高些?——很正常!
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联。
作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高。如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的!
目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息。
绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?——不见得!
据了解，作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样，但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。
绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，贷款买房的操作上区别很大。取得身份前，按外国人身份贷款容易很多。一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。
贷款前的准备工作
银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定是否给予申贷人“预先合格”资格：
(1)是否有稳定的收入来源;
(2)过去两三年是否有稳定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款记录是否良好;
(5)长期借债是否不多，比如贷款买车;
(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;
(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
其中首付款需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的时间，所以提早开通海外账户是很必要的!
贷款过程中的工作
1.预约房屋估价(Appraisal)
贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行估价。估价师会提前打电话预约时间。
2.锁定利率
锁定贷款利率(Locked Rate)，贷款利率每天都会上下浮动，有所变化。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。
3.补充材料
提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的贷款材料进行审批后，贷款机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的部分，要求其及时补齐或重新提供材料。
在以上环节中，一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：
(1)收入证明：雇主信或者公司营业执照
(2)存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到首付款部份
(3)身份证明：有效的入境签证与护照
(4)房屋购买合同
(5)房贷申请书
(6)资产证明：您的资产总额
(7)信用记录
放贷过程中的工作
如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真。
1.签署文件 Sign Loan Documents
签署银行最终正式贷款条约及文件。
2.银行放款 Funding
当贷款机构或银行的所有条件都满足后，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外购房者贷款审批的时间会比较长，一般需要3个月以上。而且还要求首期款在美国的银行账户已经存满一定的时间。如有需要贷款购房的客户，必须提前安排好这些事情，才能让海外置业顺利进行。
