经过漫长的找房看房找房看房过程后，看到中意房子后，就是进行出价，并卖家开始协商议价阶段。好房子人人要，卖家同时间收到好几个出价是很正常的事，但如何让自己脱颖而出顺利成交不仅与出价金额相关，也考验着经纪人的交涉功力。
1、与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (Make Offer)」。
里面包含：出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
买家需签名并附上预先贷款批准信（或现金买家资金证明）与订金支票。
2、买家决定出价金与支付订金（约为出价的2-3%，建议与经纪人共同讨论估价）。
3、卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。
※此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足（如房屋验收不合格、贷款失败等），否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。
如何出价大学问
讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价动作。
1. 价格
出价绝对是卖家的首要考量，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。
通常在市场上较久的房屋，谈价空间较大。
2. 现金
卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。
基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。
3. 贷款预先批准信与资金证明
虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款，但这仍代表买家以经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐，如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。
4.较高的头期款
对贷款银行而言风险较小，代表贷款也较易通过。
5.较少的附加条件(Contingency)
最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。
※附加条款是保障买家的方式，较少附加条款也意味买家需承担较大风险，因此请务必与经纪人讨论。
(5-1) 房屋检查保护期Home Inspection Contingency
在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。
例如可将17天检查天数缩短，可让卖家及早确认成交可能。
有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection)，然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件，也让出价较具竞争力。
- 但也有可能出价仍未被接受，而白花了房屋检查费。
- 也有买家不取消房屋检查附加条件，但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。
(5-2) 鉴价附加条款Appraisal Contingency
在17天内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。
(5-3) 贷款保护期Loan Contingency
签订合约后，买家需在规定的21天内成功贷款出来，这一环节不仅最重要、变量也最大，建议买家提前准备好相关材料
若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，也有可能卖家会要求买家Remove Contingency来保障交易（也意味订金不能取回了），或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。
(5-4) 其他Others
减少对卖家的要求，如closing assistance、home warranty、appliances等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件，提供卖家便利，例如当卖家急脱手时，可尽量缩短整体作业时间、将Closing Date提前；或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间在搬走。
6. 感性部分
有些卖家对房子或许有很深情感，因此会希望未来主人也能一样爱这间房子；或卖家是否喜欢这位买家、或有能触动卖家的点。（个人经验：当初第一次买房时，贷款过程出了点差错而一直延误卖家。卖家说他女儿当初第一次买房时也是遇到同样问题，但女儿的卖家较不nice，所以也吃了些亏，因此他很能体谅我们的状况，而一直配合我们延长时间非常通融。当然这点不常见，但也是有可能的。）
7. 好的经纪人
经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观，省去跟其他买家竞争；或帮助买家拟定更适合的出价策略等。（个人经验：延续前一点，过程中我们的经纪人也不断跟对方沟通说明，帮助真的很大！）
2020美国报税新变化！穷人也会被查税！
首先，最喜人的新规是取消奥巴马健保的罚款，让没有购买健康保险的纳税者一年可节省数百至千元不等的罚款。
针对2020报税新规，资深注册会计师表示，往年没有购买奥巴马健保的纳税人，按税法单身最高可罚款695元，一家庭最高可罚款2000元，2019年起取消硬性购买奥巴马健保的要求，因此，在今年报税时没有购买健康保险的纳税人不会被罚款。关于离异夫妻之间的赡养费报税问题，2019年1月1日起开始支付赡养费者不享受赡养费的部分减税，收到赡养费者也不需要就赡养费缴税。标准扣除额(Standard Deductions)单身人士的标准扣除额由从12000元增至12200元，夫妇标准扣除额由24000元增至24400元，按货币的通货膨胀率略加一部分金额。此外，针对华人报税常忽视的问题，会计师以专业角度提醒民众海外资产申报的重要性。会计师表示，海外资产包括银行存款及任何有价证券，只要在2019年任何一个时刻银行账户上存在过超过1万美元均需向美国财政部申报，这部分不用缴税。
从海外汇进民众账户的资金一年内超过10万元美金也要申报。根据法例，纳税人未申报海外资产被政府查到，一年不申报可以罚款账户金额的50%，最多可连续罚款6年。特别是旅美华人在国内退休后领取退休金并存在国内银行账户累计超过1万美元，这部分资产申报容易被忽略。中国的银行在美国设有分行比较容易被美国政府查到在中国的资产。此外，会计师还提醒民众，社安局要求每年有4个工作点数，累计40个点数才能拿到退休金，报税者以W2表格申报今年需达到5800元以上，散工报税者以1099表格申报则需达到6500元以上。有孩子的家庭还有一些税务补贴可以申请，会计师介绍说，三个孩子的家庭可申请低收入补助(Earned Income Tax Credit)，一年联邦可退税6500多元，州和市的退税大概也有2000至3000元不等。此外，还有儿童税务优惠(Child tax credit)、教育津贴(Education Credits)和儿童照管税额减免(Child Care Tax Credit)等补助项目。纳税人心中最大的疑问可能是他们需要等待多长时间才能收到退款。根据国税局的数据，大约需要21天。但是，国税局表示，由于需要更多时间以防出现错误或其他问题，退款可能需要更长的时间。无论你是以电子方式还是书面方式提交，最快收到退款的方式都是直接存款。
根据国税局的数据，十分之八的纳税人通过电子申报和直接存款更快获得退款。该机构预计今年约有90％的纳税人以电子方式提交申报表。如果你以纸质形式提交，也可以选择直接存款。提交报税申报表后，你可以在国税局网站上查看退款状态。但是，要注意的是，提交纸质报税单的纳税人要等到邮寄后四个星期才能看到退款状态。国税局补充说，电子申报的纳税人将能够在申报24小时后查看其退款状态。去年，国税局对截至12月27日提交的约1.55亿份报税申报表中的约70％进行了退款，平均退款为2869元，比2018年减少约1.4％。根据Credit Karma去年12月的一项调查，即使退款在缩减，也依然是约44％的纳税人每年最大数额的“薪水”。纳税人期待用这笔钱来管理财务，例如支付账单或存入应急基金。穷人更容易被查税？国税局最近表示，由于执行查税工作的人员减少，但在2019会计年度，个人报税表的查税率为0.45%，低于2014会计年度的0.9%。根据国税局按收入范围划分的查税数据，富人和穷人这两个群体更可能引起国税局的注意。
年入超过50万元的富人和低于2万5000元的穷人，较可能被国税局查税。
贫穷纳税人(年入低于2万5000元)的查税率为0.69%，比整体查税率高50%以上。除了收入超过50万元的富人以外，低收入纳税人比其他任何群体更有可能被查税。国税局IRS最近表示，由于执行查税工作的人员减少，在2019会计年度，个人报税表的查税率为0.45%，低于2014会计年度的0.9%。
税务专家表示，低收入家庭比一些较富裕的纳税人更容易被查税。这似乎违反直觉，但这是由于国税局检查与工作所得抵税(EITC)相关的诈欺和错误所致。EITC，是为中低收入纳税人设立的报税抵免，如果他们有至少三个孩子，可获得高达6600元的抵税。“预算与政策重点中心”指出，多达四分之一EITC申报包含错误，通常是因抵税规则过于複杂，使得国税局加强检查低薪工人的税表是否有错。但欺诈行为也存在，例如，有些夫妇各自以一家之主的身分，以及分开申报子女，以获取最大的抵税。年入超过50万元的纳税人，其查税率急剧上升。而年入至少1000万元的富裕纳税人，在所有群体中的查税率最高，超过6%。最不可能被查税的群体是年入10万至20万元的中上阶层家庭，他们的查税率大约是0.44%，因他们的税表出错可能较低。这个群体多数从雇主收到W2表格，国税局可以核实其中的数据，并依靠标准扣除额而不是逐项扣举，从而消除某些扣税诈欺的可能性。
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