1.同类财产交换法
1031延税法
“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)，是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。
何时使用这一法条？
在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”
换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于商业，就可以使用这一法条。
如果你卖出求售物业时，还未找到取代物业，你可先卖你的求售物业，在180天内再买下取代物业。卖出求售物业的所得须由第三方中间人保管，直到用来购买取代物业。
卖出求售物业的45天内，你须以书面通知中间人你想收购的取代物业，交割天数也有严格限定
如果你符合1031同类物业交易延税条款的所有规定，求售物业的课税基础转到取代物业，你不用付资本利得税，除非取代物业的买价低于求售物业的卖价。
要「交换」度假屋或第二栋房子，这栋房子必须是投资物业。如果你想交换度假屋，你必须证明这是项积极投资，也就是说付房租的房客至少住了一年。
为了确保你不会把投资物业换成主要住所，国税局2008年在1031交易延税条款内，为住宅设立「安全港」(safe harbor)规定。
2.1031法适用的投资类型
投资和商业用途
这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。
必须要同时满足不少要求
商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。
财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同。
如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。
不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。
只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。
从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求：首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。
总结
在你决定出售主要住所、第二栋房子或商用物业之前，你必须了解美国政府会从房子增值分一杯羹，征收资本利得税。
出售主要住所的屋主，可享主要住所免税额。售屋的第一笔25万元利润免付资本利得税。
每名屋主可享25万元免税，如果房子是夫妻共同拥有，免税额就为50万元。
所以若你买房时付了50万元，后来以80万元脱手，你赚了30万元，只有5万元须付税。
如果你和配偶共同出售房子，30万元利润就完全不用付资本利得税。由于多数人买卖的房子的利润没有那么高，可能根本不会碰到课税门槛。
1031交易延税条款(1031 Exchange)适用于出售商业资产、投资物业(例如公寓大楼)、度假屋(只要符合投资的定义)时，延缓支付所得税。
也就是说，当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享这项延税福利。
美国报税原则是“挣钱需缴税（pay-as-you-earn）”原则，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售在美国境内的房产时，增值部分都需要缴税。美国税务居民和外国人，卖房时资本利得（净增值）部分缴税的规则有所不同。
外国人在美国购买房地产进行投资的非常多，也有不少外国投资者房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外国人出售美国房地产，在过户的时候，买方（通常委托过户公司）要代扣代缴所得税 (Withholding Tax)，金额一般为15％卖价。
如果合理规划卖房的支出部分，有可能将所有预缴税都退回。虽然预缴税的部分可以部分或者全部退回，但是如果在卖房前没有专业的税务师做好合理的规划，那么，向美国国税局要回多扣缴的预缴税将会是一个无限期的漫长过程，更有甚者，可能一分钱都无法退回。
一般来说，退税的方法有两种
01在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。
用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢？过户公司在过户后，会把Form 8288/8288a 寄给IRS。如果Form 8288/8288a信息完整，美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号 （ITIN），IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。所以，我们建议，外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号 （ITIN），并且报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288a的部门。（当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288a，只要近期内申请到税号就可以了）。
02在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b ( Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。
这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。举例来说，某外国卖家在2018年一月出售美国房地产，如果不填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2019年初来填报1040NR税收申报表，申请退税，然后等待两个月左右获得退税。如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退税, 大大缩短了等待退税的时间。但是，如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，卖主需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后，立即通知ＩＲＳ负责8288b的部门。否则，IRS将对Form 8288b ( Withholding Certificate)不予批准。
