最近房市实在是太火了，一个好房子很多人抢，估计买房的朋友脑子里只有一件事：
怎么才能让卖家选中我的Offer？！
今天我们就来介绍一下，除了提高价格和使用Cash Offer，如何合理使用Contingency条款，来提高Offer的竞争力，让卖家选你！
什么是 Contingency？
Contingency，简单说就是在交易合同中规定好的“交易退出条件”，交易过户过程中，满足某种条件，买家有权利安全退出交易，拿回定金。
这是对买家的一种保护，但同时在卖家看来，会非常影响Offer的稳定性，毕竟Contingency是给买家留的“退路”。
所以对于买家来说，Contingency是抢房时的双刃剑。
卖方市场时，买家可以在保证自身利益的前提下，通过Waive Contingency（去掉某些退出条件）来提升Offer的竞争力。
靠谱专业的中介也会根据具体情况给买家提出合适的建议和策略。
几种常见的Contingency
现在房市火爆，如果几个offer出价差不多，卖家一般会优先选择退出条款比较少的Offer。
买家如何在保护自己的同时，去掉一些退出条款提高Offer竞争力呢？我们挨个讲一讲！
Inspection(房屋检查)Contingency
定义：买家要求在房屋成交后做房屋检查，如果发现问题，可以要求卖家进行修复或降低价格，如果卖家不同意，买家可以退出合同，退还定金。
可以去掉条款的情况：买家下offer前拿到卖房披露文件和房检报告，认真考虑清楚后，认为房屋状态可以接受，那么可以选择下offer时去掉Inspection退出条款。
Tip：去掉条款后，成交过户期间就不能够再要求对方修理房屋成交时已有的问题。我们会根据具体情况，建议买家是否要保留Inspection Contingency。
Finance(Loan)(资金/贷款)Contingency
定义：如果银行因为某些原因，拒绝了贷款买家的贷款申请，或者实际批准额度低于预期，那么买家可以取消合同，提交相应证明材料，申请退还定金。
可以去掉条款的情况：通常情况下，在下offer之前，拿到贷款方审批的Underwritten Pre-Approval（简称UW）后，除非买家的工作、creidt score或资金状况有重大改变，一般贷款都会成功。
Tip：相比于Pre-approval Letter，UW预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会发贷款。我们一般会鼓励客户提前拿到UW，增加资金稳定性。
Appraisal(房屋估价)Contingency
定义：如果银行对房产的估价低于合同价（Low Appraisal），银行会以估价作为价格，导致贷款额度降低，差额需要买家以现金的方式来补齐。
如果买家的现金不足以补齐差额，且卖家也不同意降价的情况下，那么可以取消合同，拿回定金。
可以去掉条款的情况：Low Appraisal风险理论上不能完全避免，但是相对可控。买家应在合理范围内竞价，最大限度控制风险。
靠谱的中介会分析房子的合理市场价格，而不是盲目让买家加价。我们也会对客户的自身资金状况进行评估，看可承受low appraisal的能力有多强。
Tip：对于Low Appraisal风险高的房子，建议有backup lender的选项，这样就有第二次appraisal的机会。
在买房时，大家要根据自身情况谨慎选择和去掉这些条款，如果拿不准一定要咨询专业人士！
房价大幅上涨，主要是需求方面的几个因素造成的，家庭经济带来的新工作促使越来越多的成年人离开高成本地区，开始远程工作。
此外，利率已稳定在历史低点，据房利美公司（Fannie Mae）预计，未来利率仍将维持在低位。许多专家预测，这些趋势将在未来几年持续下去，使房地产投资的潜在利润成为一个令人兴奋的机会。房地产与其他行业相比，是一项巨大的投资，但可能会伴随着高昂的前期价格。但是至少还有几个选择来投资房地产。
1.用现金为你的房产进行投融资
首先，你可以用现金预付全部房款。当然，这需要有足够的资源来做到这一点。
这种做法优点在于：预付款大大提高了你的机会购买房地产，因为它消除了卖方对你支付能力的怀疑。同时，支付现金可以让您以显著的折扣获得房产，以换取现金优惠带来的便利。此外，支付现金可以为买家节省大量私人、硬通货或常规贷款的利息支出。
缺点在于，现金支付是一种更安全、更保守的方法，但它限制了你的潜在收益。如果你投资25万美元现金，然后以每月2000美元的价格租下这处房产，你将看到每年24000美元的总收入，即9.6%的总投资回报率。或者，如果你首付5万美元，然后以5%的利率按揭30年，你将每月支付977美元的本息。以2000美元的价格租下这处房产，再减去抵押贷款，你的年总收入为12276美元——仅在第一年就有近25%的总回报率，而最初的5万美元投资。尽管这个解释过于简单化，但它说明了如果你选择其他融资方式，你的钱可以更好发挥杠杆作用。
当然，用现金支付当然可以提供安全性和稳定性，但会大大降低潜在回报。
2.私人贷款机构融资
私人个人贷款人是指在金融机构之外经营的贷款人，他们通常通过贷款给那些提高投资性房地产价值的人来获利。
这种做法优点在于，私人贷款机构往往比传统机构灵活得多，无论是贷款对象，还是提供资金的速度。如果他们认为你是一个好的投资，你可以收获很多好处。如果你不符合一个典型的抵押贷款概况（例如，你的信用不够好），这可能是理想的一种融资方法。
缺点：私人贷款机构的利率往往高于银行，尤其是当他们承担银行不愿承担的信贷风险时。此外，你可能需要做一些工作，建立一个私人贷款网络，以增加你的贷款来源。
3.用硬通货贷款为你的房产融资
一些借款人对私人贷款人采取这种方式。之所以称之为硬贷款，是因为它依赖于一种硬资产——在这种情况下，就是房产。这种贷款是过渡性贷款的一种形式，是一种短期交易，提供资金，直到房子可以出售或更传统的资金流可以得到保障。
这种做法的优点在于，硬通货贷款只需7天就可以获得批准，投资者可以在一处房产上迅速行动。借款人可以获得所需的资金购买和维修一所房子，很少的前期成本，使它成为一个很好的选择，修复和翻修房屋。
这种做法的缺点在于，硬通货贷款的利率可能比传统的抵押贷款要高得多。这些贷款需要你知道你在做什么。如果你不能按时完成维修（通常是在6到18个月内），那么你可能会被困在支付更高的费用，或者更糟的是，你可能会一无所获。
4.传统的银行融资为你的房产融资
这是最常见的融资形式。在这种情况下，金融机构根据你的信用记录和未来偿还贷款的能力向借款人贷款。
这种做法有点在于，尽管投资性房地产的利率高于一手住宅的贷款利率，但这种选择的利率往往低于使用私人贷款的利率。此外，如上所述，通过银行融资可以最大限度地提高您的潜在利润的基础上，你有多少现金可用于首付。
缺点：潜在的问题之一是风险。在出租房屋空置的情况下，有抵押贷款付款可以很快吃掉你的利润。银行的审批流程也比私人贷款机构长得多，贷款情况也要严格得多，而且借款人一次只能办理多少常规抵押贷款。
哪种选择适合个人？
答案是视情况而定。两个主要因素将决定最佳的选择：您独特的财务状况和您的最终目标的财产。笔者更喜欢用现金或个人私人贷款进行融资，因为两者都提供了速度和灵活性。对于那些做修复和翻转，硬钱贷款可能是一个很好的选择。如果你计划购买并持有一处房产，那么最赚钱的决定可能取决于你有多少现金以及你的风险规避程度。
总的来说，不管你手头有多少现金，投资房地产是可能的。探索其中一个融资机会可以帮助你进入游戏，并尽快开始最大化你的投资。
