在美国进行房地产开发需要注意的风险
一
所购买不动产风险
1
财产范围
对于所要购买的不动产区分不同情况，中国投资人应确认相关的物业财产范 围和产权情况。
例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的 证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。
如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。
2
产权调查
中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在 产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地 产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。
上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由 保险公司进行相关理赔。
3
物业检查
中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物 业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险（例如石棉、 白蚁、管道泄漏等）。
二
政府许可风险
1
区划许可
在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有 立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委 员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。
当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机 构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。
受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。
中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面 设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了， 不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。
2
建筑许可
除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许 可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准（Building Codes）的要求，如建筑 材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。
获得建筑许可的时间要看各地 方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建 筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达 10 年甚至更长，有没有建筑许可的岛 屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。
三
环境风险
在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的 环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需 要进行的投入或开销。如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。
四
劳工风险
美国的建筑工人属于蓝领工人，与中国的建筑工人不同，他们的收入不低于 白领，甚至会更高，享受固定的工作时间和假期安排，其权益受美国法律和工会组织的保护，应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。
在美国，很多工人加入工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利 待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或 续签劳动合同时要求较高的工薪福利。
美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈 判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司 2007 年在和工会谈判续签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最终导致企业负担较高，于 2009 年申请破产保护。
五
土地买卖
中国开发商购买美国土地用于开发，需要和美国土地业主签订《土地买卖协 议》，并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相 关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地 贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。
六
施工管理
美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组 成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与国内不同的是，国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。
在美国买房，房屋结构、朝向、建筑风格的那些事……
美国的房子大致分为两大类：分别是(1)集合式住宅，包Condo(单元住宅)和Apartment(公寓)，(2)独院式住宅，包括House(别墅)，Estate(庄园)等等。口头上一般简化称为为公寓和别墅这两大类。
美国的公寓一般位于都会区的中心或次中心地带，而别墅多位于城市次中心、近郊和卫星城中。许多美国家庭会居住在近郊的别墅，然后驱车到城市中心和次中心去工作。除此之外，还有一种别墅是Vacation House(度假别墅)，度假别墅是在旅游度假区，一年中在长假期中使用，比如佛罗里达州，包括迈阿密和棕榈海滩，或者置于某些名山大湖。美国的别墅业主家庭的5+2的工作和休闲生活模式较多。
美国别墅结构
美国总体来说地广人稀，别墅占到住宅总量的80%，在别墅里面，按照建筑构件是否相连和占地面积的多少可以分为连排别墅，独栋别墅和庄园这三大类。连排别墅中又包括双拼，三拼以及多拼，两家共用一堵山墙，每户前后也有独立庭院空间。这种住宅形态占比很大，多处于城市次中心和近郊。独栋别墅是建筑结构不与其它建筑相连的，独门独院的住宅，建筑面积一般从一百多平米到四百平米左右，单套占地1-3亩，是大部分美国中产阶级的家。而庄园只有极少数美国人能够享受，一般来说单套建筑面积都在1000平方米以上，占地超过一英亩，有自己的私家园林，私密性非常好，不会和邻居有视线的干扰。
美国别墅多采用木结构，因为美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否则会自然腐朽。所以美国的普通多层住宅一般都采用木结构。跟国内建房一样，先挖地基，美国的法律规定，地基的最低点必须是在冻土层以下。然后铺设水泥，美国建设的产业化水平很高，之后直接在水泥地基上架设工厂送来的加工好的木龙骨架，现场拼装后接水、电、管，再外封石膏板、保温板，外墙再用石材或者红色粘土砖砌在外面，这样建房非常方便快捷。美国很多城市都有许多百年老屋，依旧住着住户，虽然肯定是经过修整，但是木质房屋的寿命很长，木结构的别墅也有结构轻，抗沉降，抗老化的特点。
木结构房屋在美国还有以下几个优势：
1
相对于混泥土而言，使用木材更环保。
2
年终总结居住舒适，冬暖夏凉是木质房屋的优势之一，木材本身是低传导性，在同样的厚度下，木材的隔热比混凝土或者砖墙要高出好几倍，而且建造过程中添加的玻璃棉和石膏板都是低导热材料。所以木质结构的房屋相对而言更加舒适，夏天节约空调，冬季节约暖气，这一点还是相当不错的。
3
年终总结装修容易、空间大，同样的建筑面积，木质结构的建筑，使用面积要多于钢筋混凝土建筑。而且木质结构房屋容易维护，方便装修，无论是走水电，还是管道安装，都可以自己动手完成。
4
结构稳定。木质材料本身就有弹性，重量够轻，对于瞬间冲击有抵御性。之前在美国也发生过地震，很多木质结构房屋受到冲击导致变形，有的房屋甚至位移了一定距离，但是都没有倒塌，这正是证明了木质房屋结构稳定抗震的特性。日本曾经在神户大地震后也借鉴了这一点，令民宅参考北美木结构别墅改建。
美国别墅朝向
介绍完了结构再讲朝向，在美国，当地人往往不在意朝向，但是很讲究景观，但是在南加州，购房者一般会避免南向，因为光照引起的耗能过多。不过总的来说，由于住房的保温隔热一般做的较好，气候也比较干燥，所以朝向并不是特别重要的关注点。由于生活方式不同，而很多别墅也可以是业主自己雇佣建筑师和建造公司私人定制的，房屋布局也会比较多样而且根据业主自己的喜好来配置。
相比较国内别墅附带的天井式花园，美国高品质的别墅有一半的价值体现在庭院上，建筑的成本和花园的成本大致是二比一。庭院的建设体现了更多的价值。
美国人十分重视花园，这种重视程度在大多数中国人看来难以想象的。庭院主要有两大用途，一是观赏性功能，屋主可以自己动手修剪花草，体现自己的个性，彰显自己的审美情趣。看过影片“剪刀手爱德华”的人就能理解为何美国人对花园那么依赖。第二个用途是可以在庭院搞一些聚会活动，如果家里人来的多，主人就会把客人请到庭院里来，一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开，必备的还有室外酒水吧，烧烤屋，乐池、舞池、风情帐篷等。有的主人根据个人爱好还特别设置有网球场、马球场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。
美国的别墅一般尽量利用自然环境，而非人工营造环境。而且由于人工很贵，一般采用不需要日常维护的植物。很多别墅区的密度非常之低，而室外基本由几十年的次生林所包围，不需要再进行太多的人工环境营建。对于山地别墅社区来说，景观营造的一个重要手段是高尔夫球场，通过球场与别墅的良好结合，提升别墅的价值以及整个社区的档次。
别墅建筑风格
很多购房者会看到建筑外观都会标注是国家或者地区风格，那么建筑风格又是怎么一回事呢?由于美国本身也是一个只有二百多年历史的国家，美国的别墅从根源上说也是欧洲“泊来品”，它基本上没有美国本土文化特征。比如人们常说的“加州风格”、“迈阿密风格”、“夏威夷风格”，其实就是意大利和西班牙风格的融合体，或者是意大利和西班牙后现代风格。因此美国的别墅风格本身就是一种杂糅的风格。这一点很像现在的上海，所谓的石库门风格其实也是多种建筑文化交融的产物。
西海岸加州等地区受西班牙文化影响较深，而这个地区的华人建筑师又较多，同国内的交流也比较频繁。所以国内的大多数所谓西班牙风格的别墅其实都是加州风格的简易翻版。东海岸地区的许多别墅都有一百年以上的历史，是一种早期殖民地的风格。在细节的模仿上许多国内的别墅也几可乱真，但是需要整个社区的文化和配套的支持，这样和城市整体的风格看上去才比较统一。
