在报税的时候，如果公司名义下有投资性房产，对公司的税务有哪些影响？
关于公司持有房产的税务问题需要结合不同公司类型和房产用途综合分析。以下我们按照不同公司类型，来分析在持有房产期间和出售房产之时所涉及到的税务处理。
1、C-Corporation
出租房- C-Corp的公司在持有房产期间，除了需要按常规申报租赁收入和支出以外，在公司直接或间接股东少于5人，租金收入超过公司总收入的60%的情况下，公司需按personal holding company（PHC）来进行申报，也就意味着租赁方面的净收入将有额外20%的PHC tax需要支付。
投资房 （非出租和非自用）- 每年公司在申报所得税税单时，不可抵扣该房产相关费用，不产生折旧费，并需把该房产当年实际花费进行资本化，计入公司的资产负债表，并在公司税单中披露费用明细。费用资本化通俗来讲，就是将花在该房产上的全部费用累计，作为房屋资产价值的一部分，在当年不可以抵税，待到房屋出售时，作为房屋成本的一部分用于抵扣卖房收入。
公司自用办公室 - 在公司有其他主营业务，并将此房产作为办公室使用的情况下，公司在每年报税时可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。
无论上述何种用途的房产，在出售之后，房产增值盈利的部分，将在当年报税时按公司常规所得税税率计算税费，也就是联邦税率21% 所在州的所得税税率。
2、S-Corporation/Limited liability company/Partnership
这几类公司在税务上均为转嫁实体。报税方式是需在公司层面报税，但净应税所得转移至股东名下作为收入缴税。因此在股东是自然人的情况下，房产持有期间的相关活动产生的申报和税率计算，都与个人所得税的规定一致。
出租房- 每年按常规在公司税单中申报租赁收入和支出即可。净利润会连同公司其他业务产生的应税利润一起，转嫁到股东层面进行收入的申报和缴纳税费。
投资房 - 和C-Corp一样，每年公司申报税单时，不可抵扣房产相关费用，也不产生折旧费，房产当年的实际花费累计作为资产，计入公司的资产负债表，并需在税单中披露费用明细。
公司自用办公室 - 和C-Corp一样，在公司有其他主营业务，并将此房产作为办公室使用的情况下，公司在每年报税时可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。公司最终的应税所得会转嫁到股东个人税单中交税。
房屋出售当年，扣除房屋成本后如产生亏损或盈利，都将转嫁到股东个人税单中进行税费结算。
2018年，持有一年以下的短期房产，联邦增值所得税率等同于个人所得税率（10%-37%），无特定上限。而出售持有一年以上的房产，联邦增值所得税率的阶梯以个人全年应税所得的金额区分更为准确，且有上限。简言之，单人报税，应税所得不超过$38,600的情况下，无增值所得税。应税所得在$38,600-$425,800之间，增值所得税率为15%。超过$425,800的部分，增值所得税率为20%。州增值所得税率因州而异，通常无短期或长期之分，均等同于州个人所得税率，无特定上限。
由于转嫁实体的公司最终都涉及到股东个人所得税，因此即使是公司名义买卖房产，仍可能会在股东个人税税单中产生一个额外税种 - 净投资收入税，税率为固定3.8%。净投资收入税仅针对当年调整后总收入（modified adjusted gross income ）超过一定门槛的美国税务居民征收。不动产增值收入仅是可能产生该税费的收入类型之一。净投资收入税的起征门槛为，单身/单亲报税情况下调整后总收入20万，夫妻报税情况下调整后总收入25万。
在该房产与公司主营业务直接相关的情况下，净投资收入税可避免。例如但不限于：作为商务房产（写字楼，酒店，商铺等），公司从事专业租赁业务，作为贸易类公司的仓库，或作为办公室且公司有其他主营业务。
“终身保险”等于“投资”？为您详细梳理......
当前在市场上最为常见的人身保险是终身寿险，无论是国内保险，还是海外保险。在很多人脑海里，“保险”甚至和“投资”划上了等号。一个面对无限多选择的消费者，很难得到清晰，中立，客观的信息和建议。我们今天为你详细梳理。
终身寿险是相对于定期寿险而言的。定期寿险当然是在一定时间内有效的保险。如果是20年定期险，需要缴纳20年的固定费用，一旦停缴，保单不再有效。没有投资功能，保单本身没有现金价值。它最大的优势：便宜。
终身寿险，顾名思义，是一辈子都有效的保险，而且有投资的成份，保单本身有一定的现金价值。有时候也会因为投资的功能而被称为“储蓄型保险”。
终身有效是基于一定条件之上的：包括按时缴纳保费，并且有最低保费数额，现金账户表现达到一定预期。也许，你购买了一定保额的寿险，但因为现金的投资表现不如预期，或者支取了大量现金，而会发现你的保额不得不降低，甚至要追加更多保费才可以使保单继续有效。
终身寿险最大的优势：保险终身有效，投资有一定程度的保障，现金值可以随时支取。当然最大的劣势：贵。
定期险比较直截了当，终身险比较复杂。在此，我们力争给读者一个中立的，客观的讲解。
1、终身险有避税延税的功能。当然，在美国，有延税避税功能的工具不只是终身寿险。比如，401K账户，IRA账户，Roth IRA账户。这些工具也可以避税延税，而且费率很低。但是，对于资产量比较大的人士来说，这些账户远远不能满足他们的避税需求。而且这些账户里的资金仍旧需要投资到产品里才能产生所收益，并不能直接分配收益
2、终身险具有一定的资产保护功能。在美国很多州，一般来说，债权人不能碰触债务人人寿保单的现金价值和理赔金额。（欺诈性资产转移除外）。
3、终身险提供相对稳健的投资收益。传统的分红险的收益比较平稳，但相对较低。指数万能险的收益平稳度比分红险稍低，但预期收益也较高。
4、很多人认为可以购买便宜的定期险，然后将终身险和定期险之间的差额去做投资，从预期收益角度，这种方法要比购买终身险划算很多（buy term invest the difference）。这有一定的道理。但是，这说起来容易，做起来有些难。因为，你买了定期险之后，会不会坚持将一定的资金定期存起来去做投资理财？也许你坚持不下来，反而把钱花掉了，所以终身险有时被称为是“强制储蓄”。而且，你投资理财的能力怎么样？20年后你的投资成果将会是怎么样的？会比保险公司给你的高出多少？
5、作为一个消费个体，很可能有着和其他人不尽相同的个人需求。所以，多多吸取中立的，没有偏见的知识，寻求专业的，可以信赖的财务顾问的帮助，非常重要。但是，在哪里寻求信息和建议更为重要。你应当尽力去了解：提供信息的源头是个什么样的组织和公司？ 这个人有着什么样的道德水准？可不可信赖？会不会把我的利益放在利润之上？有没有和我建立长期合作的计划？
掌握下面的这些基本原则，可以让你不被那些市场的营销所误导
1、税率越高的人，资产量越大的人，终身寿险提供的避税延税的功能就越有价值。
2、如果你将来可能会有流动性需求，比如支付遗产税，或者你的大部分资产都在一个私人企业或不动产里，未来需要变现，那么终身寿险对你的价值就会很大。
3、如果你想将资产以比较稳健的方式传承给后代，可以考虑将部分资产投入终身型寿险。
4、如果你没有太多投资专业能力，很不愿意担负风险，极其重视平稳的收益，因此可以放弃更高的潜在收益，而且确实有家庭保护的需求，那么可以考虑终身寿险作为投资组合的一部分。
