近期，新冠病毒导致的房地产市场放缓可能给新泽西州、伊利诺伊州和佛罗里达州的房地产市场带来最为剧烈的冲击。

根据美国地产数据公司ATTOM数据解决方案公司的分析。房地产数据提供商对美国483个县的房地产市场进行了研究，并根据住房支付能力、业主所欠房款超过其房屋价值的房屋份额和止赎率寻找疲软迹象。

ATTOM公司首席产品官托德.泰塔（Todd Teta）表示，这些指标是“主要的危机指标”。它们突出了该国那些已经很容易陷入冠状病毒衰退的地区。

随着住房需求减弱，举步维艰的借款人停止支付抵押贷款，律师们指出的地区面则临着更高的丧失抵押品赎回权和财产价值下降的风险——尽管目前，大多数贷款人都没有开始启动断供的程序。

在ATTOM公司的分析中，新泽西州的情况很糟糕。在新泽西地区，9个最脆弱的县中，新泽西州占了6个。在20个最糟糕的县中，新泽西州占了10个。

这项分析只考虑了经济因素，而没有考虑公共卫生数据，所以泰塔说，他没有考虑新泽西州冠状病毒病例数量多的因素。在冠状病毒确诊病例和病毒的死亡病例中，该州仅次于纽约。

不平等的住房繁荣

在美国最强劲的房地产市场，新泽西州的平均房价已经远远超过了2005年至2007年美国房地产繁荣时期的峰值。不过，新泽西州大部分地区的情况并非如此。

甚至在冠状病毒大流行爆发之前，新泽西州的房地产市场就陷入了困境，新泽西州马塔万的一家评估公司Otteau Group的Jeffrey Otteau说。该州的房地产市场仍未从上次全球金融危机中完全复苏。

Jeffrey Otteau说：“就从大萧条中复苏的房价而言，新泽西州一直是全美国表现最差的州之一。加之这次又叠加了新冠病毒疫情冲击带来的经济衰退。”

在经济上的不利因素中，新泽西州高昂的税收和高昂的生活成本也阻碍了本州的就业增长和人口增长。

“新泽西州的出境移民比入境移民多，向其他州迁移人数之多非常明显。”Jeffrey Otteau说。

他说，对新泽西州的房地产市场来说，有一个小小的好处是，冠状病毒危机刺激了纽约市一些居民到纽约的附近新泽西州寻找住房。

但是不是每个人都同意这种可怕的评估。

“我们是一个健康的州。”安吉拉·西科利（Angela Sicoli）说，她是新泽西21世纪奖经纪公司的总裁（Century 21 Award Agency）。“在疫情流行之前，我们处于上升趋势。”

全美国10大地产衰退最大的县

尽管目前全美国房地产市场在大流行中表现出相对强劲。一个典型的购房者需要拿出31%的合理收入就可以买一套中等价位的房子。目前美国仅有0.08%的房屋处于止赎状态，创历史新低。但是根据ATTOM公司一些数据显示，下面这些县的房地产市场在疫情期间显示出了某种脆弱。

1.新泽西州苏塞克斯县（Sussex County, New Jerse）：位于新泽西州与宾夕法尼亚州交接，该县有14万人口。到2019年底，超过四分之一的房主欠下的钱超过了房子的价值。止赎率为0.3%，而全国的总止赎率不到0.1%。

2.新泽西州沃伦县（Warren County, New Jersey）：沃伦县也位于新泽西州和宾夕法尼亚州边境，毗邻苏塞克斯县。全部28%的房主都在资不抵债状态，该县的止赎率也为0.3%。然而，它的可负担性比苏塞克斯郡稍好一些。

3.马里兰州查尔斯县（Charles County, Maryland）：在华盛顿特区南部的这个县，经济承受能力造成了一个问题。ATTOM公司称，一个典型的买家需要花费近43%的收入，才能在2020年第一季度买得起中等价位的房子。

4.伊利诺伊州麦克亨利县（McHenry County, Illinois）：在芝加哥西北部的这个县，到2019年底，近24%的房主处于资不抵债，止赎率为0.2%。有报道出，伊利诺伊州几乎错过了过去十年的经济繁荣。该州的就业增长一直不温不火，房屋价值几乎没有升值。

5.纽约洛克兰德县（Rockland County, New York）：在纽约市大都会区的这个郊区县，房子贵得让人眼花缭乱。一个典型的买家需要在2020年第一季度拿出高达三分之二的收入来买房子，当时的房价中值是406500美元。

6.新泽西州大西洋县（Atlantic County, New Jersey）：这个沿海县是大西洋城的所在地，旅游经济受到严重冲击。超过三分之一的大西洋县房主资不抵债，丧失抵押品赎回权的比率超过了0.2%。

7.新泽西州帕萨奇县（Passaic County, New Jersey）：在纽约城外，经济承受能力是这个地区面临的主要挑战。ATTOM公司称，一个典型的买家需要在2020年第一季度拿出一半以上的收入来购买中等价位的房子。

8.新泽西州海洋县（Ocean County, New Jersey:）：新泽西州海洋县这个县是另一个需要房主负担能力很高的地方。中等收入的购房者需要拿出近45%的收入来购买中等价位的房子。

9.新泽西州格洛斯特县（Gloucester County, New Jersey）：在费城郊区的这个县，超过27%的房主都资不抵债，丧失抵押品赎回权的比率超过0.3%。

10.弗罗里达州弗拉格勒县（Flagler County, Florida）：这个沿海小县位于代托纳海滩和圣奥古斯丁之间。房屋可承受性是一个主要的痛点：一个买家会把47%的收入花在中等价位的房子上。

当然，也并非所有新泽西州的地区都处于危险地带。一些新泽西州的县已经处于大流行的良好位置。例如，在ATTOM公司的483个县的名单上哈德逊县排名第349位，萨默塞特县是217号，莫里斯县排在158号。

虽然只有一个佛罗里达州的县跻身前10个处于资不抵债的房屋状态中，但有10个佛罗里达州的县在前50个最脆弱的住房市场中排名比较靠前，状态也不容忽视。其中包括弗拉格勒、莱克、海湾、克莱、布劳沃德、赫尔南多、圣罗莎、奥西奥拉、高地和夏洛特县。伊利诺伊州的四个县也进入了前50名：他们分别是凯恩，威尔，塔泽维尔和莱克。

美国西半部快速升值的房地产市场大多不在阿托姆的脆弱地区名单上。加州只有一个县进入前50名。科罗拉多州和华盛顿州没有一个县进入前300名。

这是因为飙升的房价给了房主一个资本缓冲。

根据ATTOM公司的数据排名，美国发展最稳固、受疫情最小的房地产市场是印第安纳州的蒂普卡诺县，普渡大学的所在地。

（文章来源于：2020年4月27日《www.bankrate.com》，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）