在近期几个月美国疫情期间，美国人在购物、外出就餐和其他消费支出类别都在不同幅度的下降。但是住高档公寓的人们仍在每月支付高昂的租金，但是住在高端公寓的人普遍收入不错，加之居家办公，所以受到疫情影响不大。
根据最近的收益报告，美国7家最大的房地产投资信托公司主要专注于经营高端公寓，每家信托公司在4月份至少收取了应收总租金的94%。
除了高端市场，许多公寓业主在冠状病毒大流行期间感受到了很大压力。超过3000万美国人申请失业救济，在某些情况下，引发了大多数经济拮据的租户的租金罢工。幸运的是，高端公寓的业主和租户影响都甚微。
分析师预计，对富裕的租户来说，房东对租户的租金也会稍稍下降，因为房东会为了不让公寓闲置而在价格上有所让步。
即便价格有所下降，但是对许多房东也影响不大。据调查显示许多大公寓业主的平均家庭年收入超过10万美元，他们过得很好。而他们的租户更有可能受过大学教育，白领工作受这种流行病的影响较小。根据美联储最近的一项调查，62%拥有大学学位的工人表示，他们从3月份就开始居家办公，而只有20%只有高中文凭的人在家工作。
这些业主中的一些人正在寻求提高租金。美国公寓投资管理公司(Aimco)表示，该公司在北加州有高档公寓经营，里面住着脸书公司(Facebook Inc .)和其他高科技公司的IT从业人员，他们的工作没有受到疫情大流行的影响。
“这些居民非常舒适，不会因为我们实际上增加租金而感到不快。” 美国公寓投资管理公司执行长基思·金梅尔(Keith Kimmel)在最近一次公司电话会议上说。
不仅在沿海，在美国中部地区也是如此，美国中部公寓社区公司(Mid-America Partment Communities Inc .)，主要经营年收入7万美金以上的客户，该公司租金的租金收入也与更高档的同行持平或更好。
根据美国全国多户住宅委员会(一个民间团体)的数据，全国约80%的公寓租户在5月的第一周支付了部分或全部租金。这一比例在整个月都在持续上升。
美国一些公寓房地产投资信托公司还报告称，他们成功地培育了在线租赁的业务，仅基于虚拟在线看房就完成了多笔交易。
总部位于科罗拉多州的UDR租赁公司表示，在流感大流行期间，该公司的所有流量都是虚拟的，包括通过Zoom进行的公寓参观。一些房东说，他们希望在租赁过程中使用更多的虚拟场景看房，即便疫情已经消退也是如此。
尽管如此，公寓业主已经为长期经济低迷的前景做好了准备。这意味着在不增加租金的情况下续签更多租约，这对那些自上一次经济低迷以来就依赖年租金上涨的商业模式的业主来说是一个打击。
格林街顾问公司的分析师约翰·鲍洛夫斯基说，在疫情时期，人们可能会逃离城市的高租金区，去郊区的廉价公寓，或者和更多的室友合租以支付房租。根据格林街的一项分析，大型公寓房地产投资信托基金在4月份提供的新租约租金优惠比近年来任何时候都多。
但对高档公寓租售的一个不利因素是，配套高端健身房、社区空间和屋顶游泳池等设施在疫情中仍然关闭，这使得高租金成为一个更难的要求。
由于配套设施不开放，高档公寓的租金也出现了一些松动。甚至一些热门市场也显示出疲软的迹象。房地产数据公司雅迪(Yardi)的一份报告显示，自2020年以来，4月份旧金山豪华建筑的年租金首次出现下降。洛杉矶和佛罗里达州奥兰多的同类公寓的租金也出现了下降。
尽管在疫情流行的头几个月，房东们的业绩数据好于预期，但2020年，包括再投资股息在内，公寓房地产投资信托基金的股价下跌了23%，相比之下，S&P 500股指仅仅下跌了8%。
首席执行官里克·坎波说，卡姆登房地产信托公司将提供0%的续约费。这比休斯顿的房东近年来收取的4%或5%的增幅有所下降，但在经济困难时期仍然算是不错。
坎波先生说，如果经济持续低迷，可能会导致建筑活动急剧下降，一旦经济开始好转，对现有公寓的需求就会增加。
“可能发生的情况是，租金可能会下降一些，但不会降到地板价以下。”他说。
（文章来源：2020年5月27日《www.realtor.com》网站，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）
房屋在税务领域的分类：
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入IRS也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到Sch E，而相关贷款利息、房产税等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住两部分。
3、假日出租房（Vacation Rental）
如果你有三套房，IRS默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在Sch E上。
4、出租房（Rental Property）
只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到Sch A上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投资支出填入Sch A杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等，通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，一般不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
合理减税的途径：
1、房贷利息和点数
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。
如果房子是自住呢，你可以把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。
如果房子用于出租，那么则需要放到到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。
通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
2、房贷保险费用 （Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入Sch A分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税（Property Tax）
如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到Schedule E房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。
4、意外损失（Casualty Loss）
例如，洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入Sch A分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器、隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗、浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息、房产税、水电费、保险等一系列费用的百分比，直接放入Schedule C作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。IRS还为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
8、房屋普通折旧（Depreciation）
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼、店铺、工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。
9、固定资产的179折旧以及奖励折旧（179 / Bonus Depreciation）
国会可能做得最到位的一件事情就是2015年圣诞节左右决定永久延长$500,000的179折旧额。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。
另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持50%，2018为40%，2019年为30%。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。
10、小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称 TPR）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。
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