川锐传媒消息，据2月4日《今日美国》报道，开年以来，美国房价快速上涨引发各界忧虑，有业内人士担心新一轮地产泡沫来袭。业内专家认为，疫情造成的房屋需求提高、人口结构、历史上的低按揭贷款利率共同催生了地产繁荣，目前尚看不到泡沫的迹象。
在一场肆虐全球性的的新冠病毒肺炎流行中，数百万美国人仍然失业，面临被驱逐和丧失抵押品赎回权的可能。而美国的地产业正在经历一场前所未有的繁荣，这种繁荣是15年来从未有过的。
在全国范围内，几乎所有地方的房价都在上涨。从缅因州的奥古斯塔到凤凰城，从佛罗里达州的萨拉索塔到华盛顿州的阿伯丁，房价都上涨了两位数。
由于历史上的低利率使得借贷变得便宜，以及大批人因为疫情逃离人口稠密的城市，购房变得和2000年代中期的繁荣时期一样容易。
加之联邦政府两次“放水”带来的小幅的通货膨胀也催生了房价。美联储用低利率提振经济，也导致待售待售房屋大大减少了。
事实上，美国现在现有住宅的供应量已经减少，远远低于六个月的正常水平。而提供房屋供给的建筑商跟不上需求......。
种种房屋上涨的现象，使得美国有关房地产泡沫的言论现在在分析师口中甚嚣尘上。持有这种观点的包括瑞士银行业巨头瑞银（UBS）的分析师，他们用图表支持自己的观点，图表显示了房价如何超过工资和租金。虽然自2012年11月以来，房价已上涨逾60%，但同期收入仅上涨20%，租金上涨30%。分析人士认为，结果是：每年越来越多的购房者买不到房子。
但与导致大萧条的房地产繁荣不同的是，这种全国性的价格飙升并不是由放贷者的违规放贷所推动的。那种2007年次贷危机违规放贷的情况造成的泡沫迥然不同。
同时，应该看到的另一个现象是，美国住房供需基本面也会推动房价价上涨。
“10多年来，美国长期一直缺乏住房供应。”知名开发商Norada Real Estate Investments首席执行官Marco Santarelli表示，我们每年需要162万套住房以满足有机需求，但我们的供给数量要少得多。我们每年大约短缺37万套。”
Marco Santarelli补充说，随着超过1.4亿千禧一代在未来几年搬进出租屋和新房，供应失衡只会变得更严重。
桑塔雷利说：“大约52%的18岁到29岁的年轻人仍然和父母住在一起。”这是110多年来的最高比率。这些人必须去某个地方，这就是为什么我对房地产长期如此看好的原因。”。
失衡的房地产市场
但这些健康的基本面并不意味着市场没有令人担忧的扭曲。
随着美联储（fed）继续在其量化宽松计划下购买美国国债和其他证券，随着美国经济被大幅“注水”，利率被人为压低。这使得借贷成本低廉，并鼓励投资者购买股票和房地产等风险较高的资产，从而推高这些资产的价格。
迈克尔·桑德斯公司（michael saunders&Co.）驻萨拉索塔的房地产经纪人罗伯特戈德曼（robertgoldman）表示，除非美联储（fed）停止购买债券，利率开始再次上升，否则房地产价格将继续攀升。而且预计短期内不会有政策变化。
高盛在其月度通讯中表示：“尽管2021年和2022年经济可能蓬勃发展，但美联储仍将继续购买债券。”这说明，美国的经济“放水 ”政策，仍然没有停息。
佛州墨西哥湾的城市，著名的美国过冬圣地萨拉索塔的房价在2020年上涨了10.2%”房价将继续以每年10%至15%的速度升值，这是不可持续的。
但是，在某一时刻，利率会上升，从更昂贵的市场进来的买家将不足以继续支付更高的价格。无论是开发还是两者兼而有之，都可能导致价格回落。
同时，暂停驱逐和取消抵押品赎回权也扭曲了市场。毫无疑问，这些政策今后还是要实施的。目前是以防止人们在疫情期间流离失所，但它们最终将不得不取消，现在还不清楚当它们这样做时会发生什么。
桑塔雷利相信损失将是最小的。他相信，当经济复苏时，租房者会找到工作，他们不会加入无家可归者的大军。他还认为，房主要么可以卖掉自己的房子和公寓，并带走股权，要么可以再融资或平衡抵押贷款后端的债务。
同时，如果房主不能出售或再融资，丧失抵押品赎回权的情况可能会激增，市场上的房屋供应将急剧增加，从而使得房价逐步走低。
租赁市场正蓬勃发展
与此同时，美国房地产市场目前似乎运作效率最高的部分是租赁市场。随着人们离开人口稠密的城市以躲避疫情和交通拥堵，大都市房租正在下降，郊区在上涨。据追踪全美租金的Zumper.com统计，旧金山的租金在2020年下降了24%。纽约和波士顿分别下跌了近20%和17%。
在新泽西州的纽瓦克、加利福尼亚州的萨克拉门托和弗吉尼亚州的里士满等城市，人们正在重新安置，租金却在向相反的方向急剧上涨。
Zumper.com的联合创始人兼首席执行官Anthemos Georgiades说：“全美国排名前八的城市非常火爆，有着千禧年的历史，租金大幅下降，而同一地区的二级城市则从中受益。”
然而，在经历了大规模外迁的城市，房价中值并没有下降——至少现在还没有。例如，纽约的租金下降了20%，但其房价中值却上升了6%。同样的趋势在旧金山、波士顿、洛杉矶和华盛顿特区也存在。
Anthemos Georgiades说，这是因为租赁市场比“待售”市场更具活力。
据Norada Real Estate Investments称，尽管旧金山的火爆房地产市场近来有所降温。但未售出房屋的库存仍然紧张，这就是价格没有下降的原因。纽约的现实是不同的。现在纽约市场上的房子比想要的买家要多，这使得买家在价格下调谈判中处于主导地位。
耶鲁大学（Yale）著名经济学家罗伯特·希勒（Robert Shiller）认为，正是这样的城市，房价应该首先下降，他在《纽约时报》的一篇专栏文章中建议购房者“避免投资太贵的房子或承担太多风险。”
对于亚利桑那州立大学房地产教授马克·斯塔普来说，目前房地产市场的状况并不是泡沫。
斯塔普说：“泡沫的定义是，当泡沫破裂时，那里什么都没有。”不是这个案子。有非常真实的需求存在，这就是导致价格上涨的原因。”
全美国各地的房地产经纪人普遍同意这种观点。
位于凤凰城的伯克希尔哈撒韦家庭服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices）的顶级生产销售助理Mary Jo Santistevan表示，买家正从加州、华盛顿州和中西部拥挤的城市涌入。他们希望利用亚利桑那州较低的房价、较低的房产税和生活质量。但他们正面临着这样一种局面：近年来，未售出房屋的库存一直在稳步下降，目前一些地区的供应量仅为一个月，而其他地区的供应量则不足一个月。
近3000英里外的缅因州奥古斯塔县，房地产市场同样泡沫重重。
缅因州房地产经纪人协会（maineassociationofrealtors）主席阿伦·布朗普（Aaron boomp）表示，缅因州16个县中，有15个县的房价中值在2020年上涨了10%。其中一些县的增长率达到20%或更高。通常，这个地方不是热点。仅有每年的阵亡将士纪念日和劳动节之间有超过3200万人参观。他们通常不会在每年的这个时候来。但在大流行中，这是一个安全的地方。人口密度非常低，远程工作在2020年突然流行起来。”
阿伦.布朗普说，2019年25%的买家来自外地。去年，这个数字上升到33%。由于没有大量的住房库存，可用房源很快就被抽走了，因为外地买家抬高了房价。
托普说，目前，全州只有6000套待售房屋，其中一半已签约。
这种情况在缅因州是独一无二的，我们不确定这种情况会持续多久，特别是考虑到这种需求是由来自州外的人（其中许多人可能可以在家工作）驱动的，而不是由缅因州境内创造的就业机会驱动的。
《家住美国》网站原创文章均归本站版权所有，未经书面授权禁止使用。违者一经发现查实本站保留法律诉讼的权利。
当考虑买房的时候，你会问房产中介哪些问题？一般我们的问题都集中在房子本身上。在区域市场的宏观分析上考虑太少。
现在列举的这28个问题，对个人买房决策都颇具参考价值。
1. What is the job growth?
这个地区的就业增长如何？
就业岗位数量是一个市场是否健康的关键指标，工作机会吸引人们进入当地市场，然后这些人会成为消费者。当一个市场的人口急速增长时，会推动当地的房屋租贷及买卖，反之亦然。
2. What is the population/household growth?
人口／家庭增长如何？
人口的增长或者减少决定了一个市场的大小。我们需要关注的是那些人口增长尤其是家庭数量增长的市场。因为家庭是主要的租房者，当一个市场的人口增长时，租金也会相应增长。
3. How many new units have been built over the past three years?
过去三年内有多少新房建成？
近期建成的房屋或者正在建造的房屋是检测市场健康程度的重要指标。很多美国城市现在正处于扩张阶段，而这其中会暴露一些问题。如果一个市场的新房建造速度远远超过了它吸收人口的能力，那么这个市场就必须通过降价或者是对租客妥协的方法来解决这个问题。你永远希望在这个市场里需求大于供给。
4. How many construction permits have been issued?
有多少建筑许可被通过？
如果一个市场的建造许可处于增长阶段，那么新的建筑将会带来相应的工作岗位。
5. Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?
这个市场的房屋资源是挂在MLS上共享的还是由当地的房产经纪人主导的？
MLS（Multiple Listing Service）不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统。
在东南部地区，很多地方是经纪人主导的市场，经纪人控制了当地大量的房屋信息，如果购房者没有与这些经纪人建立联系，将很难取得这些最新的交易信息。无论是在哪种市场，建立与经纪人之间的良好关系都尤为重要。
6. How many listings do you currently have and what have you recently sold?
你手上有多少房源，你最近的成交量如何？
这两个子问题是反映经纪人能力的重要指标。如果经纪人在过去的12个月持续地卖出房子，他会对市场价值有更好地了解。卖家总是寻找活跃的经纪人，而这又给了经纪人源源不断的新房源。
7. What is the typical size of a deal in your market?
在这个区域市场上，最主要的房屋成交类型是什么样的？
当我第一次开始房产投资时，我没去考虑我的投资组合将来会是什么样子。我从不关注我的退出策略，这是大多数新手投资者所犯的错误。向经纪商询问市场上的在售房源的类型，交易的平均规模是多少，以及在市场上的交易量是多少。
8. Who are the major employers?
这个市场上的主要雇主是哪些？
了解这个地区里主要公司是哪些，有助于分析就业环境带来的影响。如果这个市场太过于依赖少数几家公司，将会带来一系列的不确定因素。因此多样化的雇主更有利于市场健康发展。
例如，Rochester的市场当年太过于依赖柯达公司。因此柯达的兴衰将接影响到当地整个市场就业环境以及房屋租售情况。
9. Are there any barriers to entry in your market?
进入这个市场有没有哪些进入壁垒（如地形限制，建造成本等）？
一个相对高的进入标准会导致这个城市房产价格的增长。例如这个城市周围是沙漠环境，或者大众对地理位置有强烈的要求。这些将导致现存的房产会有更高的潜在价值。
10. Who is currently investing in the market?
当前市场上的投资者有哪些？
当大的投资人开始投资一块项目时，价格便会开始快速上升。如果能够在这些投资人之前进入市场，将会对我们更加有利。同样，去了解你的竞争对手也是非常明智的策略。
11. How are these deals being financed?
交易资金是如何给付的？
比如出售的大部分交易都是全额现金交易，几乎没有任何折扣。这告诉了我什么?当时市场很热，大多数投资者都来自外地。我不会躲避这种类型的市场，但买家议价能力过低是值得谨慎的——需要分析此时该区域市场是否被高估了（过热）。
12. Where are the B and C properties located?
B级和C级的房产位置在哪？
A级房产的位置总是显而易见的，我们需要了解B级或者是C级房产在什么位置。
13. Can you identify the path of progress in your market?
能说说未来市场的发展趋势吗？
通过询问经纪人了解一个城市经济增长的趋势和区域在哪一块。了解人口流动的方向，如果能提前锁定并进入那个区域，那么回报一定是非常可观的。
14. What is the per unit cost of an apartment?
一个公寓单元房的价格是多少？
了解不同户型公寓房的价格是多少。例如一居室，两居室和三居室的市场售价。由于大小、房龄、卫生间数量、设施等复杂因素影响，我们很难按类型确定价格，但我一般会问问在C级房产中一套两居室公寓的典型价格，类似的问题可以帮助我们更直观地了解交易情况。
15. What is the vacancy rate in the market?
住房空置率是多少？
空置率是衡量租售市场是否健康的指标。全美的入住率是96.1%，如果你的市场只有90%的租住率，那么说明这可能是个疲软市场。如果能够在一个坚挺的市场里找到一些空置率比较高的房产并且改变其现状，那么这将是一个巨大的价值空间。
你需要去了解为什么在坚挺的市场里会出现空置。是因为缺乏管理，租金过高，外观不吸引人还是户型不合理？一处房产的高空置率并不代表你应该远离它，相反如果能找到问题并解决，将带来可观的收益。
16. What has the rent increase or decrease been over the past three years?
过去三年，房租的变化情况如何？
在现在的大环境下，房租是稳步增长的。如果一个市场的房租增长是停滞的，这说明这个市场的发展比较差。同理，如果一个市场的房租增长在一个较高的水平，那么对于原本的租客来说，买房会变成一个更好的选择。他们就是你的潜在客户。
17. What are the cap rates for specific asset classes in the market?
不同等级房产的回报率如何？
不同等级的房产会带来不同的回报率，举个例子，在东田纳西州，B级房产的收益率在7%。如果发现高于该回报率的房产，我们就可以进一步去了解它。
18. Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?
这个市场是以现金流为本的市场，还是保持稳定增长的市场？
一些市场因现金回报很好，而另一些市场则以增值回报为主。选择你愿意遵循的投资逻辑，并投资于相应特征的市场。例如，当我选择罗切斯特作为一个投资市场时，我知道现金流为王，而资本增值不能指望的。
19. What is the average age of the properties?
该区域市场的平均房龄是多少？
这是一个显而易见的问题，但是大部分人会忽略这一块。你是否会投资一个超过100年的房产，然后不停地需要投入资金去维护？或者你愿意投资一个崭新但价高的房产？这里面并没有绝对的正确与错误，我们要做的是了解不同房龄房产的利弊。
20. Does the market employ RUBS (ratio utility billing)？
这个市场是否支持RUBS系统？
RUBS是收取住房者公共事业相关费用的系统。这是一个相当简单和容易实现的系统。如果市场采用了这个系统，那么请注意识别市场中没使用这套系统的房产。在没采用这套系统的房产投资案例里，房东交了这部分钱，但没有跟租客收取。我们对市场进行了研究，发现市场的标准是向租户收取每月35美元的公用事业费。我们对这一发现感到兴奋。所以在接管房产的时候，我们很快开始就上了RUBS，在12个月内，所有的租客都在自行支付他们的公用事业费用。
21. What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?
不同户型的租金各是多少？
了解一个市场内不同户型的租金是多少。找到那些低于市场租金水平的房产并且通过改善该房产的现状，使之回归到市场的租金水平，将会产生额外的市场收益。
22. Can you recommend a management company?
你可以推荐一个房产管理公司吗？
对于大部分房产投资者来说，房产管理公司的选择是一个让人头疼的问题。让经纪人推荐一些房产管理公司。确保这个房产公司在你管理你所投资的房产等级有丰富的经验。你还可以通过Iren或All Property Management去搜索合适的当地房产管理公司。
23. What are the fees charged by a management company to manage a property?
找一家房产公司管理房产费用是多少？
了解一家房产公司会收取的费用，有些市场内的管理费用太高，有些市场或许没有合适的管理公司。你最好尽早搞清楚这些信息。
24. What is the affordability of homes in the market?
在这个市场里，人们的房屋购买力是怎么样的？
购买力不足会导致一些明显的结果。首先，如果房子太贵的话，人们就会更倾向于租房。其次，如果房子对于大部分劳动力来说太贵，这会导致一些公司决定搬迁到其他城市。
例如，丰田曾经将一个3000人的工厂从加州搬到得克萨斯州，相对于加州Torrance$508,000的房价中位数，Dallas只有$210,000。而丰田员工的工资水平不变。在这种情况下，公司的搬迁决定是非常容易预见的。
25. Can you recommend an insurance company?
你可以推荐一家保险公司吗？
一个活跃的房产经纪人通常会与其他专业的团队有联系。你可以通过这个经纪人找到几个专业的保险代理人，并了解他们提供的保险方案。
26. Can you recommend a mortgage broker and a bank?
你可以推荐一个贷款经纪人和一家银行吗？
你可以通过经纪人推荐的一些银行来提供贷款。当地银行对于房地产行业的了解或许会高于大区银行。同时贷款经纪人也非常重要，他能帮助你找到多种贷款的渠道。你需要做的是分析银行和贷款经纪人所提供的方案，并选择最合适的一种。
27. Do you have any deals I can analyze?
可以提供一些过往交易案例给我研究一下吗？
别忘了让经纪人提供给你一些已经达成的交易来做分析。你可以给这个经纪人你的投资规划或投资标准。也许前几个交易案例是一些完全没用的，你需要做的就是谢谢这个经纪人并告诉他这些方案并没有用。你需要的是建立和经纪人之间的信任，你需要做的就是言行一致，最后才能得到他真正的帮助。
28. Where are we going to lunch?
咱们去吃个午饭怎么样？
你可以邀请经纪人一起去吃饭，可以选择一家人流量大的当地餐厅，最后再帮经纪人点一杯咖啡。这种方法可以让你快速与经纪人建立良好关系并得到对市场更深层次的了解。
