在美国购买商业地产如何避税？
进行美国房产投资的同时，需要交纳房产税，如何进行合理合法避税？下面，跟随小编一起去学习一下吧！
首先，投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有，公司持有还是其他方式。
美国房地产以公司持有的方式：公司 (C-Corp) 是需要双重征税的，所以一般来说，利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此，一般情况下，商业地产都是用 LLC 的方式持有。
LLC 本身不是一个单独的商业体，它需要被指定作为一个公司运作，还是被指定为是一个流经实体，最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。LLC 是是比较流行的美国地产持有方式，因为它在美国税的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。
其次，在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。
在商业地产持有阶段，投资者一般来说，都会从折旧项考虑，这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫 MACRS。这个系统将实体的资产分成不同的项，每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年，住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧，来抵扣收入，从而降低净收益，减低美国税的税负。
不过，为了更大程度地进行折旧，投资者可以采取区分折旧方式，也就是一个地产项目，不用按照整体折旧，而是将其的组成分开。例如，商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路、停车位、篱笆等等，分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，降低美国税征税的收入额，从而达到降低美国税税款的目的。
商业地产如何避税
01
初级避税
我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
房子的地税(房产税)，保险费；
房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；
房子的维修费；
房东到美国来往的机票，餐旅费；
房地产公司的管理费；
房地产经纪的中介费；
寻找租客的广告费。
02
中级避税
对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：
您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；
美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税；
为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税；
以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税；
招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至衣服的购买费用，只要是公司的运营费用都可以抵税；
用公司的名义购买电脑，家具，电器等，办公用品也可以抵税；
用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税；
用公司的名义购买豪宅，度假屋，这也可以抵税。
03
高级避税
这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：就是先买第一套，在抵押贷款继续买。
举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：
第一种，您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。
第二种，您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。
你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。
同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在再算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。
4套房子年净收入=（年租金 8万*4）-（本息6万*4）=8万
同样是年纯回报8万美金，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万=800万的回报！这20年，您的纯回报将是：8万*20年+800万-100万=860万美金。
04
终极避税
所谓的1031法则，卖掉再贷款买更大的，资产翻倍。
1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法，是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线，所以我们一般称为终极避税。美国税法第1031条规定：只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产，您就可以不交原有房产的资产利得税。
新购房产必须是商业或投资用途；
在出售原有房产后，必须在45天内确定一个或以上的重置房产；
在出售后的180天内购买重置房产；
也可先够重置房产，再卖掉原有房产；
重置房产必须等于或高于原有房产的价格。
如果您购买100万美元的商业地产，在卖掉后得到200万，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！您的净资产增加了100万，但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。
在不少中国投资人的眼里，美国是一个税收很高的国家，其实不然。美国有很多的减免税条款，在投资或移民前做好税务规划，合理避税能省很多钱呢！
怎样在美国买房降低纳税负担
01
美国房产投资的“税务三核心”
1. 有收入需要交税
只要你的房产产生收入，就需要交税。如果房产没有出租，没有销售，不需要申报美国个人所得税。
2. 净收入需要交税
和中国不同，美国的计税基础建立在净收入基础上，而不是毛收入。分清这一点，对我们理解一些纳税的知识和操作很重要。
3. 联邦和州都有税
美国存在两级甚至3级的税收制度，一般有联邦税和州税，所以纳税要看所持有房产属于哪个州。比如，你在加州和华盛顿州各有一套房子，净收入为10万美元，这时候两套房产的申报情况是不同的，因为加州有州税，而华盛顿州没有。
针对美国的两级税收申报体系，要特别注意这一点，如果房产在课税州，比如加州，纽约州，千万不要忘记除联邦税以外，还要申报州税。而有的州则不需要，比如我们经常投资房产的佛州就不需要申报州税，为免税州。
02
房产投资的课税基础：净收入
净收入=收入 - 成本与费用
理解什么是“净收入”、收入、成本与费用，对我们理解如何纳税申报有很大帮助。
先来说房产收入，它包括租客缴纳的房租、租客缴纳的洗衣费、租客代垫的水电费……
疑问1：租客代垫的水电费是什么？这怎么算？
再来说成本与费用，这部分很关键，财税专家建议尽量收集全面，因为这部分直接关乎你的净收入，也就是你的纳税申报金额基数。你的成本费用收集得越全面，纳税的部分就越少。
成本与费用部分包括租赁中介费，房屋管理费，地税，水电费，修理费，房屋折旧等等。其中，有几项费用一般人很容易忽略，比如房屋管理费，地税。
疑问2：房屋管理费的收据我怎么没有拿到？地税每个地区都一样吗？
还有房屋折旧的开销，这是很多美国房产投资者在税务申报的时候容易忽略的一点，也是最重要的一项开销。财税专家建议一定要把房屋折旧放在税表中，这样一来净收入会很低，甚至没有，所以申报税款也会很低或者为0。
疑问3：房屋折旧是什么？这个如何计算，又如何帮助减少税负呢？
针对以上问题，财税专家给大家提了几个房产投资税务的Tips：
●保留好各类费用收据
●务必进行房屋折旧
●昂贵房屋二人或多人持有
●尽量使用银行贷款购置房产
03
给美国房产投资者的3点税务建议
1. 务必做到申报合规：没收入，收入为负是不是就不用申报纳税了？NO！要申报。
2. 应连续申报：尤其刚开始投入成本高，如果前期亏损，很可能净收入是负值，但是切记一定要连续申报，如果没申报，对你来说未来就是一笔损失哦。
3.尽快获得ITIN号码：通过房产收益申报，非居民能够同时从税务局获得非居民纳税识别号（ITIN）号码，这对于投资者在未来美国开展商业业务有所帮助。
