如何管理自己的美国租赁房产，并使其利益最大化？
很多中国人在美国购置房产后可能投资者并不出国居住，而只是进行投资。配置美国房产，再将美国房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。不过，限于环境、政策不同，大家对在美国买房后，如何将自己的房产出租获利及管理？
数年以来，美国成为备受国人青睐的国家。在海外资产配置的热潮中，机遇已经摆在眼前，但规避风险仍不能忽视，该怎样合理配置美国房地产，安全配置房产以及省心当房东成为购房者普遍关心的问题。
出租方式
美国政府允许海外购房者者出租自己所购买的房产，从中获得房租。那么在美国的房产该如何出租与管理呢？房屋出租无非是两种方式，自己管理，或者由让专业出租公司来管理。前者适合长期居住在美国的投资者；后者较为适合不长期居住在美国的投资者。
1、如果业主长期居住美国，就可以通过自己出租管理的方式来进行
租金的订定要符合市场，勿定价过高，否则空屋的时间就是损失。在美国没有无法出租出去的正常房子，只要租金合理的话，一般一个月之内就可出租。
选择房客不仅要看房客的信用，而且要看房客的工作稳定程度。因为自己在美国，所以可以及时收取房租，一旦有违约不付时，可以尽早通知房客，以备及时处理纠纷。
如果选择自己管理，虽然可以节省一些费用，但您必须要清楚的了解美国房地产租赁的条款，而且房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便他们有问题可以随时联系你。而且必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙；房东需要了解当地房租的变化，租客若未按时付房租，房东即刻要采取法律行动。
这些要求对海外投资者来说，不仅要耗费大量的时间和精力去关注，更会浪费很多不必要的花费如机票电话费等等。因此，对于海外投资者，由专业的房屋管理公司管理和出租房屋更为合理。
2、如果业主长期无法居住美国，就可以通过物业管理公司的方式来进行
①、房屋管理公司的主要职责：
刊登房屋广告，找到租客
刊登房屋广告，找到租客起草租房协议，确认房租及各方职责
对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查，以确保房东利益
每月收取房租，并转入房东账户
定期进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话汇报
（如有需要，对房屋进行周期性维修和保养）
代理房东进行年度报税
协助处理与租房有关的法律纠纷，如未支付房租；（如果房客不付租金，需要专业律师驱赶房客，律师费在$600-1000左右，为时需要3个月，这算是风险之一）
房租合同结束后,结账退房
重新刊登房源，找到新的租客
②、委托房屋托管公司的流程
业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书
经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。
在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细部内容。
③、收费标准
寻找到房客，租约签订后，委托出租的佣金（房产经纪费用）一般为全年租金的6%~8%（按实际情况而定），房屋管理的费用一般为月租金的5%~10%
管理公司会要求房客房租每月一付，押金交纳1-2个月。
需提醒的是，房屋（内外）修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付，管理人员只负责执行。平时的维修，如果屋主不在美国的话，可由管理公司负责寻找维修人员报价，由屋主定后，才开始修理。
（文章转自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
疫情席卷全美后，不仅严重打击了房屋交易市场的成交量，也改变了人们寻求房屋的条件，有经纪人观察到原来租住公寓的买家开始希望找单户整栋房屋，而目前市场的供应也因为卖家的谨慎和观望心态愈加吃紧。
在亚特兰大的一个两小时的Open House中，约有12个大部分戴口罩的家庭参观了这个六室六卫的新建房屋，开价超过300万元。
由于疫情，买卖双方都退出了市场， 四月份待售房源数量暴跌。在截至5月2日的一周中，总房源下降19％，而新房源下降39％。 亚特兰大房屋的房地产经纪人本·赫什（Ben Hirsh）表示：“我们已经有了做好准备的买家，有意愿和有能力的买家，而卖家却撤下房源，改变主意。”
“要想让卖家将房屋放到市场上，打开大门让人们进来参观可能是一个更大的障碍。” 赫希什说，他在上周有两名卖家，他们已经把房产挂牌到市场上，拍了大量照片，准备好出售，然后他们决定撤下房源。 “这在发生疫情前就已经是一个问题，不会很快看到这种情况缓解。”
这可能就是为什么美国房屋建筑商发现 需求突然激增的原因。 现有的住房供应根本不足。房屋建造商也倾向于在远离城市中心的郊区建造房屋。虽然城市生活在千禧一代中非常受欢迎，但冠状病毒的“居家令”可能已经在扭转这一趋势。人们想要在房屋内外有更大的空间。
有趣的是，虽然目前还没有确切的数据，但房地产经纪人表示，他们看到越来越多的公寓租户正在寻找单户房屋。在存在这种供应的地方， 需求完全没有减少，只是推迟了。
纵观美国历史上的几次最严重的经济危机， 房地产始终是最适合在危机中入手的项目。2008年的次贷危机造就了太多“以小博大”的典范，充分阐述了投资界的杠杆原理。虽然COVID-19并没有造成像2008年那么夸张的后果，但这次的情况在历史上也发生过许多次，1918西班牙流感、1929大萧条、911事件、卡特琳娜飓风都证实了美国房地产市场具有极高的韧性，危机过后势必迎来回涨（V-Shape式暴增）。
美国Fortune Gateway地产咨询公司董事长Eric Chen在接受采访时称：“目前市场上大量的需求被压制，一旦疫情好转，交易量就会快速反弹，这只是时间问题”。
就目前的美国房市整体行情来看，房价还是很稳定的，而且主流区域的房价甚至出现“稳中有涨”的趋势。首先这并不代表现在的房市处于火热阶段，事实上现在的房屋成交量相比去年同一时间是下降的。由于是疫情期间，再加上政府出台政策延迟了房主们支付贷款的时间，现在愿意把自己的房子拿出来卖的人肯定会少一些。然而买房的需求并没有相对减少，市场走势趋略发逼近供不应求的局面。
疫情结束后，很大一部分人会因为经过此事之后产生更加强烈的购房意愿，也会有更多的房源陆续上市，而每一个房源的上市意味着原房主需要购入新的房子居住（如果没有第二栋房的情况），市场有很大几率将会进入一个井喷式增长，这就是疫情结束后势必会发生的房市回暖，随之而来的便是大幅上涨的房价。历史的经验告诉我们， 不要等到疫情结束再去买房，时机就是现在。
许多潜在的买家已经在使用新的虚拟技术在线看房。房地产经纪人提供了“现场”放映，他们在房屋周围走动并拍摄视频，而买家则通过智能手机或平板电脑观看并提出问题。一些经纪人提供了空置房屋的单独看房日，为买家提供了打开房屋钥匙锁箱的密码。但是，随着各州重新开放，显然会有更多的买家出来。
（文章转自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
