美国房产投资丨资本增值和租金之间该如何抉择
资本增值
资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth，也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（此为房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。
租金收益
租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield，也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以反映市场的真实需求。
首先，投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的净租金回报率往往较低，因为这意味着这些房产的相关费用（比如按揭利息和其他成本）会更高。
而如果是租金回报率较高的房产，则通常是租金收入高于费用支出，这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。
举个例子
以美国为例，当然其他国家也同样适用。假设有两套价值均为40万美元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。(两者互换的回报率)假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。
下表说明了15年后可能的财务状况：
最终选择
这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的盈利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。
如果是首次置业或希望每个月都能产生现金流，则可以优先考虑“租金收益”；如果资金充裕，投资多套房产，那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产（但高资本增值）的净开支。
这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻售出的时候）。
想在美国买房，应该如何挑选？
对于买房而言，无论是在中国，还是在美国，最重要的永远都是地段，而买房的过程其实就是心中紧扣着你的预算还有购房目的，一步一步缩小区域，而最终锁定一套的过程。
01
确定城市/都市圈/经济圈（相对较大的范围）
城市或者经济圈的决定还是要回到买房目的。为子女准备学区房，为全家住家置换新房，或者纯粹是为了投资养老等，不同的目的会在更大程度上确定大区域的选择。记住！一定要时刻牢记你的第一目的，以及预算。
1
为子女准备学区房
你的重点可能是看看该城市小学/高中/大学分布和排名，以及该城市及区域生活环境等。
2
全家住房
该区域整体经济水平，比如大公司多不多，GDP和就业率这些指数如何。
3
投资养老
更重点可能是关注该城市房价升值潜力，房屋空置率，房价中位数涨幅等等这些与投资更相关的数据。如果是投资的话，可能还需要关注租金指数，因为可能有较长一段时间你的房屋将是会要出租的。
02
通过预算来缩小范围
无论是出于什么购房原因，你一定要对你的预算非常清楚和明确。你可以不用将你心里的底价和最高承受价告诉经纪人，但是你自己心里一定要明确一个价格区间，并且告诉你的经纪人。
同时，你也可以自己通过网络等方式搜索一个城市中不同区域的房价中位指，下载某个区域近几年的房产中位值以及涨幅。
当你确定了大的区域（城市/经济圈/都市圈），然后根据你的预算进行第二层级的筛选后，你心中可能大致有了几个明确的区域。接下来帮助你从这几个区域中再缩小1-2个区域时，有几个因素你可能会需要考虑了。
03
从几个备选区域缩小至1-2个
1
区域基础信息
人口统计、收入情况、犯罪率统计、族裔分布，受教育程度分布，失业率都应该包括在区域基础信息中。虽然因素很多，但是现在对于咱们华人来说，治安情况可能是最重要的。治安情况不是单一的，治安情况包括犯罪率、种裔分布、还有受教育程度等。
这里要提醒的一点就是，我们在第一步进行大范围的缩小的时候可以不用考虑这些区域基本情况，因为即使在一个城市，出租价格、犯罪率这些情况可能会有很大区别。
当然好的区域，人口要不断地流入，同时失业率比较低，这样才能够保证当地房屋的需求，更容易出租和后期转售。而当地收入情况同样也会影响房屋的出售和租赁。
2
区域增值因素
当你在进行进一步筛选的时候，增值因素，比如周边学校分布情况、交通情况等这些都是房产增值的重要因素。
美国和中国一样，同样具有学区房的概念，差别就在于美国租售同权，所以租赁房屋同样可以让孩子就读该房子所在学区的公立学校。当然国内现在某一些城市也在普及租赁同权。
除了学区房，在美国一个很重要的概念就是交通房。美国很多科技公司周边的房子都很贵，如苹果、微软、Google、Facebook，而主要的原因就是通勤时间短，对于大公司的从业者而言，只要工资可以承担的起，他们还是很乐意为了节约日常的通勤时间而买近一点的房子（一般最好是半个小时以内）。而从投资的角度上来看，邻近大型公司，就保证了未来房子的升值潜力。
关于查看社区周边是否有好的学校，交通是否便利，购物生活等是否方便，可以通过google地区等工具进行排查。这里要注意的是，美国的生活和购物模式可能和国内不大一样。
国内可能习惯是每天下班采购当天的饮食，但是美国可能是两三天或者甚至一个星期采购一次，这也是为什么COSTCO卖的大包装产品美国人很热衷的原因。所以对于周边生活便利，只要车程在30分钟之内其实都不算太远。关于生活，周边20分钟车乘，只要有些小公园、餐厅，医院等就差不多了。
3
房价分析情况（投资关注）
如果你购房的目的是投资养老为主的话，锁定了大区域后，你也需要观察一些数据来缩小到更小的社区。比如当地租金比较，房价估值趋势，以及房价分析等。
每一位看重投资收益率的购房者都应该对该房源目前的租金做一个比较，纵向可以和该房源近几年的租金做对比，看租金是否呈现上涨的趋势。
横向可以和周边房源的租金情况，及该邮编地区的租金情况和本市的租金情况做对比，了解房源是否租金较高同时具有一定涨幅，这可以判定房源在该地区的租金收益情况。
买房其实就是一个不断取舍的过程，你可能为了考虑更重要的因素，必须要放弃掉其中一些不那么重要的细节。特别是对于投资而言，房屋本身的配件可能都不是那么重要。
