在美国，只要有房子，就必须得按规定交房产税。那么，这个房产税金额，到底是怎么算出来的呢？
房产税计算公式
美国的地方政府会根据未来的预算，来倒推房产税的征收比例。所以在美国每年到底要交多少房产税，不是固定不变的，也不是根据房子的价值来确定一个固定金额，而是由地方政府的财政预算，来进行不断的调整。
当然，这种调整也不是随心所欲的，而是要根据上级政府的法规，在一个限定范围内进行调整。而美国各个州有着非常大的自主权，所以就导致不同的州，地方政府收的房产税差距比较大。
整体来说，美国房产税的税率在0.2%到3%之间，看起来只是两三个百分点的浮动，但是乘上金额较大的房价，那差距也是不小了。
一个简单的公式：房产税金额=（房产估值×法定比率）×税率-优惠
例如一个房子估值100万，税率2%，那一年要交的房产税就要2万吗？显然不会那么多，首先会在房价估值的基础上，乘以一个法定比例，最后得出来的值就是税基。用税基乘以税率，就是应缴纳税额。
所以房产税计算公式又是：房产税金额=税基×税率
例如一套估值100万的房子，法定比例60%，税基就是60万，乘以2%的税率，应缴纳房产税就是1.2万每年。
这种计算房产税的方式，又叫从价计税，也就是根据房屋的价格来进行征税。但是一般不会用房屋价格直接乘以税率，而是在房价的基础上进行调整，调整过后的价值，就是税基。
学术上的公式是：税基=房产原值×（1-10%或30%）
确定完税基和税率后，就能计算出应缴纳的房产税金额了，然后美国还会有些关于房产税的税收减免政策，最终实际交的房产税，会比1.2万更少一些。例如，如果减免2000的话，最终要交的就是1万每年。
所以房产税的最终计算公式是：房产税净金额=税基×税率-税收优惠
我们有时候会看到网上一些文章，直接用房价来乘以税率计算房产税，这个数字可能是调整过的，可能是房价直接用了处理过后的税基数据。
其实征收房产税，最难的不是制定税率，而是给房产进行估值。因为房产估值就要涉及到个人财产披露，还涉及到评估标准。是按照买入价评估？还是按照当前市场交易价评估？
评估标准不一样，最终算出来的房产税金额就会差很多，以中国的房价来说，可能一年得差上万甚至几万块，如果拥有多套房产的话，那就差的更多了。所以，如何合理的进行评估，就是房产税征收要解决的难点。
最近在某平台上看到了一篇文：买了美国房子没人管？后果不堪设想…
事情发生在一位华人大妈身上，因为疫情滞留国内1年半，华人回美打开家门头皮发麻：家里所有财产被洗劫一空，各种垃圾不断发出阵阵恶臭，还有18个流浪汉住在了她的家里？？？
自家房屋变身“垃圾场”
2019年，年近70岁的美国华人大妈Helen Wong，回到中国度假探亲，但随即被突如其来的疫情，给打断了她返回美国的路程。
无奈之下，Helen Wong滞留中国一年半时间。就在本月初，Helen Wong怀揣着激动的心，终于坐上飞机，返回自己在美国爱达荷州刘易斯顿的家。但没想到的是，迎接她的不是温馨的房屋、舒适的大床，而是一场灾难般的景象：Helen Wong的家被打劫了！
兴许是外面的人见着Helen Wong的家没有人住。不知道是什么时候，一群流浪汉闯Helen Wong的家，彻底占据了这栋2层的小屋。
首先是财物，这些人把家里所有值钱的东西洗劫一空，占为己有，家具、衣服、个人用品啥也没了，可以说，除了这栋房子本身，Helen Wong几乎是一无所有。
其次是破坏，家里电气接线盒被拆了，水电也早就断了，甚至还有人钻去房子底下，把家里所有铜水管都剪下来卖了......
再者是18个不知道哪儿跑来的流浪汉，他们在这段时间住在Helen Wong的家里，将家里搞得又脏又臭，排泄物、垃圾、吸毒用具遍地都是，让人闻着就直想吐。
如今的她只能花费一大笔费用，去清洁、去重新粉刷装修、去配置新的家具家电、去补交一大笔的水电煤气费用账单等。
Helen Wong向警局求救也无济于事，这些费用没有任何保险可以承担，她向媒体袒露：早知道应该找一家专业的物业管理机构或者管家，花小钱省大钱！
在美国买房，选择专业的物业管理公司的8大好处：
无论您是没有经验的第一次房东，还是厌倦了处理周末维修电话的麻烦的独立房东，或者是无法实时管理而只能远程遥控的房地产投资客，聘请物业管理公司来管理您的财产和租户都是完美的解决方案。以下是8大好处分享：
1.更好地筛选租户
往往人的第一印象可能具有欺骗性，即使是最合理、最诚实的人也可能被证明是难缠的租户。这就是为什么物业管理公司或出租代理总是非常重视潜在租户的筛选。一家好的公司会进行信用检查并评估参考资料，以确保尽可能多地吸引负责任、可靠的优质租户。毕竟，按时支付租金并照顾您的财产的租户不仅对您有好处，而且对物业管理公司来说也少了很多麻烦。
2.确保满足法律基本要求
在出租房产之前需要满足许多安全法规，例如电气检查 (EICR)、能源性能证书 (EPC)、房东燃气安全检查、军团菌风险评估以及正确数量的一氧化碳和烟雾/热探测器。物业管理公司将就所有现行安全法规提供建议，并可以安排进行必要的检查，以确保您的物业完全符合要求。他们还可以协调解决发现的任何问题所需的任何工作。
3.更快的入住率
物业管理公司的工作是帮助您实现物业的最佳财务回报。为此，他们需要确保您的物业拥有优质租户，并尽快支付租金。这意味着他们将努力帮助您为租赁市场做好准备。他们将确保它符合所有法律要求并发挥其最大优势。然后，他们将在许多流行的出租网站上做广告，以便尽可能多的潜在租户看到它。在租赁结束时，一家优秀的物业管理公司还将制定一套流程，以快速有效地检查租户是否离开物业，确保其处于最佳状态，或者在需要时恢复到标准很快，准备好迎接下一个租户入住。
4.更高的租金价值
专业的物业管理公司会更加密切关注您当地的市场状况和房产需求。他们将很快能够确定您房产的当前租金价值。他们还可以提供有关最大化租金收入的简单方法的建议，例如用油漆使房间焕然一新，或更换磨损的地毯或地板。他们甚至可以安排专业人员提升房间的摆设来提升整个房屋的舒适度和宜居感，从而提升租金。
5.更好地维护您的财产
当您的财产出现问题时，例如暖气停止工作或洗衣机出现故障，需要迅速采取行动。如果您正在工作、度假或只是很忙，这可能会很困难，而且也很难找到合适的人来处理问题。物业管理公司将可以访问一个完全合格的维修人员来处理，及时帮您解决问题。他们还将承担与租户联络的任务，以商定可以进入该物业的合适时间进行维修，从而为您节省大量时间和麻烦。他们还将进行定期检查，以检查您的财产在整个租赁期间是否保持一般标准。
6.无需面对面与租户打交道
让物业经理作为租户的联系人可以减轻作为房东的很多压力。您可以专业地处理所有租户互动，而无需处理有关延迟支付租金、驱逐或对您的财产造成不合理损坏的不舒服或对抗性对话。
7.确保按时支付租金
确保每个月都收取租金是许多业主最关心的问题。这就是物业管理公司可以作为您和迟付租户之间的缓冲的地方。他们将非常熟悉这种情况，并且通常可以采用策略以专业的方式解决这种情况，以免进一步升级或变得个人化。在极少数情况下无法找到解决方案时，他们会代表您启动法律程序，以驱逐租户。
8.提供强有力的租赁协议
租赁协议是您与租户之间的合同，是有法律要求的。它保护您的财产，规定您和租户的义务，并防止将来发生潜在的纠纷。物业管理公司可以帮助您为您的物业拟定租赁协议。它将包含标准项目，例如租赁的开始日期、租金到期时间、通知期等，但它也可以包含与您的特定财产相关的项目，例如是否允许携带宠物。在签署本文件之前，新租户将无法获得您房产的钥匙。
