怎样在美国买房降低纳税负担
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美国房产投资的“税务三核心”
1. 有收入需要交税
只要你的房产产生收入，就需要交税。如果房产没有出租，没有销售，不需要申报美国个人所得税。
2. 净收入需要交税
和中国不同，美国的计税基础建立在净收入基础上，而不是毛收入。分清这一点，对我们理解一些纳税的知识和操作很重要。
3. 联邦和州都有税
美国存在两级甚至3级的税收制度，一般有联邦税和州税，所以纳税要看所持有房产属于哪个州。比如，你在加州和华盛顿州各有一套房子，净收入为10万美元，这时候两套房产的申报情况是不同的，因为加州有州税，而华盛顿州没有。
针对美国的两级税收申报体系，要特别注意这一点，如果房产在课税州，比如加州，纽约州，千万不要忘记除联邦税以外，还要申报州税。而有的州则不需要，比如我们经常投资房产的佛州就不需要申报州税，为免税州。
02
房产投资的课税基础：净收入
净收入=收入 - 成本与费用
理解什么是“净收入”、收入、成本与费用，对我们理解如何纳税申报有很大帮助。
先来说房产收入，它包括租客缴纳的房租、租客缴纳的洗衣费、租客代垫的水电费……
疑问1：租客代垫的水电费是什么？这怎么算？
再来说成本与费用，这部分很关键，财税专家建议尽量收集全面，因为这部分直接关乎你的净收入，也就是你的纳税申报金额基数。你的成本费用收集得越全面，纳税的部分就越少。
成本与费用部分包括租赁中介费，房屋管理费，地税，水电费，修理费，房屋折旧等等。其中，有几项费用一般人很容易忽略，比如房屋管理费，地税。
疑问2：房屋管理费的收据我怎么没有拿到？地税每个地区都一样吗？
还有房屋折旧的开销，这是很多美国房产投资者在税务申报的时候容易忽略的一点，也是最重要的一项开销。财税专家建议一定要把房屋折旧放在税表中，这样一来净收入会很低，甚至没有，所以申报税款也会很低或者为0。
疑问3：房屋折旧是什么？这个如何计算，又如何帮助减少税负呢？
针对以上问题，财税专家给大家提了几个房产投资税务的Tips：
●保留好各类费用收据
●务必进行房屋折旧
●昂贵房屋二人或多人持有
●尽量使用银行贷款购置房产
03
给美国房产投资者的3点税务建议
1. 务必做到申报合规：没收入，收入为负是不是就不用申报纳税了？NO！要申报。
2. 应连续申报：尤其刚开始投入成本高，如果前期亏损，很可能净收入是负值，但是切记一定要连续申报，如果没申报，对你来说未来就是一笔损失哦。
3.尽快获得ITIN号码：通过房产收益申报，非居民能够同时从税务局获得非居民纳税识别号（ITIN）号码，这对于投资者在未来美国开展商业业务有所帮助。
据美国有关媒体报导，现在投资者们正急忙为自己的财富找一个避风港以躲过「病毒风暴」，而纷纷锁定美国房地产，尤其是单户出租住宅做为目标，在没有实际到现场「看货」的情况下，全球各地都有人透过网络购屋。
「Roofstock」在网上列出待售的单户出租住宅，其中很多已经有租客等着承租，而且公司提供管理服务，让投资者不须亲力亲为就可以完成，吸引许多投资客在该公司网站上交易。
数据显示，近一个月以来，来自亚洲的金流就直线上冲500％；CEO毕斯力（Gary Beasley）认为，这就是新冠肺炎造成的直接结果。
疫情角度
新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市，到郊区更广阔的空间去住。
货币角度
2020年美国GDP萎缩了3.5%，广义货币供应量（M2）却同比暴增了25.8%，增发的货币有部分流入楼市不足为奇。
需求角度
美国成年人人口比重中的最大群体是“千禧一代”。他们正在迎来买房的年龄段。
躲避疫情
许多美国人逃离城市
在波士顿附近经营房地产公司的安索尼·马拉奇，是2004年进入这个行业的。据他回忆，当时美国的购房者们大概在一年内就完成了换房任务——换到更大更贵的房子里去。很多人要么只付了首付，有的甚至连首付都没付。住宅价格很快就飙升到头，接下来是市场的全面崩溃。2009年有一个很奇特的现象，马拉奇刚服务完的购房者很快就成了卖家。
对于马拉奇而言，现在波士顿郊外住宅的需求旺盛程度是他从业以来从未遇到过的。他公司去年的营业额达到了10亿美元。最近这段时间，买房者的信用度很高、资金也很充裕，有能力支付巨额的首付。马拉奇说：“100万一套的房子，首付直接支付50万美元。这种情况是我之前从来没有遇到过的。”
专业的房地产市场分析师认为，新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市，到郊区更广阔的空间去住。这也是导致目前美国国内房地产市场火爆的原因之一。
多重因素
美国房市或稳定向上
一些市场分析人士认为，受其他一些长期因素的影响，即便是新冠疫情刺激下的需求出现下滑，美国商品房市场的活跃程度也不会减退，而且还会保持稳定向上。
从人口角度看，作为全球第一大移民目的国，美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月，美国普查局最新的统计结果显示，该国人口在过去十年中增长了约8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。尽管增速较以往有所放缓，但仍足以让德国、日本等陷入人口衰减危机的发达国家羡慕不已。
此外，美国人口年龄中位数为38.5岁，虽然高于2010年时的37.2岁，但依旧是G7国家中人口结构最年轻，且唯一一个中位数低于40岁的国家。
从货币供应量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美国的广义货币供应量（M2）平均每年增长6.8%，同期美国国内生产总值（GDP）年均增幅为3.1%；而2020年美国GDP萎缩了3.5%，M2却同比暴增了25.8%，增发的货币有部分流入楼市并不足为奇。
从抵押贷款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴发之前，当时美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右，而2020年最低时只有2.7%上下。1%的利率差意味着，一套价值30万美元的房产，如今购买所需支付的所有成本将比之前节省约6万美元。
「我认为人们正在寻找的投资点要是较少受到疫情影响的，或至少还没有受到影响」，毕斯力指出，投资者想要寻求较稳当的资产，如房地产，「这和股市比较不相关，而且特别是美国房地产业，在相关的领域里面表现得很杰出。」
金流以亚洲暴增的500％为大宗，不过同样受到疫情中击的德国，也有许多投资人想要保住自己荷包，过去数周内以增加450％。
英国疫情控制较欧陆如法、意、西、德等国要好，涌入美国房产业的金流仍增加100％，澳洲则是250％。
