在美国初次购房常常在购房前、购房中、购房后都会遇到许多需要注意的问题。
希望这篇在美国买房前后注意事项的文章，帮您度过手忙脚乱的购房期。
01在美国买房前需要思考哪些问题？
1.房屋位置
在美国购房，位置条件是一个很重要的问题。位置问题在很大程度上影响着房价。
✔是否需要学区房
如果家中有小孩需要考虑是否需要学区房。学区房和非学区房的价格差异还是很大的，包括小孩以后上学的学费问题和一些税的问题。在美国购房需要交房地产税，由各县或各市政府征收，税率各地不同，大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)，房地产税根据房子的评估价值征收。一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，好学校必然吸引家长来买“学区房”，从而推动房价上涨。
✔距离问题
另外，你还需要考虑每天上班或上学的距离问题。如果你是住在市中心的话，就比较方便，如果你选择住在稍微远一点的地方，且没有买车就需要考虑公共交通是否方便，如果你有私家车就需要考量交通路网是否发达，开车是不是方便。
2.房屋价格
✔预期估价
首先，全款买房要考虑你能承受的范围是多少？如果是贷款买房的话，就要向银行申请Pre-Approval，即“预先批准”的贷款额度，这样就表示你能从银行贷款到多少钱，也能给你的卖家和建筑商看到你能接受多少范围内的房子。这个也是在考虑价格的时候考虑的一个因素。
✔未来支出
另外，房产税是一个非常重要的问题。要根据你的个人收入和家庭因素来计算一下，你以后的养房所需要的费用。除了看到当前的价格，还要考虑到未来的支出。不同的区域也会有不同的税收政策。例如在美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的政策和法律，对买房者提供多种优惠像是免税、低息贷款等。
3.个人需求
除了位置以外，华人买房还有一些更实际的需求。例如你需要根据家庭人口数选择不同的房屋面积。如果家中有小孩可以选择购买独幢别墅，平面面积比较大的。另一种就是联排别墅，主要还是根据家里的具体情况来选择。
4.中介及房屋网站
在美国购房，中介是一个很重要的环节。你可以多跟不同的中介来接触，看看哪一个跟你比较合适，最终再做决定。在美国找中介或经纪人购房是一个非常普遍的现象。
✔在美国购房，买方一般是不用付中介费的，一般是由卖方支付中介费。
✔买房的时候有非常多的手续要签，如果有中介就会十分省心方便。
✔一定要把自己的想法和要求说得越仔细越好，这样中介才能帮你找到很适合的房子。
另外，你可以上网去关注美国各大房屋网站，比如zillow，里面有非常详细的房屋介绍。
02在美国看房时的注意事项有哪些？
1.在看房的时候要多观察
在美国买房是很慎重的事情，建议多看一些喜欢的房子，看的房子越多才越能发现什么是适合自己的，越知道自己想要怎样的房子。
2.两个类似的房子，可以列一个表
在美国买房，当你遇到两个差不多的房子时，可以列一张表，将各自的优缺点用排除法比较。列表是一个非常有用的方法，当你列出来以后，你就可以回想当时买房的需求，找出哪个房子更适合你。
3.多了解和相关房子的各个方面
在美国买房，你需要多了解房子所在的地区环境和附近的学校。你可以去学校和老师家长交谈，了解这个区域的信息，也可以跟周边邻居聊聊天。看一个房子的时候不要只看这个房子本身，有时候你的邻居和环境是非常重要的。在不同的时间段去看这个房子，以及观察周边的情况，能够让你更放心一点。
03在美国买房时的注意事项有哪些？
1.房子的年份
在美国买房，你需要了解你买的房子这个区域的年份大概是多少？在美国购房，和中国不同的是美国房子的翻修率较低。在一些老房子里，你需要注意下水道问题、管道问题、地板问题等。
2.房子的细节
买房时房子的细节不可忽视，因为它决定了你居住的生活质量。细节包括热水、下水道、排水系统、空调等容易忽略的地方。你需要详细了解这个房子，在购入前请一个专业的第三方做一个房屋勘验是必要的。
3.在交易前再检查一遍房子
在美国房屋交易前你需要再一次确认卖家是否按照你的要求整理好了房间，是否把房子重新打扫了一遍，房主是否已经搬出了房子。
01.你需要先看中一套房子
建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的Neighorhood和学区的房子。因为这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较大，在市场不好的时候，也比较保值，不至于贬值的太惨。
寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐，找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊，告诉TA你想要的地点、价格，面积，户型，学区等要求，然后中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你，选出你感兴趣的他就会带你过去看房。这个中介就成为了你的房产中介，也就是传说中的买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。
02.报价Offer
看中了房子后，就该给房主下Offer了。
首先，房主会给出一个他的期望售价，你和你的中介商量后，会以正式的文件的形式，提出你们的报价(Offer)及其他一些要求，例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下，由卖方支付Escrow费用等等。
如果房主同意了你的Offer，那么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报价，他可以不做回复，或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致，这个购房当然也就终止了。
一旦卖方接受了你的Offer，房子就进入一种叫做Pending的状态，这意味着在这为期一个月左右的交易过程中，买卖双方都将受到购房合同的约束，卖方不能再接受其他人的Offer。
所以如果最终没有交易成功，卖方相当于白白浪费了一个月的时间，尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下，交易延误的代价可能是极大的。因此，在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。
当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致，签署了确认文件后，购房合同就正式生效了，接下来你就要合同约定的时间内交付定金，提交贷款申请，和请专业人士来对房子状况进行检查。
03.签署RPA - Residential
Purchase Agreement购房合同
对多数人来说，买房是件大事，因此在签署合同之前，请仔细考虑自己的情况，用好其中的保障条款，为风险预留足够空间。购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。
以加州为例，标准购房合同中，各Contingency的默认时间期限如下：
Contingency的约定时间到了，房主并不能强迫你签署Contingency移除文件，他只能终止购房交易，常见的是，房主以终止交易来压迫你签署移除文件。或者加罚款来惩罚你逾期。
从买家的角度出发，虽然Contingency保留的时间越长越好；但现在是卖家的市场，如果时间过长，卖家完全可以选择其他买家。
04.Escrow公司
整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好，后续贷款通过后银行的放款也好，都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里，在房子过户登记之前，并不会进到卖家手里。
同时，卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内，到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记，然后才分钱给各方。
当然，Escrow公司的服务也是要收费的，通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司则是必须要使用的。
05.提交贷款申请
在美国，贷款买房的审核流程比中国要严格的多。
首先，银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。
如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。
这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近三个月的银行账单和工资单，最近两年的W-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要提供护照，Visa，I-94等身份证明材料。
贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull，Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。
若银行账单上显示你有大额进账，Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment)，没有合理的解释，Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。
整个申请过程中，根据Underwriter的审批进度，会依次出现三种状态：
1) Conditional Approval/Loan Commitment：有条件的批准，你会拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面会列出Underwriter还需要你补足的材料，在这些材料被审核通过后，你才可获得贷款批准；
2) Final Approval/Clear to Close ：贷款申请获得批准，你会拿到一份叫Loan Doc的文件，上面会列明贷款的总额，期限，利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字；3) Funding：银行放款给到Escrow，此时贷款才是最终到手，而在此之前的任何阶段，都无法100%保证你能拿到贷款。
Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下，赋予你退出购房交易，取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。这也是为什么我会强烈建议在RPA购房合同中尽量争取把Loan Contingency的时间保留到Closing Date。
06.房屋检查
在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。
房屋检查完成后，Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，你可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(Credit)，之后你自己找人维修。
房屋检查的费用范围大概是$400~$800之间，和购买产权保险(Title Insurance)类似，同属于那种不做不能安心，但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。
07.房屋过户(Close Escrow)
银行在你的贷款申请Final Approval后，会将贷款文件邮寄给Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。
银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，Escrow收到银行放款后，一般当天就会去County登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后Escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。
大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。
注意：在房屋买卖结束后的一段时间内，你陆续会收到各种和房子相关的文件、信件。这其中也包括各种骗局的信件，例如让你付好几十或者上百刀以获得房子产权转让纪录的拷贝，但其实这个拷贝完全可以自己去County的办公室免费打印，因此在浏览各种信件，尤其是需要回复个人信息或支票的信件的的时候不妨多留个心眼。
