出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec. 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains）免税额的计算是有大差别。若先出租再自住，会影响未来售屋时可享的资本利得免税额，但若先自住再出租，对屋主出售房屋时较有利。
2008年起，售屋之前的五年里若有出租时段，免税额须按出租几个月递减，但若先自住再出租，便不用减低免税额。
举例来说，先出租后自住：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出。2014-2016年间出租，2017-2018年为自住。售屋的资本利得是60万-30万=30万元，五年之间仅有两年为自住使用，免税额为30万元x2/5=12万元，需缴交的资本利得为为18万元。
先自住后出租：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出，售屋的资本利得为60万-30万=30万元。2014-2016年间自住，2017-2018年为出租。根据Sec. 121条款，当主要住宅变成出租物业时，纳税人不需计算做为自住之后的出租时时段，因此，上述五年在计算免税额时皆属免税资格使用，此时的免税额（单身）是25万元，需交税的资本利得为30万-25万=5万元。
如何证明房屋是您的主要自住房？
鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多，国税局对主要居所的要求非常严格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475联邦法院对国税局121条款做出裁决为例，James & Jean Guinan夫妇出售他们在威斯康辛州一栋房子，他们符合了五年里有两年自住的时间上的要求，他们也符合了一些作为主要居所的测试，例如在威州有汽车注册，并有银行帐户，但法庭注意到这对夫妇在威州并未办理选民登记，和当地没什么联系，工作也不在当地，且他们从未申报过威州税表。法庭最后裁定，由于没有足够的证据来证明该栋房子是其主要居所，因此，出售威州这栋房子须缴纳全部资本利得税。
用自住屋赚钱两年换屋节税高招？
替人买卖房子的佣金收入并不稳定，充分利用国税局税法：出售两年以上自用住宅可享高免税额才是赚钱捷径，但屋主宜事先审慎规划，投资眼光要准，时机也非常重要。
国税局1997年开始实施的121税法条款（Sec. 121）规定：过去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中总计（Aggregate）两年，售屋时，单身屋主可享25万元免税额，夫妻屋主可享50万元免税额。充分利用这项税法优惠，分批购买银发社区橙县拉古纳伍兹（Laguna Woods）的房子，以两年的时间加建改建装潢布置后再脱手，享受25万元免税额。
121条款所谓的总计住过两年，不需连续住上两年。此税法适用于每24个月，也就是说，屋主每隔24个月即可出售一次自用住宅，所获资本利得（Capital Gain），单身不超过25万元，夫妻不超过50万元，就可免税。但121条款仅限美国境内自用住宅，不适用国外房产，即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。
其实，手上拥有资金的精明投资人，从2008年金融风暴后就专门寻找房价较低或价格飙涨较快地区的房子，例如邻近华埠的回声公园（Echo Park）与林肯冈（Lincoln Heights ），洛杉矶西郊小城Culver City，以好学区著称的洛县东郊城市钻石吧（Diamond Bar），圣伯纳汀诺县的奇诺冈（Chino Hills），河滨县的Corona，圣地牙哥县的San Marcos等中低价位的房子，自己搬进去住，边住边加建装修，两年后房价上涨20%至80%不等，这些屋主就将房子售出，获利落袋，再寻找下一个投资目标。
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把卖掉北加州房子的100多万元拿到南加州买房，先买两户，成功卖掉第一户赚了25万元后，再把第二户当成自住屋，着手加建装修的同时又买了第三户，房子对她而言是转手赚钱工具，不是家，自然不涉感情。不断加建改建房子，戴女士组了一个施工团队，随着她转战各地施工；为了存放展示屋的家具，她还租了仓储，作业流程井然有序。
121条款对离婚夫妇也比以前公平。离婚搬出的一方，曾在该住宅住过两年，与仍留在房子的一方，皆可各自享受最高额度为25万元的免税优惠。至于配偶过世，未亡人在当年将房子出售，仍可享受适用于夫妻的50万元最高免税额，若房子次年才出售，未亡人只能享受25万元的单身最高免税额。
非婚姻关系的朋友共同购屋，房子出售时每人各自可享受25万元的单身最高免税额。此条款吸引不少单身人士联合购屋，享受房屋增值免税优惠。至于拥有第二栋住宅或度假屋两年以上的屋主，只要能证明总计住了两年，屋主可获121条款的免税优惠。
很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引，希望能借助杠杠优势，最大化发挥投资优势。
根据最新数据，美国目前30年期的房贷基准利率约为3.00%，而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲，美国房贷利率30年或15年固定，外国人会比美国居民利率高一些，但比较国内的利率仍然低出不少。另外根据美国房屋贷款政策，针对非美国居民的外国人，可以申请不查收入贷款，更是加大了外国人在美国的房屋购买力。
那么，关于外国人在美国买房申请流程，以及申请不查收入贷款到底是怎么回事？看完本文，您应该就能比较了解了。
外国人贷款适合什么人群
外国人贷款的适用人群是非美国公民，绿卡，工作签证持有者的贷款。以下签证持有人可以申请外国人不查收入贷款(H1B, F1, H1C, H4,G1 - G4, E1-E3, L1A, L1B, L2, P1, R1, TN, O-1, B1, B2)。
外国人申请贷款的利率
一般来说，外国人首付35%到40%左右，贷款银行或贷款公司会根据房产类型、房产价值和租金收入情况，给出不同的首付比例和房贷利率要求。如果你的首付比例达到50%以上，那很有可能申请到较低的房贷利率。
不查收入贷款的类型
1）投资人贷款(Investor Program)
2）银行流水贷款(Bank Statement Program)
3）资产折耗贷款(Asset Depletion Program)
4) 炒房贷款(Home Flipper Program)
5) 证券抵押贷款(Securities Base Loan)
外国人或美国居民投资房不查收入贷款审核标准
外国人在美国做不查收入贷款，或美国居民对投资房做不查收入贷款，贷款审核都是以投资房现金流为基础。如果投资房租金收入足够支付每月贷款还款，投资房价值稳定，贷款公司可以直接批准，无需借款人提供个人收入资料（即为不查收入贷款）。
外国人在美国其实也是可以依据大陆的收入进行美国贷款申请，在这种情况下，通常需要提供会计师出具的国内收入证明。通常来说，提供收入证明会比不查收入的利率好一点。但在过去几个月中，我们看到外国人做不查收入的贷款利率也很不错，有时甚至比提供国内收入做到的贷款利率还好。
申请贷款需要文件
1）有效美国签证
2）过户资金（必须在美国境内银行账户上）
3）购房合同
4）授权书(Powerof Attorney, 如果贷款人需要远程过户)
5）过去12个月银行流水（适用于银行流水贷款）
6）股票、债券、基金投资证明 （适用于证券抵押贷款）
申请贷款流程
贷款从申请贷款到完成，通常30天到60天左右。
1）申请贷款预批信，买家知道贷款额度，从而知道买房价位。
2）挑选房产，准备资金。
3）提交购买申请。购买合同被接受后开始申请贷款。
4）贷款审批流程：提交文件，房屋估价，贷款文件审批，买家拿到贷款公司的Commitment Letter(贷款承诺书)，补交材料（如果有），双方律师准备过户文件，过户和贷款文件签署。
贷款利率是越低越好吗
我们经常碰到房主问的一个问题，就是利率是不是越低越好，其实不尽然。通常两个相差0.125%huo 0.25%的利率选择中，points或不包括的过户费用使得贷款利率低的那种前期费用高，贷款利率稍高的那种前期费用低。如何选择取决于这两种总成本的折中时间。
比如，利率低但前期成本高3000美元，和利率稍高前期成本低3000美元的两种选择，在7年时两种方式总付出成本相同（若不考虑时间成本），那么需要考虑的是房主是否在7年中会卖房或换房，如果会的话，那么选择利率稍高但前期成本低的方案则更为合适。所以，利率选择还和房产持有的时间息息相关，不能单纯地只考虑利率。
Refi重新贷款是否会延长还款时间导致多付利息
我们经常碰到的另一个问题就是，如果我Refi重新做另一个30年贷款，但我已经支付了5年贷款，我是不是要付一共35年利息，这样利息可能更多。这个问题的考虑是这样，做Refi重新贷款，我们通常是为了获得一个更低的利率，而不是延长时间（除非选择性地拉长还款时间）。
例如，已经支付了5年贷款，这时重新做一个30年贷款，可以仍然按原月供金额支付（或原贷款和新贷款之间的一个金额月供），这样既享受了低利率的新贷款，同时贷款时间并没有延长（因为多月供，所以不需要35年付清，而是30年或更短时间付清），从而享受到新贷款的优惠利率！
