2020年初，新冠疫情开始在美国不断蔓延，疫情的爆发促使人们不得不在家办公，从而美国居民的住房需求也随之上升。美国房地产市场也随着疫情出现了强劲的房屋销售和建设热潮。代表美国房市景气程度的全美住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数自2020年5月美国经济重启以来不断攀升，2020年11月份美国住房市场指数为90，截至2021年5月仍维持在80以上，这已经超过了经济危机前2005年时创造的高点水平。
同时在疫情的影响下，金融市场每况愈下，美国经济也是持续走低，美联储积极推出各种救市措施，将基准利率下调到0到0.25%的区间，还有QE释放7000亿美元来拯救美国经济。在这种情况下，美国住房抵押贷款利率一路跌至历史低位，截止到2021年5月27日，美国30年期抵押贷款固定利率已低至2.95%，较2020年2月疫情发生前降低0.82%。
对于住房市场而言，长端利率的下降大幅度降低了居民购置房产时的成本，从美国住房购买力指数与美国30年期抵押贷款固定利率之间的相关关系来看，当长期抵押贷款利率下降时，居民的住房购买力也会出现明显提升，从中提高了居民的购房意愿。
随着房地产销售量的持续走高，新建住房和成屋销售同比增速也开始大幅攀升，其中2020年7月至10月份美国新建住房销售同比增速均位于30%以上。这也同时伴随着美国房地产价格的上涨。
诺贝尔经济学奖得主、同时也是行为财务学的专家Robert J. Shiller席勒教授在近期的一次采访中表示2021的房地产热潮在下半年并不会褪去，至少在未来的1-2年内不会。但尽管房地产市场相较于股票市场而言短期性波动较小，不会一夜之间崩盘，但当这股热潮小褪下去后，会有不少人将蒙受惨痛的损失。
根据美联储发布的信息表示在2023年之前将持续保持零利率，也就意味着至少2021年房贷利率仍将保持低位，美国居民买房成本仍处于低位。这和如今美国房地产价格的持续上涨有着密切的联系。
不少经济学家对如今美国房地产市场的存在的潜在泡沫经济感到担忧，尤其是美国的疫情的反复，截至2021四月底，美国新增新冠肺炎确诊病例数和住院人数已连续4周增长，其中过去7天平均每天新增病例约为6.4万例，平均入院人数约为4970。不少美国公司在今年年底前将大概率继续鼓励员工居家办公，低密集区域住房需求可能进一步上涨。很难猜测在疫情如此反复的情况下，这些区域的房屋价格能够保持多高。而现在美国房地产所面临的考验是，随着疫情的结束，这些地区的房屋价格是否能够保持其价值。尽管由于现在互联网的发展，一线城市不再是上升的唯一途径，许多网络从业者几乎可以生活在任何地方，而不必涌向大城市寻找工作机会。但很难说人们在疫情结束，在家办公的政策褪去后，还愿意呆在所谓的农村城镇继续发展。
报告显示，2021年3月份房价较上年同期上涨 13.3%，这是自2005年12月以来的最高年度涨幅，这突显了美国住房供需之间的严重失衡。
爱达荷州的首府博伊西4月份的房价比去年上涨 29%，菲尼克斯州一年的房价上涨了20%，而作为美国房地产价格上涨幅度最小的城市芝加哥较去年也上涨了9%。截至2021年5月底。美国平均房地产价格相较于去年已经上涨22.2%。
尽管大多数报告都显示当前出租空置率和房屋空置率均处于低位，住房自有率处于高位。这似乎意味着美国房地产市场仍处于受自住需求驱动的真实购房需求，而非受投资需求推动的“投资型”买房。而我们并不知道其中有多少是受疫情的影响。正如席勒教授在他出版的故事经济学中引出的：我们经常依据经济指标的变动与相对应的专家评论内容，在自己的内心创造出一套故事。这些故事会透过各种的行为偏误与捷思影响投资决策。然而，由于经济故事扮演着一个很特别的角色，因为直接触及我们的直觉与情感，因此不论内容是真是假，可能极具说服力。
因此，我们必须知道经济故事可能对你的投资决策带来好的或是坏的影响。所以，无论外头在疯传什么故事，永远别忘了把长期目标放在投资策略最重要的地方，才能制订最合适的投资决策。
疫情冲击下居民储蓄大幅增加几乎是全球面临的共同问题。除了消费外，如何合理进行投资布局？纽约联储的这篇报告可能给我一些线索。美国房地产的部分数据在今年第一季度有所放缓，但从微观层面来看，我们不妨乐观一点。
住房是大多数家庭拥有的最大额资产，并且是财富积累的主要手段，对于中产阶级尤其如此。然而，对于家庭如何看待和比较房地产投资和金融投资我们了解很有限，这部分是因为它们的差异超出了常见的风险和收益标准。一方面，住房是家庭加杠杆的重要来源，同时也是可靠的储蓄保值工具。自住住宅还可以为住房成本上涨提供稳定性和有效对冲。另一方面，住房的流动性远低于金融资产，并且需要更多的时间来管理。
在这篇文章中，我们使用来自刚刚发布的SCE住房调查的数据来回答有关家庭如何看待房地产的几个相关问题：与金融资产（例如股票）相比，家庭是否将住房视为一种良好的投资选择？不同人群是否对住房投资的偏好存在差异？家庭选择房市还是股市时会考虑哪些因素？
调查数据的设计
SCE住房调查中最近推出一项新调查，针对性调研住户对房地产和股市的偏好及背后的原因。在调查中，受访者将在假想自己为本地区一对30多岁的夫妇提供理财建议：买房子还是买股票，这对夫妇正好刚获得一笔可以足额支付购房预付款的馈赠资金。问题有两种场景：一种是问这对年轻夫妇是购买自住住宅还是投资于股票市场，另一种是假设这对夫妇已经拥有住房，他们是该投资租赁地产还是股票。
每个受访者随机回答上述某一问题。在给出建议后，受访者还需从一系列因素中选择作出该项建议的理由，这些因素包括股票收益更高，房地产收益波动更小，是不是可靠的储蓄保值工具等，或者也可以提供自己的理由。这一调查分别在2020年2月（主要是在美国COVID-19爆发之前），2020年10月和2021年2月进行，结果报告如下：
住房是一种很好的投资
下表列出了不同阶段房市股市理财建议的结果分布情况。一般而言，与股市相比，家庭普遍认为住房是一种好的投资。当被问及是投资租赁房地产还是投资股市时，超过50%的调查家庭都推荐了住房。在首套住宅与股票的选择场景中，超过90%的受访者选择住房，对住房的偏好更为强烈。
一个有趣的发现是，人们对房地产的偏好在2020年10月有所下降，到2021年2月又回到了疫情前的水平。通过考察这些选择的理由，我们发现2020年10月，这种从房地产偏好的转变并不是由较低的房价预期推动，而是反映了其他原因。例如，投资者更担心空置出租房屋的风险。对于购买自住住宅，疫情爆发后调查对象更少在意自住住宅提供的稳定性，这可能是因为担心无法支付抵押贷款导致在当前房屋中居住的期限会缩短。
不同人群看待房地产投资有什么差异？
接下来我们研究了不同人群对房地产投资的看法差异。影响问卷回答的两个重要因素是性别和教育。在这一分析中，我们将重点放在租赁住房与股票的比较上。下一张图表显示，女性和非大学毕业生比其他人更青睐住房。
对于性别差异，部分解释是在我们的样本中，男性比女性更愿意承担风险，更愿意投资股市，因为股市的回报率波动性更大。对于教育差距，大学毕业生倾向于认为股市的回报高于住房市场，并将“管理租赁房产耗时”作为选择股市的理由之一。
我们还注意到，在2020年10月的调查中，由于女性和非大学毕业生暂时降低对房地产的偏好，这些性别和教育方面的差距大大缩小。在未来的研究中，我们打算研究性别和教育差距背后的因素，以及为什么他们在疫情爆发期间暂时降低对房市的青睐。
选择住房的原因
谈到选择住房的原因，下图显示了受访者推荐选择购买首套住宅而不是投资股市的各个原因的比例。受访者可以选择多个原因。可以看到每个理由的选择比例都很合理。“理想稳定的生活环境 ”和 “房价波动较小 ”是最常见的原因。与2020年的回答相比，2021年有更多的调查对象选择了更高的住房回报、波动性较小这两个原因，而选择其他原因的调查对象则较少，包括例如节省租金、稳定、锁定住房成本、有效的储蓄手段等。
结论
房地产是中产阶级家庭的重要资产类别。疫情爆发前和期间进行的调查表明，相对于股票市场而言，投资者认为住房（包括租赁房产和自住住宅）是一项良好的投资。不同人群对住房的偏好存在重要差异，女性和非大学毕业生更偏好住房。与疫情爆发前相比，现在有更多的家庭将较高的回报和较低的波动性作为进入房市的理由。
