过去一年由于新冠疫情推动在家工作和上学，房市一直呈现白热化。但是消费者越来越担心即将出现泡沫，并且随时可能破裂。
谷歌上周指出，搜索“房市何时崩盘？”在过去一个月飙升2450%；“为什么房市场这么热？”的搜索量在短短一周内翻了一倍。
而且，显示房市可能正处泡沫最有说服力的问题：“我该为2021年中意的房子高于报价多少”在同周跃升350%。
衡量房价的CoreLogic数据显示2月房价年增10.4%，为2006年以来最大。
CoreLogic首席经济学者诺萨夫特(Frank Nothaft)表示：“供不应求情况严重，同时创纪录的低房贷利率正在推动千禧世代和X世代的购房欲望。”
根据realtor.com的数据，与一年前同期，目前活跃的待售房屋数量大约只有去年一半，导致竞争加剧到买方必须大幅加码竞标价才有机会。
房地产经纪公司Redfin表示，本月初有42%的房屋售价高于标价，比去年同期高出16个百分点。
Redfin首席经济学者菲尔维勒(Daryl Fairweather)认为，房贷申请量减少代表某些人因为缺乏买得起的房屋而退出市场。如果这种趋势持续下去，那可能意味着“还不会陷入失控的房价投机或房地产泡沫中”。
诺萨夫特说，随着房贷利率上升以及购房者触及承受最高点，预计全国房价年涨幅将降到3%左右，但因地而异。
根据Black Knight的报告，在美国百大房市中，有近75%房价年成长率在10%以上。涨幅最大的房市可能面临的风险最大。
建商正在缓慢增加供应，而新的纾困措施可能会提供助力。随着经济重启和更多人接种疫苗，城市可能会重生，从而消除郊区竞争带来的压力。那么，房市会崩溃吗？不太可能。
但毫无疑问，它会冷却，但与10年前的大规模崩盘不同，房贷承保现在非常严格，因此大多数屋主可以负担得起目前所居住的房屋。
如果房价在某些市场趋冷甚至开始下降，也不会导致丧失抵押品赎回权的危机。且因租屋市场需求也很高，应该会成为支撑房价免于大跌的力量。
贷款买房，选择贷款的时候，大家最关心的就是利率了。
影响利率的因素有很多，如果做好这4个方面，可以拿到最好的利率。
01、信用分数
信用分数对利率的影响最大。
房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应一个利率。信用分数分段越高，利率也就越低，通常是20分一级。
大部分买家常用的贷款是Conventional loan，最低660分就可以贷款，740分以上算是第一梯度。
另一种是贷款是限额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。
对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。
虽然每20分就会相差一个等级，不过只要信用分数在700以上，都不会有特别显著的差别。
如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，但是每个月不会差很多。
关于提高信用分数，分享2个Experian的官方建议：
首先就是，要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。
第二个是，降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而影响你的信用分数。
一般来说，信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。
较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
02、贷款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。
又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。
债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。
现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。
Jumbo loan的要求比较严格，根据首付比例、是否第一套房、选择的贷款项目等等来确定。
DTI低，利率也会相对更低。
但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。
但总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。
所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。
03、工作时长和收入水平
一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入。
两年是一个比较稳妥的时长。最好的情况是你之前同一份工作做了两年，或者说虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的工作。
但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心，只要有雇主提供的offer letter ，还是有很多lender可以帮忙做贷款。
但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。
04、首付Down Payment
一般来说，如果能提前准备20%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。
因为贷款都是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%首付风险更高，利率也会更高。
另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。
PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。
如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。
有很多人认为，是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。所以，如果已经有买房计划，可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例，挑选一个合适的房子。
（各州要求不同，以上建议仅供参考）
