房屋在税务领域的分类：
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入IRS也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到Sch E，而相关贷款利息、房产税等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
如果你有三套房，IRS默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在Sch E上。
4、出租房（Rental Property）
只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到Sch A上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投资支出填入Sch A杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等，通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，一般不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
合理减税的途径：
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入Sch A分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
例如，洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入Sch A分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器、隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗、浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息、房产税、水电费、保险等一系列费用的百分比，直接放入Schedule C作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。IRS还为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
8、房屋普通折旧（Depreciation）
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼、店铺、工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。
9、固定资产的179折旧以及奖励折旧（179 / Bonus Depreciation）
国会可能做得最到位的一件事情就是2015年圣诞节左右决定永久延长$500,000的179折旧额。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。
另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持50%，2018为40%，2019年为30%。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。
10、小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称 TPR）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。
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亚马逊CEO兼总裁杰弗里·贝索斯（Jeff Bezos）刚刚以1600万美元的价格在纽约市购买了第四套公寓。这对纽约的房地产市场意味着什么？
在全球经济摆脱新冠病毒疫情之前，房地产市场可能在某种程度上处于停滞状态。但对亚马逊首席执行官杰弗里·贝索斯来说，市场似乎没有不确定性。
想要证据？这位世界首富刚刚以1600万美元的价格在纽约市——现在的新冠病毒之都，买下了他第五大道212号的一栋大楼中的第四套公寓。
该大楼位于麦迪逊广场公园北部附近的第26街。它拥有一个最先进的健身中心（包含高尔夫模拟器），一间游戏室，一个可用于杂货运输的冷藏区，和几乎每个亿万富翁都想要的所有配套设施。这就可以解释为什么他还要拓广自己在这座大楼中已经很多的房产。
2019年6月，贝索斯斥资8000万美元买下了这栋被称为“皇冠”的三层顶层公寓，以及它正下方的两套公寓。
那么贝索斯打算如何处理他所有这些公寓？贝索斯在2019年秋季代表其提交的建筑许可表明，他希望将前三个单元合并成一个空中宫殿。
至于第四个单元？也许对他的朋友来说这是一个豪华的旅馆。
“他打算在去年买的同一栋楼里将投资翻倍，因为他想扩建自己的房子。”纽约华宝房地产公司（Warburg Realty）的希拉·特瑞克特（Sheila Trichter）表示， “如果有能力的话，购买相邻的单元或上下左右的单元是很常见的事情。”
杰夫·贝索斯最新的房产购买对纽约意味着什么？
那么，贝索斯的纽约购房狂欢对这座城市意味着什么？房地产专家一致认为，这显示了对纽约房地产市场的重大信心，即使是在艰难时期。
“杰夫·贝佐斯显然仍在纽约看到了很多价值，”纽约指南（New York’s Compass）的房地产经纪人玛丽·布罗姆伯格（Marie Bromberg）说，“他明白新冠病毒是暂时的。虽然经济复苏不会在一夜之间发生，但当我们真的复苏时，我完全相信我们会强劲复苏。他的购买模式证实了这一信念。”
Nest Seekers & Bravo的莱恩·斯汉特（Ryan Serhant）的“纽约百万美元上市”解释了为什么，无论什么挑战搅乱了这座城市，在曼哈顿买房总是有意义的。
“在纽约拥有顶级房地产就像拥有黄金一样，” 斯汉特说，“当股市动荡时，买家渴望能接触到的东西，就如房地产。”
“杰夫·贝索斯可以在世界任何地方买他想要的任何公寓，” 特瑞克特指出，“但他选择在纽约市买房……纽约是永远的，希望新冠病毒最终会离开这座城市。”
“ 贝索斯没有讨价还价”
但是，在纽约市的房地产市场几乎被封锁的情况下，贝索斯是否在他位于20层的新三居室上获得了折扣？1600万美元，房地产经纪人说不。
“贝索斯没有讨价还价，”同样来自华宝房地产公司的经纪人斯维特拉娜·崔（Svetlana Choi）说，“他仍在为自己的房产支付任何普通人都会望而却步的价格。”
华宝房地产的经纪人克里斯托弗·托塔罗（Christopher Totaro）认为，实际上贝索斯以高于市值的价格收购了他所有位于标志性的第五大道212号的房产。贝索斯以5800万美元的价格买下了这套顶层公寓，这套公寓有五间卧室和六间浴室，室内面积10,079平方英尺，露台面积5,730平方英尺。其他单元则约为2,200万美元。
“所以我不认为这是一场廉价购房狂欢，”托塔罗补充说，“尽管纽约自冠状病毒疫情停滞以来，房地产市场有所疲软，但价格并未下降太多。”
实际上，根据托塔罗对3月20日至4月17日在曼哈顿上市的4,811套公寓的研究（不包括新开发项目），数据显示只有101套房产降价。其中大部分降价幅度在2%到7%之间，这个折扣不算大。
“我认为除非有人真的需要出售，否则现在不会有便宜的交易。”托塔罗说， “我认为大部分市场处于观望状态。”
贝索斯还在哪里购买房产？
贝索斯这次购买的房产只是他在全国范围内不断增长的房地产资产中最新的一笔。在过去的几个月中，贝索斯购买了几处价值数百万美元的房产。
今年1月，贝索斯在华盛顿特区购买了一栋面积为4,785平方英尺的房子.该房子有四层，有一个能容纳700瓶酒的酒窖和一个私人屋顶平台，标价为4,995,000美元，与他在2017年以2,300万美元买下的一幢房子隔街相望。
然后在2月，他以1.65亿美元的价格从音乐大亨大卫•格芬（David Geffen）手中买下了加州比弗利山庄（Beverly Hills）的一座豪宅。（这是洛杉矶地区有史以来售出的最昂贵的房子。）
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