在美买第二套房，这些重要讯息不可不知
在美国，购买第二套房屋和房地产是件大事。人们购买第二套房产的原因不同，但都有具体的规定、房贷要求和税赋影响。以下是各种用途的第二套房：
度假屋
位置是关键考量。房贷机构通常针对主要房屋与度假屋之间的最小距离设有限制(50到100哩范围内)；就房屋本身来看，人们通常想找可轻松居住和维护的房屋。
第二套住房与主要房屋享有相同的减税优惠，但房贷头期款的要求较高；就房贷和减税目的来看，度假屋是否、以及可租给他人多长时间？有严格规定；当然，还必须考虑维持第二个房屋的所有费用。
第二个主要住宅（居住用）
许多人会同时住在两个地方。第二套住宅并非度假用，而是配合日常生活、工作和责任来使用。如果仅一人使用、而不是整个家庭，考量更务实，舒适卧房很重要，功能齐全的厨房可节省餐费，起居室空间则可小一些。
即使比主要住屋稍微简单些，仍该保有欢迎宾客和轻松的氛围，基于安全与维护考量，共有公寓和「锁了便走老人社区」(lock-and-leave communities)是最理想的选择；度假屋的许多费用、房贷和税收费用都适用于此类房屋。
退休屋
许多快退休的人都打算搬到较便宜、或者有理想天气的地区居住，退休前，这样的房屋可积攒几年租金或产权。
由于房贷利率仍低，现在申请房贷可受惠；请用心评估退休后是否有能力支付房贷、以及当前和未来住处的税收赋变化等等。
选择退休屋时，天气好、生活费合理、商店和服务等资源富足、公共交通便利都很重要；此外，易于移动和探访也是老年屋主的重大考量，务必要选择符合通用设计标准的住宅，以便与所有年龄和能力的人共同享用居住资源，包括电梯通道、宽阔的走廊等等。
孩童或学生住屋
父母亲在孩子们上大学或离家开始新生活时，可能协助住房费用；为刚独立生活的学生或年轻人寻找住所需强调安全、距学校或工作地点近。但要注意，有些公寓不允许父母为孩子购屋或共同购买屋。无论如何，都务必要明确规定各方的所有权安排、以及维护和财务责任。
投资型房产
如果纯粹以投资为目的，请单纯视为金融投资。不妨查看房产税率、当地的学校水准、地区就业市场状况，而后检视房屋出售或出租需要多久时间找到适合的人敲定。
在美国买房子应该买在谁的名下？
要从三个方面来考虑:资产能够得到保护，税收能够减少，传承流畅，当然每个人的情况各不相同，需求也各不一样，但是总有一种名字会适合自己。
一般来说我们从三方面考虑：
其一，资产保护
对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因，有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。
其二，税务减扣
产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税（income tax），资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax) 。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追寻的。
其三，传承流畅
房产投资以集聚房产的投资组合（property portfolio）为工具，利用时间来致富,所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。
在美国一般有4种形式：个人，联名，公司，信托（尤其是家庭信托，Family Trust）。个人就是一个人（individual），联名就是几个个人一起买，也称partnership; 公司和信托则需要一定的费用，注册成立。
个人名下房产
可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且太顺理成章，一切是那么自然。
所有权
由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。
控制权
买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。
收益权
买在个人名下，则收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。
传承
当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，绿卡和公民遗产税免税额是1158万美元，外国人则只有6万，超出部分交40%遗产税。
联名房产
在美国，房产联名有两种形式，一种是joint tenancy，另外一种是tenancyin common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。
所有权
联名名下的资产是分别在不同的两个（或几个）人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例。
控制权
如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。
收益权
这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。
传承：
所有权的传承和个人一样。
家庭信托
信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。
所有权
买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。
控制权
信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。
收益权
在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。
传承
信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。
信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。
公司房产
有很多人把房子买在公司名下。
所有权
买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。
控制权
公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房子买在你自己的公司名下，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。
收益权
买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。
传承
公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决。
通过以上分析可以看出，每种名字各有利弊。当你需要付扣税的时候，个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候，信托最好，公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候，信托很适合。
