许多初学或想做投机类型的房地产投资者认为，房地产投资的关键是找到一处陷入困境的房产，修复它，然后卖掉以获取最高利润。

对于许多人来说，把它作为一个租赁房产最终会成为一个错误、一个备用计划或最后的选择，但是将房产进行出租是一件坏事吗？在考虑是否应该以租赁的方式来拥有一处房产时，有几件事情需要你记住。

1、房产的地段

你所在的城市将会有一些地方被认为是更有吸引力的，要在工人阶级的预算之内，并且靠近重要的设施，如学校、杂货店和发达的购物中心。尽管在战争地区购买廉价房产的呼声和争论仍在持续，但较高的利润率可能不值得你为管理和维护而头疼，如果你没有当房东的经验，你通常会想避开这些地方。如果你以足够的利润率购买了房产，或者通过恢复、额外的面积等创造了强制权益，你可能会决定在你每月支付抵押贷款、税收、保险和HOA(如果有的话)之后，房子可以有现金流。你可以查看该地区的租金水平，看看租一套自己的房子需要多长时间。如果你有可用的信贷，或者你的合伙人有，房产看起来会有现金流，它有股权，而且在一个好的地区内，你可能会是一个赢家。

2、房产可以产生现金流吗？

如果你意外成为房东，你可能从未想过现金流，但如果你的房产一直闲置在那里，再融资可能是唯一的选择，首先要看的是，你每月能以多少钱把它租出去。如果这是一笔微不足道的交易(即每间房的现金流不到100美元)，对你来说可能没有意义，现在是时候着手实施C计划了。如果你可以收支平衡，这可能是一个潜在的机会，但每月与房客打交道只是为了支付账单，可能很快就会成为一种消耗。许多投机者在市场低迷时发现自己处于这种境地中，大多数投机者都让房产丧失抵押品赎回权或成为做空交易，预防是最好的方式，以更高的利润购买。

如果你的目标是作为租赁房产来购买，重要的是你要审查当前的租约是什么、租约的期限，以及它们是否反映了市场租金。如果不是，搞清楚为什么？以前的房主把它们留下来只是为了让这个地方有人住吗？他是否拒绝做必要的更新，并保持租户的低租金？这两种方法都可以使您有机会进行所需的更新和打扫(无论从字面上还是比喻上)。只要考虑清楚你需要多长时间才能收回你的现金投资(通过提高租金)，以及它是否符合你的标准就可以了。每隔一段时间，你就会发现一笔交易，乍一看没什么吸引力，但仔细一看，就会发现它是一座金矿，如果它在一个好地方，就可以产生现金流。

3、租赁购买

也许这个房产不是摇钱树，但它是一个体面社区里的理想房产。随着失去房屋赎回权流离失所的房主人数的增加，你扩大了那些想拥有房产但还没有贷款的人的范围。“租赁购买”指的是，房屋的居住者已经有了租赁合同，但同时也有一个购买权，可以在未来某个日期以设定的价格购买房屋。不管最终是否由承租人行使，你都可以为期权收取一笔较大的预付款，他们也会像对待自己的房子一样对待你的房子，对租房者也更有利。

如果你还没有做过或不熟悉租赁购买(或这种类型的转售)，不要无知地接近他们，做好你的尽职调查，让律师检查你的文件，因为不正确地交易可能会遇到一堆你本可以轻松避免的难题。随着市场的变化，你可能会注意到你的房产需要更长的时间才能出售，所以你需要考虑b计划。

通过出租房产赚更多钱的方法

你的房产被充分利用了吗？你是否已经最大化了你所拥有房产的利润？如果你不能自信地回答“是”，这里为你指出了通过出租房产赚更多钱的方法，与其收购尽可能多的房产，不如让我们退一步想想，现在赚钱的最佳途径是不是专注于你当前的投资组合。

1、减少空置

为了使出租房产的利润最大化，你必须首先减少空置率，最好的办法是找到一个长期的租客，这样你就不用处理营业额了。这是我的下一点要单独涵盖的内容，因为这不是唯一的方式来保持你的房产占用率。

如果你的租户必须搬家，也可以通过保持周转时间最小化来减少空置率，我的一个朋友在华盛顿特区有一套共管公寓，租给三个独立的室友，虽然已经有多名租户搬走了，但在他得知搬家消息的那一刻，他就在网站上发布了广告，让房屋的入住率基本上保持在100%。这个地区的需求是如此之高，以至于他会立刻产生兴趣，安排一个新的租户，穿着旧租户的“燕尾服”搬进来。

你可能会想，在需求较低的地区，我的房产又如何适用呢？问题是，几乎每个社区的每一处房产都有稳定的价格需求，如果你把这房子的租金降低25%，你认为会怎么样？人们会争先恐后地住在那里，即使这意味着要打破他们目前的租约，不是吗？如果没有，那么你已经投资了一个严重经济萧条的社区，我并不是建议你以低得离谱的租金出售房产，而是在夸大事实，如果你的空置率很高，你可能会自己动手，需要考虑自己的价位。每个月的空置率会花掉你潜在年收入的8.3%，所以如果你能以少5%的租金快租一个月，以少10%的租金快租两个月，以此类推，你会过得更好。

另一种考虑空置率的方法是这样的，如果一处房产没有一些与众不同的特点，比如优越的地理位置或极具吸引力的厨房，你可以通过在城里提供最好的价格来满足它。我曾经遇到过一个房产空置的问题，花了我将近6个月的房租，根据我上面的计算，如果我把租金降低30%，并立即找到一个好租户，我的收益会好得多，当然，一开始我并没有想到会出现这样的问题。该房产是在一个非常好的社区里，包括4间卧室和2.5间浴室。在感恩节前后，它就空置了，我得知，这可能是出售或出租房屋给家庭的最糟糕时机，因为很少有人想在假期和学年中搬家。

我犯的第一个错误是放慢了工作的节奏，这是我需要做的工作，使房子真正成为理想的租赁房产，它需要新的室内油漆工作和地毯，我没有马上处理它，而是优先安排了一个我即将开始的新西兰假期。两个月后，我发现兴趣已经很淡了，我意识到我需要把租金降低一点，马上把房子装修好，这项工作花了几个星期时间，我又等了几个星期，仍然没有人来租，我不明白为什么没有人感兴趣。最后，我把租金降到了市值的8%左右，在我找到租客之前，我已经损失了将近50%的房产年收益。我从中学到的是，保持房产空置比降低租金、付钱给承包商让其立即处于最佳状态、并为新租户提供价值要痛苦得多。

2、最大限度地减少人员流动

营业额是以多种方式消耗资金，还有广告费用、修补、粉刷墙壁和更换地板的费用，这些都是你以前的房客会住的地方，当然，还有空置情况，这有点违反直觉，但这是另一个相对较低的租金可能会增加收入的领域。

回想一下我把房租降低25%的例子，以这个价格，你的租户可能永远都不想离开，要迫使他们放弃这样的交易，可能需要有工作调动或个人情况的原因。你的目标之一应该是找到优质的租户，照顾你的房产，能按期支付租金，当你找到这些人时，要尽你所能的留住他们。

有些人会因为搬家或买房而不可避免地离开，但你最不希望看到的是你最好的房客被街上的其他房东抢走，因为他们要承担找新房客的费用，还要承受空置带来的收入损失。租金并不是影响租户保留率的唯一因素，你控制的另一个关键是客户服务，无论你是亲自管理你的物业还是有物业经理，确保你的租户得到尊重和专业的对待，他们的关注能得到重视，事情得到紧急处理，并让他们满意。

良好的租客和房东关系会使租客不会考虑搬家。你还要评估你的物业经理是否能培养良好的租客与房东关系，你可以寄一张明信片，征求租客的意见，让他们知道他们的意见是有价值的，如果他们对他们的经理不满意，他们可以直接联系你。

3、增加租金战略

在告诉你较低的租金可以带来较高的收入后，我将继续告诉你要提高长期租户的租金，这一点也不矛盾。相反，这是一种微妙的平衡，你需要了解你的房产相对于你的竞争对手房产的价值。租金上涨是一个敏感的问题，正如我所提到的，如果租客在其他地方找不到更低的租金，他们可能会更忠诚，但这并不意味着你永远不应该提高租金，当你有充分的理由这样做时，就可以提高租金。一旦你找到了一个租客，他们就得付出搬家的代价，如果他们目前的租金价值明显高于新租金加上搬家的成本，你仍然占有优势。

你要确保你知道该地区的租金，你可以利用搜索网站如Zillow、rentometer、Craigslist和MLS(如果有的话)。你可能会发现，在保持竞争力的同时，每年都有足够的空间来提高你收入的一小部分(1-3%)，而且没有理由放弃。我用来提高租金的两个策略是，与新成本(如增加的HOA费用)进行协调，这些费用包括他们所享受的公用设施和便利设施，并使它们与租金的升级同时进行。

例如，我可能会计划粉刷房子的外墙，或者把旧窗户从单层玻璃升级为双层玻璃，但我会把工作安排在与租约续期相一致的时间，这样租户会觉得他们从交易中得到了一些东西。我甚至可能会问他们是否有什么东西会让他们更舒适，并从清单中选择一些项目，以证明租金上涨是合理的，同时也会增加房屋的市场价值，换句话说，你需要进行必要的维护或立即获得投资回报的改进。

4、认真对待滞纳金

你对租客表现出善意和尊重，并不意味着在收房租和滞纳金的问题上，你是一个容易被摆布的人。收集押金并不是房东生活中最愉快的部分，但却是经营一家盈利企业必不可少的一部分，你要确保你的租户明白这是一项业务，他们已经签署了合同，你的工作是完成交易，遵守合同和所有适用的法律(包括必要的驱逐程序)。你需要意识到这是你的事情，你只是松散地遵守合同，允许租户在没有支付适当费用的情况下延迟付款。

通过这样做，你的租户可能会看到他们是否可以多几次延迟付款，这会给你带来额外的工作和压力，当然，应该通过这些费用来补偿。如果你的房客给你寄了一张没有包括滞纳金的支票，你可以礼貌地进行解释，直到所有的费用都收齐了才算付房租，不幸的是，直到所有的费用都付齐了你才会接受这笔租金，如果你坚持你的原则，他们很快就会知道你不能被利用，他们很可能会妥协。

5、增加收入来源

这种形式的收入并不适用于单户住宅(SFRs)，但可以作为增加多户住宅现金流的一种很好的方式。你可以寻找机会增加投币式洗衣店和自动售货机等服务，这不仅能带来收入，还能通过提高上限税率增加转售价值。

如果你特别具有创业精神，你甚至可以在SFRs中找到额外的收入来源。我的一个想法是，在我的租户签署租约时，为他们提供房屋清洁和景观美化服务，这些是他们在租约中所承担的责任，他们可能不会对承担这些责任感到兴奋。

基本上，你会成为一个一站式的服务商来照顾他们的家，您可以协商独立的景观和清洁服务的价格，将它们外包出去，并收取作为承包商的费用。例如，如果清洁工同意收取75元/月的费用，你可以为你的租客提供85元/月的服务，使你的年收入增加120元。

在你担心购买额外的房产之前，想想你是否在最大化你已经拥有的房产。房屋空缺和人员流动率是否已经低到可以低的程度？你增加租金的方式会不会让你失去优质租户？你是否收取了所有你有权收取的费用？你能轻松创造新的收入来源吗？您可能会发现，您不仅可以获取大量的房产，还可以通过更智能地操作来实现业务目标。

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