对于美国数百万租房家庭来说，住房保障受到威胁是一个长期存在的事实，即使是在美国整体经济最好的时候也是如此。重大的计划外支出或暂时的失去工作可能意味着租房者短暂无法支付租金。因此，劳动力市场的相对健康对于维持美国住房稳定至关重要。

这场大流行病带来的失业率历史性增长，已将有些美国人推向新一轮租赁危机的边缘，短期内，通过工资保障、提高失业救济金、房租补贴和全国性的临时驱逐令等综合措施，有效的阻止了这场危机的发生。这些计划中影响最深远的一项，暂停对有联邦抵押贷款的房产的驱逐，以及每周600美元的失业补助金，但是现在已经到期。没有这些增援，有色人种社区尤其面临危险，受流行病和失业的影响更大，储蓄也更有限。

而且，随着政府支持力度的减弱，美国的租房者将面临严重的住房混乱局面，这将对收入受限的租房者和支持劳动力和经济适用房市场的小投资者运营商造成最严重的损失。截至7月中旬，美国人口普查局的住户调查显示，超过20%的租房者错过或推迟了上个月的租金。对于黑人家庭来说，这个数字超过了30%。

尽管并非每一次拖欠付款行为都会导致驱逐，但是在公寓需求减弱的环境下，房客和房东都会失去主见。事实上，驱逐可能是一个例外的结果。因为在驱逐之前，还要涉及到租赁重新谈判、缓慢推进的法院驱逐程序、进一步削减家庭在食品、教育和卫生方面的开支，以及搬迁到质量较低的住房，这些都将在未来几个月内上升。美国的经济在未来数月内面临着严重的问题。

失业和欠租

在疫病大流行前的经济扩张期间，美国租赁住房负担能力和保障的总体衡量标准只略有改善。据美国联合住房研究中心（Joint Center for Housing Studies）的年度公寓市场最新数据显示，2018年，尽管全国失业率正滑向几十年以来的最低点，但仍有近2100万租房者将租房费用列为沉重的成本负担，他们将收入的30%以上用于房租和水电费。超过半数的家庭负担沉重，超过收入的50%用于住房成本。

而且，疫病大流行造成的历史性失业对这些负担沉重的租房者打击尤为严重。特别是对于年收入收入低于35 000美元的家庭。在这其中，有58%的家庭在7月初报告说，自大流行爆发以来，至少有一人失去了就业收入。同一份报告显示，60%的租房家庭经历了收入损失。

尽管处于危机中的美国家庭可能会优先考虑租金而不是其他债务，但他们的微薄的储蓄缓冲却相当薄弱。美联储报告称，2019年，37%的家庭手头现金不足，无法支付400美元的紧急开支。几乎可以肯定，对于成本负担沉重的租房者来说，这一比例更高，因为对于他们来说，固定收入对于租金至关重要。在报告自3月中旬以来就业收入减少的所有家庭中，超过四分之一的家庭没有支付上个月的租金或推迟了租金。即使延期支付的时间超过18个月，对于许多家庭来说，要想赶上延期支付的租金，也需要付出巨大的努力。

纾困计划和关怀法案

到目前为止，在履行租金义务方面，中低收入家庭严重依赖《关爱法案》（ CARES Act）中提供的支持来支付房租。由于缺乏大量的储蓄，近三分之二的收入低于25000美元的租房家庭至少使用了部分EIP（Economic Impact Payments EIP）来支付租金。最近，加州大学还依赖联邦失业救济金。本周末即将到期的提高失业救济金受到美国一些党派的批评，因为它可能会抑制重返工作岗位。目前尚不确定华盛顿正在讨论的第二个联邦救济法案是否会在较低的水平上延长这一福利。

《关爱法案》即将到期的条款是一个实质性的稳定器。美国城市研究所（Urban Institute）的经济学家劳里.古德曼（Laurie Goodman）和她的同事估计，失业补助恢复了78%的收入支持，使家庭恢复到大流行前的租金收入比。

由于联邦政府额外支持的时间和范围都不确定，家庭对下个月的租金义务的预期，暴露出一些家庭对未来的明显担忧。本月早些时候，只有26%的收入低于2.5万美元的家庭对8月份的要支付的房租有很高的信心。同时，有子女的租房家庭的信心也急剧下降，反映出美国住房保有权的重要社会经济心态。租房者中有一个相对年轻、富裕、无子女的群体。另一个有孩子，不那么富裕，由于收入和财富的原因，即使在成家后也可能会留在出租房里约束条件暂缓驱逐的作用。这种打击是显而易见的。

暂缓驱逐的作用

为了在危机期间保护租房者，在最初的几周里，在联邦和地方两级实行了一系列临时驱逐令。联邦政府支持的抵押贷款超过1200万套的暂停令已经到期，但离驱逐文件提交法院还有一个月的时间。在一些州和城市，随着劳动力市场衰退的严重程度越来越明显，对驱逐的冻结已经被彻底延长。

尽管有人呼吁扩大措施保护所有租房者，但这样的提议在参议院几乎没有机会。这一战略所带来的成本在政治讨论中并不为人所知，尤其是对于小型多户房产的经营者和业主而言，他们在经营收入受损时，携带资产、抵押贷款和纳税的能力有限。为了更广泛的住房生态系统的稳定，在延长国家暂停或免除租金的同时，必须支持占该国出租住房大多数的非企业房东。

租赁市场的两种说法

关于房租危机的警告一直被政策分析人士和最近的媒体所主导。他们的信息与机构公寓投资者和贷款机构的数据形成鲜明对比，后者对该行业的前景普遍较为乐观。不同的评估表明，机构市场和收入受限家庭租赁市场之间的认识差距正在扩大。

衡量机构投资者和贷款人情绪的指标，从今年迄今公寓房地产投资信托基金（REITs）的回报率到承销标准的趋势，都比危机预警更接近谨慎乐观。房地产研究公司Trepp报告称，6月份商业抵押担保证券中的多户家庭贷款中，只有不到2%的贷款获得了特殊服务，而零售抵押贷款的这一比例超过了14%，住宿行业的比例超过了20%。

机构品质物业的租客找到了保持现状的方法。全国多户住宅委员会（NMHC）的宝贵且被广泛引用的租金支付调查涵盖了1100多万个单元，显示出租户在经济低迷时期迄今为止履行其租金义务方面表现出显著的弹性。截至7月20日，91.3%的公寓住户已支付全部或部分租金，仅略低于一年前同期的93.4%。

NMHC谨慎地指出，其调查结果并非基于对美国出租房屋的全面普查。相反，它们反映了使用五家特定公司之一的物业管理软件进行专业管理的公寓楼的表现。较小的房产占所有租赁单元的大多数，以及为收入受限人群服务的房产在这一池中的比例偏低。租房独户住宅和经济适用住房补贴不在调查范围之内。这显示出调查选取的样本并不具有很强代表性。

RealPage是全国多户住宅委员会（NMHC）调查的贡献者之一，它按资产类别和市场对其进行了分类，为我们提供了一个专业管理的市场细分市场变化程度的视角。被指定为C类的较低质量物业报告，截至7月20日，租金支付率为86.6%，而a级物业的租金支付率为92%。按地域划分，纽约市地区的支付率为全国最低。

（文章来源：2020年7月26日《www.forbes.com》网站，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）