在2020年，繁荣的房地产市场有助于避免经济崩溃。但现在飙升的房价已经开始让决策者担忧，他们担心市场可能会将一代潜在买家拒之门外，导致他们无法拥有自己的住房。

在价格通常上涨缓慢的一月，房价比去年同期上涨了14%，而销售量却上涨了24%，尽管失业率几乎是去年的两倍。市场对现有住宅的需求如此强劲，致使住宅在市场上平均只停留三个星期，而库存在去年经历了自1999年首次数据跟踪以来的最大下降之后，处于创纪录低位。

这都有可能使大量人口被迫无法进入市场，导致数百万美国人处于不太安全的财政状况，扩大种族贫富差距，迫使在财富积累和组建家庭方面已经落后前几代的千禧一代更加落后。

参议院银行委员会主席谢罗德·布朗（俄亥俄州）说：“拥有住房的梦想对于许多打工人来说是遥不可及的”。“房价上涨、工资平平意味着许多家庭特别是有色人种家庭可能永远买不起他们的第一套房子。”

布朗坚持称他的小组为“参议院银行和住房委员会”，他宣称在未来几个月里，这些问题将是国家努力从疫情导致的衰退中恢复的首要任务。他还表示，他计划与拜登政府合作，解决住房成本上升问题，并让更多人有机会拥有自己的房子，“这样更多的家庭可以在包容性社区租住和拥有自己的房子。”

上一次美国房价如此飙升，随之而来的经济崩溃导致全球经济下滑。大多数行业分析师认为当前的繁荣并不是“泡沫”，这次与十多年前导致金融危机的那场购房热潮不同。

不过，他们还表示目前房价上涨的速度是无法维持的。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示：“我担心价格上涨会使首次购房者放弃购房。“这种情况不能继续下去。”

第四季度加州圣荷塞住宅的中位数价格是140万美元，较去年同期上涨12.4%。但因为居民在疫情期间逃离拥挤的城市中心，一些大幅增长并未发生在高房价城市内。根据Case-Shiller指数，12月凤凰城房价较上年同期上涨14.4%，而西雅图上涨13.6%。

在美国历史上最严重的经济衰退时期，房地产市场为何会如此繁荣？

首先，这场危机是异常不平衡的：对能够远程工作的白领员工大多毫无影响，许多人实际上还因为股价上涨而增加了储蓄。分析人士称，美联储为应对危机采取的宽松货币政策–史上低位抵押贷款利率为购房者买到第一套或第二套住房助了一臂之力。

与此同时，大量的千禧一代——国家人数最多的一代，包括从20世纪80年代初到20世纪90年代中期出生的人——到了购买第一套住房的黄金年龄，但地区数据显示，这次疫情促使许多人带着家当搬去郊区。

但根本没有足够的房子来满足人口需求，这导致待售房屋价格上涨，并可能延误了许多其他千禧一代的购房能力，而购房是美国人积累财富的主要方式。

另一个令人担忧的问题是，随着经济复苏，抵押贷款利率可能会飙升，而这可能会使那些在利率较低时（由于买家在竞争有限的住房，在某些情况下成交价高于要价）购房的借款人陷入困境。房价的突然下跌将打击那些在疫情期间推迟将房屋挂牌出售的卖家。

抵押贷款银行家协会首席经济学家麦克·弗拉坦托尼说：“虽然现在我不认为这种情况是泡沫，但同样应该引起关注。随着房价以“3倍于收入增长”的速度上涨，这意味着价格很快就会超出买家所能承担的范围。”

弗拉坦托尼补充道：“我认为房价在停止上涨之前还会继续以这样的速度再上涨几个季度。”

乍一看，市场活动似乎让人想起2008年信贷危机前的繁荣。根据联邦储备委员会的最新家庭债务报告，抵押贷款余额在2020年第四季度增长了1,820亿美元，是2007年以来最大的季度增幅。自2000年美联储开始跟踪抵押贷款以来，去年第四季度发放的抵押贷款比任何一个季度都要多，超过了2003年的最高水平。

但如今发放的贷款力度要比那时更强劲：在2020年第四季度有71%的贷款是发放给信用评分高于760的借款人，这一数字与2003年第三季度只有31%的抵押贷款发放给这这一信用评分级别的借款人相比可以说是很大了。

产生这种变化一部分原因是因为危机后颁布了严格规定。而主要的行业参与者仍然承受着危机带来的创伤：云并不担心大热的市场会让贷款人放松标准，因为对“华尔街和房利美和房地美”来说，不要追讨不良抵押贷款或扩大人们预算的教训还让他们记忆犹新。”房利美和房地美是政府运营的公司，全国11万亿美元住房抵押贷款市场的半壁江山由这两家公司支撑。

与21世纪初住房资源很多的时候不同的是，住房建造量多年来因熟练劳动力短缺和原材料成本上升一直处于低水平。房屋建筑商预计，在冠状病毒危机爆发后停滞的独栋住宅建造将在今年开始恢复，但木材价格仍然是一个主要障碍。

4月以来，木材价格上涨了约180%—根据全国房屋建筑商协会的数据，这一涨幅意味着平均每套住房的价格增加了约24,000万美元。

随着供应达到新低，同时人们因疫情被困在家里并开始重新思考自己对住房的诉求，从而导致对住宅的需求激增。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示：“我认为我们只看到了移居问题的冰山一角。“一旦人们更加清楚后疫情生活会是什么样，就会有更多的人想要搬家。”

被Zillow经济学家马修·索克曼称其为“大洗牌”的这些转变发生在7000多万千禧一代达到购房年龄高峰的背景下。

萨克曼说：“现在这个国家的年轻人数量庞大，而十年前还没有这么多年轻人。需求推动力将继续存在，并会在未来一年提供更多的支持，即使疫情的疯狂状态平息下来也会如此。”

如果没有足够的住房来满足需求，那么这个国家人数最多的一代人就会无法开始积累资产，这反过来又会使他们延迟做出其他财政决策。美联储数据显示，尽管千禧一代占美国劳动力的三分之一以上，但他们拥有的财富还不到全国的6%。

决策的延迟将产生长期的社会影响。根据Zillow对人口普查数据的分析，即使在疫情之前，超过五分之一的千禧一代（2019年为21.9%）与父母住在一起，高于2001年的11.7%。部分原因是由于千禧一代与前几代相比成家较晚。

而黑人和拉丁裔美国人（租房可能性是白人的两倍，在疫情期间上报无法按时付款的可能性是白人的两倍还多）可能会看到危机后拥有住房更加困难。拖欠租金的租房者其信用评分会受损，一旦危机过去，他们还可能会被驱逐，这导致他们更难租到下一套房子，买房也要更贵。

大多数分析师预计今年房价将继续上涨，尽管抵押贷款利率的逐步上升使需求略有放缓。但可能要几年时间住房供给才能满足需求。与此同时，数以百万计的人会发现自己买不起房。

“鉴于市场大热、买家太多，人们想知道最终结果会是什么样，这种情况怎么收场，会有多个买家报价？”云说：“由于价格远远超过人们的收入，因此人们不会有资格获得抵押贷款。”