对于长期在美国工作和生活的人来说，买房成为人生规划中必不可少的一部分。你以为买好房子就万事大吉了吗？其实拥有房产的人拥有的风险更多，他们或是面临贷款无法偿还，或是面临缴纳巨额遗产税的问题。今天我们就和大家聊聊在美国投资房产和人寿保险的关系。
投资房产和人寿保险的关系
第一类是有房贷的普通家庭。这些人一般都是比较早来美工作的普通老百姓，可能是做小本生意的，也有的是一般的工薪阶层，他们可能花了很长的时间凑够了房子的首付，每个月用薪水的一部分来还贷。如果家里唯一供房子的顶梁柱发生了意外无法如期还贷，那这个家庭不止面临房屋被银行没收，日常生活都会更艰辛。
第二类是有一定积蓄和资产的新／老移民。这些老移民可能是80-90年代来到美国，积累了一定的资本投资房产，像是居住在法拉盛、布鲁克林八大道的老移民，他们早期投资美国房产，日积月累随着纽约房市的增值早就握有多套上百万价值的房产了。那他们会有什么风险呢？
在华人社区，房产分配问题引起的矛盾纠纷可不少，闹得比较凶的甚至亲人之间大打出手。这个时候，人寿保险可以扮演一个比较有用的角色。举例，一个60多岁老太太在美拥有三套房产，总资产达到1000万，2017年个人遗产税免税额为549万，经过计算，需要缴纳180.4万的遗产税，缴纳了高昂的税额之后，还有一个问题。三套不同价值的房产，三个子女怎么分?以老太太的家庭为例，如果他能够买一个550万的保额，可以把550万规划在遗产的外面。等到老太太百年以后，保险理赔其中的两百万可以用来支付遗产税，剩下的350万再加上1000万的房产可以让三个子女均分。
第三类是在美国置产的外国人（没有美国身份）。许多富裕的外国人在美国都拥有价值不菲的房产和其他形式资产，而外国人在美国只享有6 万美元的遗产税免税额，之前提到的美国人的个人遗产税免税额是549万，这个差距可不是一点点。
那么什么样的保险分别适合什么人群呢?
对有房贷的普通家庭
如果有房贷需要30年来偿还，那么至少需要买一个30年的term，也就是定期人寿保险。要是有些人觉得不能够负担高昂的保费，也可以按照房子的贷款额来逐渐降低保费，这是最便宜的一种人寿保险投保的方式，并且能够保障房产的拥有权。对预算比较宽裕的家庭来说，希望有一些现金值的累积，这种情况下可以考虑终身寿险。那对于一些风险承受能力较高的年轻人士，选择万能险和指数万能险也是不错的选择。
对拥有多套房产的移民
建议人年纪越大，在投资保险的时候要越趋向于保守。像我们前面提到的老太太，终身寿险对她来说是不错的选择。但终身寿险的保费很高，很多人不愿意花那么多钱。这边再介绍一种叫做保单不会失效的保障型万能险，优点就是保费很低，而缺点就是现金值就比较少了。
对高净值收入的外国投资者
这些高收入人群的资产可能比较高，保险对他们来说只占资产中比较小的一部分。所以对这些可以承受高风险的人来说，指数型万能险是比较好的选择，它的投资功能也非常强大，是一个非常新颖的投保形式。
配置人寿保险是拥有房产者可以考虑的财富和人生规划，合理购买并选择适合自己的保险，同时越早规划才能看到越显著的收益，当然每个家庭情况不同需要咨询专业的财富规划师进行更细致的规划。
近几年，美国房产投资凭借市场稳定性和潜在的投资回报率成为越来越多中国投资人进行海外资产配置的选择。但是，很多投资人在美国房产处置（出售、赠送及遗赠）方面所面临的问题不甚清楚，例如：出售美国房产是否需要聘用专业房产经纪人？美国房产如何传承给下一代能够达到省税的最佳效果？下面为投资人推送美房投资防坑指南详细为投资人解析在美房出售、赠与及继承方面需要避免哪些坑，供各位投资人参考。
美国房产六大坑之五
出售之坑
坑人缘由：对于当地市场不了解导致好买不好卖，卖房后抛在脑后，欠费积压，覆水难收。
在出售房产方面，客户要对其进行合理的估价。很多客户认为房价一定会涨，因此在网上挂个高价慢慢卖，殊不知美国房屋市场非常公开透明，高价无人问津。并且，如果客户不依靠专业的房产经纪人，自己寻找客户，很多时候是找不到买主的。
当客户找到专业的房产经纪人问询时，发现自己要支付大约4%-6%的经纪人佣金，一下就慌了神。其实，专业的房产经纪人有很多买家资源和专业渠道，在客户出售房产时，能够更快地找到出价合适的买主。
经纪人佣金 (Broker fee)：是客户开支中最大的一笔，主要视卖家与经纪人协商而定，一般佣金是买卖家双方经纪人依比例拆帐。除了支付经纪人佣金之外，客户还需支付总数约为房价1%的其他费用，包括：过户公证费 (Escrow Fee)、郡县政府和市政府过户税、文件公证费等，另外屋主产权保险费 (Title Insurance)一般也是由客户支付。
对于卖房获得的资本利得，应该缴纳资本利得税，交税后及时申请退税。根据加州法律，中国公民在美国售房后，如果没有美国绿卡、居民身份，美国社会安全号与税号，公证行（Escrow）将代扣房价18.33%，其中15%上交美国联邦国税局，3.33%上交美国加州州税务局。这些代扣款，需要找到合适的税务师申请退款。如客户在卖房前提前做好规划，三至五个月或可退回美国联邦15%的预扣款，没有提前规划退税的客户客户退税时间长则或需要一到两年，甚至如果申报出现问题，将很难退回。
此外，如果客户在出售房产后没有及时关闭房屋的wifi、电话、水、电、气等，则还会继续收到账单。这些费用如果客户搬往其他地方了，没及时发现，将会积少成多，严重影响卖家的信用记录。
防坑准则：
对于出售价格，可以通过Zillow等网站查询周边同样房屋近期成交价、在售价、正在交易过程中的价格，三位一体进行比较，即可预估房屋的价格。开一个合理公道的价格，有利于房屋及时售出。
如果客户对于市场不熟悉，可向专业的房产经纪人寻求帮助。
对于退税，雇佣专业的税务师会让客户赚很多。
卖房交割之时，需注意房产有无延续性费用，如水、电、wifi等，若有，及时停止服务。此外，也需要把各种网站的邮寄地址改为新地址，以免出现费用的漏缴和隐私泄露。
美国房产六大坑之六
赠与与继承之坑
坑人缘由：万税万税万万税。买房时写自己的名字图省事，没想到赠给家人还需要交税。去世时获得遗产的人可能背上了重担。
美国非税务居民在美国境内的资产，尤其是有形资产（例如房产），赠与税免税额每年只有1.4万美金，遗产税免税额只有6万美金。以遗产税为例：税率是累进额度，税率为10%-40%。若房子是150万美金，100万美金以下大约遗产税率平均为25-30%，100万美金以上遗产税率40%。所以，很多人开开心心在美国人买了房子，但是万一投资人去世，若不缴纳遗产税，房子无法过户到孩子名下。
美国税务居民的年赠与免税额为1.4万美金，夫妇两个为2.8万美金，只是赠与者报税，被赠与者是不需要报税的。
美国税务居民个人遗产免税额是1120万美元，夫妻遗产免税额是2240万美元。美国非税务居民和美国税务居民税率相同，免税额不同。若一段时间内交不出遗产税，政府将处置资产。
防坑法则：
买房时仔细考虑购房者是谁，未来用处为何，并咨询相关的税务师进行专业的税务规划，有备无患。
