很多美国人在美国买房后不会像中国人似的，一辈子就守着这一套房产，会随着自己的工作地点迁移或者生活需要随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房，很多需要换房的“二次购房者”都会心里有这样的疑问：“先买后卖”与“先卖后买”到底哪个对购房者比较有利？
先卖后买预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋，再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助於全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。
那么究竟先买后卖的操作如何进行?举例：某屋主於10年前10%首付购得20万元住宅，现在以25万元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感谢国税局对於自住屋主售屋的税务优惠，个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免，因此屋主不需要为5万元的增值收益缴税。但专家也提醒，别忘记与售房相关的支出，通常为售价的6%至7%，用於支付地产经纪人佣金、宣传费用、交易税、房契费用等。保守估算，售房所得净额8万5000元。
假设使用8万5000元售房所得作为首付，购买一处售价35万元的新屋，使用30年期固定利率贷款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出为1644元，其中包括1227元贷款还款、350元地税，以及67元房屋保险。住房支付能力分析显示，负担这一房屋，屋主的年收入需要达到6万3000元，且非房贷债务不能超过300元。
先买后卖 考验财力
这样的情形在近些年越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在於屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。
还是上面的例子，旧屋为10年前20万购得，首付10%。每月房屋支出总额1215元，包括859元贷款还款(以4%重新贷款利率为例)、200元地税、67元房屋保险和89元房贷保险。如果想要换成35万元、10%首付的新屋，每月支出总计2030元—包括1459元贷款还款(以3.75%利率为例)、350元地税、67元房屋保险和155元房贷保险。
两处房屋支出相加为每月3245元，如果再加上300元的非房贷债务，屋主需要年收入达到9万9000元才可负担这处新屋。对於收入达不到这一数字的房主来说，解决的办法之一是寻求亲朋融资帮助，以「赠予」方式支付新屋的首付，在卖掉旧房后还清。这样一来，屋主的年收入只需8万5000元即可达到贷款银行的要求。
旧房出租 租金抵付
不想出售旧屋，希望留做长期投资用於出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算，因此上述的例子中，即便是旧屋被用於出租，有些贷款方仍旧需要房主满足年9万9000元的收入要求。
对於允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用於抵付支出。假设月租收入1650元，这样一来，上述的贷款人只需要满足6万5000元的年收入要求即可同时拥有两处房屋。
两种做法 各有利弊
不论先买或是先卖，都有利弊得失，「先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑」。此外由於旧房最后的成交价无法估算，房屋净值未知，会给这期间的财务规画留下很大的不确定因素。这样做的好处是换房的过程没有压力，尽可以轻松的搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。李小姐还强调，「搬空的房屋从出售的角度上来说，更容易给买家清爽的印象，也不会对家人居住和安全造成影响。」
如果先卖后买，尽管在在财务上的困难较小，但是卖了房子，全家就要寻找暂时落脚的地方。「买房子、租房子、找房子都是要考虑的问题」，「不少人需要搬两次家，麻烦诸多，也容易造成有些人最后冲动的买下一处并不适合的房屋。」
一.在美国买房需要提供哪些文件？
现金买主需要准备的文件
有效的护照和签证
准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
在美国当地银行开设的账号
贷款买家需要准备的文件
有效的护照和签证
工作证明、工作收入（单位或街道开具证明、交由公证公司翻译）
自付款部分的资金证明（中英文版的银行存款证明）
在美国当地开设的账号
二.美国是否有像中国一样的本制式的房产证和土地证?
美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登 记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在 少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。
三.如果在国内购买美国房地产，如何将房款汇入美国?
如果你在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ 银行等）。每人每年能汇相当于 5 万美元的金额汇至美国银行帐户。如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇，只要遵守中国那边银行的汇款要求即可。
四.在美国买房可以贷款吗？流程和费用怎么样？
在美国的房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够、申请人有良好的信誉和持续的收入 来源，与申请人的身份国籍没有直接关联性。贷款的比例，能选择的银行和所需资料都会根据 你的购房目的略有不同。一般来说，海外买家的贷款首款相对较高，必须高于 35%以上，通常为 40-50%，最高可以贷到 200 万美元。因外国人（没有美国绿卡）本身在美国没有本土信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的 1-2%利息。
海外投资者的贷款周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。一旦通过审核，其 操作流程也跟国内差不多。常见的房屋贷款年限分 30 年、15 年、7 年、5 年、3 年这几种。不论是用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。
值得留意的一点是，按照当前美国财税规定，在美国购买房产后，买家支付的贷款利息时可以从个人所得税中扣除，这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。在美国办理房屋贷款的步骤：
1. 选择贷款银行
• 每家银行的贷款要求和利率都不一样，买家可选择对自己最有利的银行贷款
2. 确认贷款资格
• 在银行初步认可买家的贷款资格后，可请银行出具贷款预准信
• 贷款预准信可在买家出价时一并送交卖家参考
3. 正式贷款申请
• 一旦买家的购房合同与卖家达成协议，进入过户公证程序，便可提出正式贷款
申请
• 银行将派出估价师对目标房屋进行价格评估
• 在确认估价、买家资料提交和各方面条件都符合要求后，银行将准备贷款文件，
送交公证公司，由买家签署
4. 放款
• 签署的文件再送回银行审核无误后，银行一般会在 24-48 小时内放款
五.在国内购买美国房产，是否需要亲自去美国看房吗？
这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。
由于美国的新房是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了，所以购买者 并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境及样板间做考察。而这些都是可以通过在美 国的亲朋好友通过拍照、视频等方式获得，避免了登陆察看的麻烦，等房子建好后再亲自验房 更合适。
六.如果投资购买了美国的物业，如何打理及出租该投资物业呢？
在美国，外国人和本地人租房的所有步骤和条款都是一样的。如果需要出租，有 3 种做法：
1. 委托经纪人
• 最主要帮助投资者找到租客客源，筛选出符合条件的租客
• 跟经纪人签订委托租赁协议书后，经纪人将帮助找寻合适的房客
• 在房客提出的申请书中，选择最合适的房客，签订租房合同及完善租赁内容
• 通常经纪人会帮助投资者查证租客的信用、收入是否稳定、家庭状况、有没有
宠物等
• 经纪人只负责帮忙寻找租客，并不涉及房屋管理；房屋管理多由专业的物业管 理公司进行，需要另外收费
• 佣金一般为全年租金的 6%
2. 委托物业管理公司
• 提供出租 + 管理综合服务，帮助投资者收取租金，并处理日常维护
• 在全权委托管理公司之前，最好在经费方面作出约定，规定维修费用上限，如 果维修费超出上限，便需要征求投资者同意
• 一般收费为每月租金的 6-8%
3. 自己寻找租客
• 比较适合在海外拥有多套房产，或是住宅房屋有多余的投资者
• 在达成交易前，建议先对租户做一个彻底的调查
• 也可以通过自己的亲朋好友找到合适的租客，避免不必要的损失
