对于许多美国人来说，房子是一生中最大的投资，但没有几个人可以做到让它保值。从不靠谱的翻新再到不幸出现的天坑，很多因素都可能导致最大贬值。
1、天坑损坏
尽管有些房屋保险覆盖天坑险，但天坑仍然会影响到房产的价值。
过去五年里买卖了30多间天坑房产的佛罗里达州房地产投资人阿诺德（Rob Arnold）表示，天坑绝对会让房产贬值，他建议因此受损的房屋业主降低30%的要价，外加修理费用。
天坑是指由于水不断侵蚀固体基岩，使地表发生塌陷形成的一个巨大的深坑。美国许多地方出现天坑的概率都很大。在世界十大天坑中，4个都在美国。
2、城市垃圾填埋场和发电厂
研究人员在俄亥俄州克利夫兰市5个垃圾填埋场附近的小区物业做调查后发现，恶臭足以拖累房地产价格下跌5.5%至7.3%。
垃圾填埋场对于人口稠密的、昂贵的居民区影响最大，而在人口稀疏的农村地区基本可以忽略。
同样地，加州大学伯克利分校的研究发现，2英哩内有电厂的房价会下降3%至7%。
3、有囤积癖或邋遢的邻居
如果邻居的家和院子看起来不拘小节，买房者会看低你的房价。
Appraisal Institute总裁以及有40年房地产估价经验的Joe Magdziarz表示，邻居的院子杂草丛生、油漆脱落会让你的房价下降5％至10％。
吵闹的邻居同样可能吓跑购房者。Appraisal Institute评估协会会长博尔赫斯（Richard L. Borges）表示，房主应该知道这其中的利害，邻里和他人的不良行为会降低5％至10％的房价。
4、止赎房屋
在全美各地，取消抵押品赎回权住房会导致附近的住房价格降7,200元。
另一项研究发现，抵债房300英尺内的业主房价下降1.3％，而距离300到500英尺的房屋售价降低0.6％。
好在，美国目前这类房屋的数量在大幅下降。CoreLogic周二发布的报告显示，2016年底，止赎房产的数量已下降至约385,800个，略高于2006年的约383,000个。
5、水力压裂技术
如果你居住在一个水力压裂技术广泛使用的地区，你的房价可能受到威胁。
杜克大学经济学家和非盈利性研究机构未来资源(Resources for the Future)发现，宾夕法尼亚州饮用当地地下水的房主如果其住房位于页岩气井1.25英哩内房价损失24%。
水力压裂技术是页岩中提取天然气的有争议的方法，可能产生的负面影响包括水污染和土地权益纠纷。而且，天然气开采过程中所排放的温室气体可能比燃烧煤炭还要多。
6、不好的邻居
向居民公开的“国家性犯罪者登记册”可以很方便地审核你的邻居，也可更容易地让买家对他感兴趣的住房进行评估，美国经济评论（American Economic Review）2008年的研究显示，性犯罪者居住的社区房价明显被压低12％。
《梅根法》1994年，新泽西州的7岁女童梅根•康卡被邻居强奸并杀害，而其父母事先并不知道住在对面的是已有两次性侵犯罪前科的恋童癖患者。于是在持续游说之下，新泽西州同年通过了9条关于性侵罪犯信息登记与公开的法律，即为《梅根法》。
1996年，美国国会通过了联邦《梅根法》，强制所有州制定法律，要求性侵犯假释或刑满出狱后，必须向警方登记住所，并公布给社区知悉。
7、广告牌
在“超越美学：广告牌如何影响经济繁荣”中，城市规划师斯奈德（Jonathan Snyder ）发现，在广告牌500英尺内的住房售价为30,826元，低于远离广告牌的住房价格。
另一面，实施严格广告牌控制的社区往往居民收入高、贫困率低、住房空置率低。
8、口碑不好的学校
学校的质量往往是购房者最优先考虑的因素，这意味着好的社区住房也会增值。
圣路易斯联邦储备银行2010年的一项研究发现，学校的质量对房价影响仍然相当大，尤其是高品质学校所在的社区。
不幸的是，与此相反，附近已关闭的或低级别的学校社区对购房者缺乏吸引力，而且房价往往会贬值。
9、某些整修
虽然许多整修可提高住房的转售价值，但另外一些过当做法会使房屋对潜在买家失去吸引力。
例如，添加游泳池，特别是在凉爽气候的地区，许多买家不希望支付昂贵的泳池保养费用。与此类似，极端的美化或园艺也可能影响房屋的售价。
10、不寻常的色彩
住房的颜色是买方会注意到的首要事情之一。如果它同周围的住房比起来不那么谐调，则会影响售价。
同样这也适用于室内。明亮的粉红色的客厅可能会让潜在的购买者却步，因为他们可能无法想像自己身处这样的环境中。
11、过度的升级
地理位置在房屋的售价中发挥了巨大的作用，同样大小的住房在同一地区通常售价大致相同，即使有令人满意的升级设施，如游泳池或户外厨房。
根据“美国新闻与世界报导”，同一地区中的类似房屋的售价通常在20%价格范围内浮动。
花费10万美元的额外费用对住房进行升级改造并不一定意味着房子会多卖出10万元，而且还有可能，升高的售价会吓走潜在的买家。
12、噪音污染
如果你的家靠近高速公路、火车轨道或机场，汽车、火车或者飞机发生的噪声会干扰人的正常生活，从而降低房子的转售价值。
ResearchGate的一项研究显示，机场噪音和住宅物业价值之间存在显著的负相关关系。
噪音污染：今年4月世卫组织和欧盟合作研究中心公开了一份关于噪音对健康影响的全面报告《噪音污染导致的疾病负担》。这是近年来对噪音污染研究最为全面的一份报告。该报告第一次指出噪音污染不仅只让人烦躁，睡眠差，更会引发或触发心脏病、学习障碍和耳鸣等疾病，进而减少人的寿命。噪音危害已成为继空气污染之后的人类公共健康的第二个杀手。
我们华人经常说做生意要清清楚楚明明白白，可是在房产交易的过程中，面对很多的房地产名词我们往往有很多困惑。今天就为您整理了在美国购房过程中，你需要知道的名称。
产权记录（Abstract Of Title）
产权简史记录了房产从第一次公开且合法交易以来，所有的记录。让投资购房者可以充分了解到该房产的成交历史，为之後的购买作为参考。
可调整抵押贷款（ARM-Adjustable Rate Mortgage ARM）
ARM也称为固定周期可变贷款利率，是指贷款利率随周期性变化的一种模式，常见的有1年、3年、5年和7年期，大部分的抵押贷款利率都有最高上限。
分期付款（Amortization）
这是一种通过向银行或者贷款公司借贷的方式，来购买房屋的途径。主要可以帮助投资购房者减少短时间内的购房压力，先获得房屋的产权。而之後投资购房者只需在固定时间内，根据一定的利率偿还债务便可。
评估（Appraisal）
购房前，我们都需要专业评估人士对想要购买的房产进行市场评估。包括房屋的成交历史，近几年周边房屋的成交价格和租赁价格等。
这些问题您都无需担忧，fang88会给您推荐最优秀的经纪人来帮助您完成评估。
交易关闭（closing）
交易关闭是指房屋购买的流程全部结束。
一般来说，房屋的过户手续都是有时限的。买卖双方需要在之前协商好的时间内，完成所有的手续和签署相关文件，并在之後完成支付的流程。
结算成本（Closing Costs）
在美国投资购房，除了向卖方支付房屋款之後，还需要支付其他的一些相关费用。比较常见的就包括了房屋的评估费，房屋产权保护费，房产税金以及律师费等。
附加条件（Contingency）
在进行房屋交易前，买卖双方需要共同拟定合同，这个时候双发都可以提出一定的条款来保障自己的权益。
一般的附带条件包括以下三点：
1）loan contingency：贷款附带条件，主要针对贷款中可能出现的问题。但是如果采用现金购买，一般不需要此条款。
2）appraisal contingency：估价附带条件;
3）home inspection contingency：房屋检查附带条件
注：一般来说买方在进入转户过程以後有17天的时间来remove all contingencies（取消所有附带条件），也就是说如果在17天之内，贷不到款，或专家估价不到位，或房屋检查後不满意，买方都可以取消合约，拿回定金。
讨价还价（Counter-offer）
在美国购房二手房，大部分的时候都需要买家竞价购买。我们可以先向卖家提供一个报价和条款，如果卖家拒绝了我们的条款，但是还希望可以和我们继续协商，就需要回复我们一封Counter-Offer。
常规抵押（Conventional Mortgage）
一般就是指我们传统的按揭，这部分的抵押并没有被联邦政府投保或担保。
债务与收入比率（Debt-to-Income Ratio） - 衡量债务总负债的比率。计算方法是将每月的总收入，除以包括抵押贷款在内的每月需要还款的数额所计算得出的。
地役权（Easements）
这种情况在购房过程中比较少见。一般是指个人或者团体由於特殊的目的或者原因，有权利使用您的房产，或者您的房产有一部分会被限制使用。
比如说，如果您家後院的果树阻碍到了邻居的采光，那麽您的邻居有权利让你移除果树。
第三方托管机构（Escrow）
在美国，房屋购买过程中的款项都会交由第三方机构来持有，这个就是Escrow。
一般情况下，只有在买卖双方根据自己的合同履行完自己的义务後，第三方机构才会将手中的资金支付给卖方或者银行和贷款公司。
固定利率按揭（Fixed-Rate Mortgage）
一种抵押贷款的方式，指整个贷款期间利率不变。
房屋检查（Home Inspection）
在我们确定购房前，买家都需要请专业人员对房屋进行检查，包括评估其管道，供暖，布线，电器，屋顶，基础等的质量和安全性。
房主保险（Homeowner's Insurance）
美国是一个保险意识非常强的国家，很多的房主在交易自己的房屋前都会购买房主保险。
房主保险主要是为了保护房主和贷款人在遭受损失的时候有所赔偿，这部分就包括了发生人身意外或者财产丢失等情况。
抵押权（Lien）
抵押权是指如果您是贷款买房，但是在应当还款的时期没有按时还款，银行或者贷款公司有权利将您的房屋收缴作为抵押。
市场价值（Market Value）
一般比较好的二手房源都需要竞价购买，所以最终的成交价往往高於房屋本身的出价以及政府的估价。而最终成交的这个价格，就叫做房屋的市场价格。
在我们向卖方报价的时候，周边房屋的市场价值是一个非常好的参考。
抵押保险（Mortgage Insurance）
抵押保险一般由买房购买，是为了防止如果贷款的银行或者公司出现违约的情况，投资购房者的利益可以被保障。
产权交接日期（Possession Date）
产权交接日期也就是投资购房者正式拥有所购买房产的日期。具体的日期在购房合同里都会说明，一般是指在所有付款和过户流程结束後的几天里。
预批准信（Pre-Approval Letter）
预批准信是贷款的银行或者公司向投资购房者出具的一封信，用来证明投资购房者有能力支付和购买房产，并且贷款公司和银行也愿意向投资购房者提供资金支持。
一般来讲，在美国购房只有拥有了预批准信，卖家才愿意和投资购房者商讨其他的事项。
产权（Title）
产权即房屋财产的权利和所有权。产权或者说契据书一般是用来证明土地的所有权的。
产权保险（Title Insurance）
产权保险用於保证产权的准确性，并保护贷款银行或公司以及投资购房者免受关於产权的法律问题。
贷款的真实信息（Truth-In-Leading即TILA）
美国联邦政府法律规定，贷款人和贷款银行或公司需要如实填写申报表格，并且表明贷款的总额度等情况。
产权搜索（Title Search）
有关房屋财产所有权的所有法律文件的历史回顾，以确定是否有任何错误。
