过去的一年中，美国房地产市场可以说是大赢家。在短短的几个月里，房屋销售和价格在低点之后创下了新高。2020年9月22日，根据美国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors）的数据，经季节性调整后，房销售增长2.4％，年化率为600万套，与2019年8月相比，销售额增长了10.5％，这是自2006年12月大萧条前以来的最高销售速度。2020年10月，房屋销售达到14年以来的新高。美国权威房源网站Realtor.com对2021年的房价进行了预测，总体而言，房地产市场在2020年保持强劲，并认为2021年住房市场将继续创新高。

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2021年美国房市预测

房屋销售量在2020年，房地产市场不止恢复了年初的势头，在秋季完成房屋销售的新高。进入2021年，Realtor预计房屋销售活动将从那些疯狂的水平放缓，不过仍然会有很多潜在的住房需求。随着2021年下半年利率开始上升，买家可能会觉得需要赶紧购买，以锁定低利率。此外，2021年的购房将受到基本需求的推动。这种需求将来自于健康的千禧一代和Z世代的首次购房者，以及千禧一代和老一代的换购者。预计2021年的房屋销售将比2020年的水平高出7.0％，在春季建立势头，并在下半年保持这一步伐。随着冠状病毒疫苗的接种，以及经济增长反映了更正常的消费支出模式的恢复，房屋销售在下半年获得更大的增长。房屋价格随着更多的卖家进入市场，以及抵押贷款利率，房价增长的势头将会放缓。市场上大量的买家，包括许多寻求购买第一套住房的千禧一代，可能会有房价上涨的压力，但是房屋卖家数量的上升将为这种压力提供缓解。

预计2021年的价格涨幅将有所缓解，年底将高于2020年的水平5.7％，在春夏两季稳步下降，然后在年底逐渐上涨。房屋存量从2020年秋季开始，房市的可售房屋数量比上一年减少了50多万套。Realtor预计，从2020年年底前开始，库存下降的速度将有所改善，并将持续到2021年春季。因此，虽然待售房屋的数量低于一年前，但这些低房屋存量将得到缓解。到2021年底，可能会看到房屋可售数量最终将达到2019年以来的首次增长。房地产趋势住房需求正受到创纪录的低抵押贷款利率和疫情的推动，人们向郊区和低密度地区迁移，以寻求更宽敞的住房，因为许多人都在家工作了。

现在，数以千万计的人都在家办公，目测这一趋势可能会一直持续下去。在家工作不仅使公司节约了很多成本，员工的工作效率也更高。随着更多人呆在家里，大家也更加追求在家办公的环境，因此很多人想购置更大的房屋，有充足的空间打造家庭办公室，相应的增加了对房屋的需求。事实上，早在2018年，大约有四分之一的人在家工作，而2001年只有15％。不仅如此，随着远程工作变得更加普遍，郊区住房也比城市住房更受欢迎，越来越多美国人愿意到人口更为稀疏的地区生活，远离城市的生活提供给人们更多活动空间和私密性。要知道，这带来了一个最明显的现象是：大家对租赁别墅的需求大大上升，独栋别墅租金涨幅创历史纪录。

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美国独栋别墅租金涨幅创历史纪录

全球领先房产信息提供商CoreLogic发布了美国独栋别墅租金指数：该指数分析了全国和20多个都市地区的单户租金价格变化。2020年8月收集的数据显示，全国租金同比增长2.1％。随着美国就业市场开始回暖，企业继续重新开张，租金价格增长在2020年7月开始出现增长，并在8月更加强劲。CoreLogic首席经济学家MollyBoesel说：＂8月份单户型租金增长速度加快，表明对这些物业类型的需求持续高涨。＂面对这样的趋势无论是作为成熟的投资者还是作为刚有意进入投资领域的人来说，现在无疑就是一个投资长租别墅的大好时机，难道，不是吗？

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关于美国长租别墅行业的前景

根据哈佛大学住宅研究中心引用census数据库的数据显示，预计到2023年，35-44岁以及大于65岁年龄组的租房家庭数量增加最多。这两个年龄组的家庭在租房时倾向于空间较大的郊区独立屋，其次是45-54岁租房量也在增加。预计从2023年到2028年，25-34岁年龄组的家庭租房会下降48.9万户，这个年龄组家庭在租房时更倾向于公寓，所以未来对租房的需求会有所下降。（数据来源：Census数据库，哈佛大学住宅研究中心）长租别墅这个行业对疫情以及经济波动表现并不太敏感。其中长租别墅行业与长租公寓行业相比，长租别墅行业的抗经济波动能力更强。在疫情期间，美国郊区长租别墅行业表现突出，是在当前经济条件下少数的需求还在增长的行业。平均收租情况远好于办公楼、医疗地产、零售商店，也好于长租公寓、学生公寓。

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美国长租别墅地产基金的发展

美国长租别墅机构化是从2008年金融危机时发展起来的，2012年以黑石为首的几家大型机构成规模的收购大量长租别墅。到今天，最大的长租别墅机构InvitationHomes已经拥有8万多套长租别墅。不同于传统的公寓管理，长租别墅相对散落，需要科技平台辅助进行管理，科技的进步促进了长租别墅行业机构化的高速发展，从而降低物业管理的费用，大大提升了物业管理的效率。尤其是疫情期间，华尔街多家长租别墅公司计划扩大持有规模，持续看好长租别墅行业。