买房的人在看房时总会纠结一下，除了地段之外，最常见的问题是，买两层的还是一层的呢？它们各有什么优缺点呢？
一层house优点
1、一般地块都比较大才能建一层住宅，在美国地皮最值钱，所以一层住房造价也高。
2、一层的房子一般都会比较结实，美国很多房子感觉纯纸板房，上下楼不隔音，只有一层，就没有这个问题了。
3、一层的话一般屋顶比较高，两层的只有特定房间屋顶高。
4、大部分人都喜欢，比较大众。
5、每个房间的利用率都很高。
6、家有宝宝的话，孩子小的时候很安全，很方便，半夜里有什么事不用爬二楼，房子babyproof起来也比较简单，不用担心小娃爬楼梯出意外。
7、换地毯换地板的话，没有楼梯价钱就便宜好多，清洁工作也好做。要知道美国这边除了真正的有钱人，都是自己做家务的。
8、搬家/装修什么的没有楼梯进出都方便，不然往楼上搬个大柜子什么的很麻烦。
9、一层的没有什么楼梯正对着门之类的风水烦恼。
10、从空间上看，一层少了楼梯占掉的空间，两层的house二楼必然要有走廊，和下面的走廊功能重叠，白占了空间，另外感觉大部分一层的房子空间利用的设计上都要好一些。
11、一层一般都有一个等大的地下室，冬暖夏凉。
两层house优点
1、一般二层house功能的划分很清晰，有的主卧和其他卧室都在楼上，小孩子哭闹都在楼上，楼下只是吃饭的饭厅，看电视的起居室；或者主卧在楼下，孩子房 间在楼上，工作生活相互不影响，孩子还有隐私；还有的是1楼是客房，这样家里来人不影响自己的隐私。孩子年龄大，孩子个数多的家庭住两层比较有隐私。
2、两层的好处是可以有两层高顶的起居室。一层的话，顶要做得比较高，比如10尺，才会比较舒服。当然美国人认为层高8尺的就好，还给人舒适的感觉，中国人喜欢敞亮，讲究层高。
3、两层楼还有个好处就是打扫卫生上面，一般来说卧室会干净一些，厨房和起居室是最容易弄脏的地方。两层分开的好处是地板上的脏东西不会从一间 房子带到另外一间去，一楼很多人是全安木地板，打扫起来更方便，每周打扫两次就够了，而楼上的卧室，一周打扫一次就行了。对在美经常要自己动手的屋主来 说，会轻松一些。
总之，各种房型都是有利有弊的，选择最适合自己的就好了。在家工作，需要安静环境的时候，或者人口众多，两层更合适。不想老是爬上爬下，不希望电费很高，不希望周末都在打扫房间中度过的老人和懒人，一层更适合。美国人基本都觉得一层的好，中国人中有一部分认为楼比房好，更喜欢二层。不过现在的建商买了地建房子都不甘心只建一 层，都是建两层。不过三层的房子觉得太爬得厉害了，认识一对夫妻住三层的townhouse，卧室在三楼，厨房在一楼，晚上谁也不愿意下楼拿水，要猜拳决定，后来自己买房就买的一层的。
由于贷款利率处于历史新低，南加州房地产业正迈入经济萧条以来的最红火势头，想要顺利买到房，前期准备必先了解贷款条件，信用、收入、工作是否稳定？如果不符合就需事先找到解决方法，才能顺利买到想要的房子。对于大多数人，买房时都不是现金交易，贷不到款就买不成房，贷款就成决定性关键。
贷款可以找银行，也可以找贷款公司，只有找贷款公司才会有多种选择，才能在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。
2021年房贷利率的走向，现在做贷款应该注意什么？
根据6大联邦机构及大银行的预测平均数，利率2.65%会往上走到接近3%的利率，如果你现在做贷款要赶快锁定利率，如果还没有贷款的话在此提醒务必及早开始。以下是2021年各大机构的预测；房利美预计30年利率2.275%，富国银行2.875%，房地美3%，National Association Home Build（NAHB）3%，NAR预计不到3%MBA预计超过3.25%，所以这利率照正常走向，如果没有什么坏消息是要往上走的。
联邦政府为了不让通货膨胀太厉害，实施每个月$1200亿购买房屋贷款的债券，所以说每个人做的房利美、房地美贷款如30年固定，这个债券卖到哪里去了呢？这个是用房地产做抵押来包装的一个不动产抵押贷款证券Mortgage-Backed Security，所以联准会是用这种方式来降低通货膨胀的压力。因此未来一年房价成交量会越来越高，未来90天的贷款利率会如何？
相比201年最高4.84%，2019最高3.49%，2021年1月打到全国平均指数固定2.65 %，现在想做重新贷款的人该锁定利息不要再等了。
买方成功抢到房子的10个技巧
当然买房要预先做好准备，而更重要是你到底能借多少钱？
首先，一张【Pre approval letter（贷款预先核准信）】必不可少，相关资产证明、个人信息也都要事先准备。只要数据齐全，佳信贷款可以做到21天交屋、20天贷款核准，房屋估价10天批准，这样可以快速Close Escrow ，21天迅速交屋。
除了准备个人与资产所需材料外，买家到底有无技巧能够在激烈的买房竞争中脱颖而出呢？以下10个技巧必须掌握：
01.Cash offer with 10 day inspection（现金购屋早查房）
买家常常cash offer (现金买房）然后要求要有10天时间去做房子检查，其实只要open escrow , 有些买家会做个贷款，贷款做不出来还是可以用cash买， 最后还是用loan close escrow 卖方也没有问题。
02.Non-refundable Earnest Money Deposit (看准房，先交订金)
一开始把订金加大，买方非常有把握买这个房子，贷款也没有问题，可以把订金先给卖方，如果你的Purchase Contract 条件这么好，卖方可能优先考虑把房子卖给你。
03.Highest bid plus $1000（最高价再加$1000）
由买方一开始就把定金加大，非常有把握一定要买这个房子。任何人出高价，买方一定加$1000上去。
04.Free Seller Leaseback for up to 2 months
（以退为进：让卖房者免租两个月）
卖方尚未买到新的房子，买方可以给卖方1-2个月的时间，继续免费住在房子里，这些都是可以抢到房子的技巧。
05.Waive all Contingencies （放弃所有附带条件）
条件不管是估价或贷款，买方是没有条件一定会买房，不能因为贷款有问题或房屋估价后，房子价值低于购买价就不买房了。
06.Close Faster (5-21 days) （先找钱完成过户 再选择是否重贷）
正常买房从进入Escrow到Close Escrow通常需要21天,可是现金购房五天即可Close Escrow。如今房市火爆，当看到一个心仪住宅后，只有【现金为王】全额买房，才可能保证买方不错过机会， 在这种情况下，如果买家现金出现少量不足，可以寻找贷款公司通过Private money凑齐房款，在Close Escrow后再考虑做重贷来降低利率。
07.Show Your Money （亮出财力）
如果down payment已经在银行帐户，就可以把银行Statement 一起送上去。
08.Tell your Story（用故事打动卖方）
告诉卖方房子很特别，有什么地方是你非常喜欢的，让卖方觉得特别温馨，而把房子卖给你。
09.Discover Seller Motivation （以静制动：找到焦急的卖主）
找到急于卖出房地产的卖主，由于急于成交，卖主在其他方面可以有很大的弹性和谈判空间，可以获得低于市场价格或者有利于买主的购买条款。总之，焦急的卖主可以帮助买主获得更高的投资回报，或者加速实现投资目标。
10.Sold As Is （爽快承担房屋修补费用）
为了能得到心仪的房子，买方可以提出条件，即自行承担房屋现存缺陷，修缮费用由买方出。
如何在三天之内增加你的信用分数？
能贷多少款是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分数(Credit Score)决定的。信用分数低于620分或者没有信用分很难贷到一般性贷款。信用分数越高，利率越好，但740分数以上利率都是一样。信用分数是决定新贷款利率最重要的依据，如果信用分数不佳一定要先修覆，房贷车贷是很帮助信用分数的，基本上贷款要求买家的信用分数在740分以上。如果买房down payment是基本的20%，信用分数就非常的重要，信用分数高能降低贷款利率。
信用分数如何提高？
信用卡不能用到信用额度超过30%，或用到额度的70-80%，不能有迟付款的记录，赶快把信用卡欠款付掉，再把证明给贷款经纪，可以在72小时之内，向三大信用机构申请重新计算分数，让利息达到最好的标准。
如何利用现有的房屋净值，做最有效稳定的投资？
投资房地产对很多人来说都是一项比较稳定的被动投资，如果你已经有一套房了，就可以用房屋净值做有效稳定的投资。如何预估你的房屋净值是多少？最简单的方法就是，查房子现在值多少钱，减掉房贷余额就是你的房屋净值。通过房屋净值贷款，就是用原本的房子做抵押，现在房贷利率非常低所以是申请房屋净值贷款的好时机。
【例如】 有些人有2栋3栋的投资房，贷款金额不大，约在10几20万美金，当时利息都比较高，所以应该做合并，如2栋房子90万，如果借54万8利息大概3%左右，所需支付的还款额度每月大概2千多，54万8就可以把原来小额贷款的几栋房子做现金转贷（Cash Out refinance）。趁现在利息低，可以把钱拿出来再去投资。
另外，有的人自住屋地较大，假设房屋价值70万，屋主目前只欠30万即屋主房屋净值为40万。房东可以将房屋净值中的20万做现金转贷，每月大概银行还款额为 $2000，这样一来屋主完全可以用这20万元投资加盖一个1000呎左右的加建屋（ADU），这样的出租屋，每月租金大约在$2200- $2500，对于房东来说，每月就有200至500的出租盈余，还多了一间独立住宅。
