如今，随着海内外房产购买热潮的持续升温，产权归属问题也成了大家热议的话题。中美两国在房屋产权持有上存在着巨大的差异，其中最明显的即是产权的持有期限。众所周知，在中国房产的持有权限（土地使用权）基本是70年，可是在美国，房屋产权的持有却是永久性的。在产权明晰（产权合法且可进行销售）的前提下，产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。在美国，通常把私人房地产产权的持有方式分成以下几类：
1、独立完全产权（Sole Ownership）
一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。
适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。
2、共有产权(Tenancy in Common)
(1)多人共同持有
(2)持有者可以根据需求分配所有权利益,不一定要均分
(3)共同业主可以各自转让自己持有的产权
(4)产权可以遗赠
适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。
3、联合产权(Joint Tenancy)
(1)多人共同持有
(2)产权持有者利益均分
(3)不能单独转让或出售各自的产权，也不可遗赠；当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。
适用群体：家庭（夫妻或父母与子女间），这种产权形式可以避免遗产继承的繁琐流程；夫妻购买可以完全避免遗产税的征收，父母与子女购买则可以部分避免遗产税。
4、整体共有产权(Tenancy by the Entirety)
(1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权
(2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售
(3)当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权
(4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权（Tenancy in Common）
(5)若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债
适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。
贷款买房，选择贷款机构的时候，大家最关心的就是利率。
影响利率的因素有很多，今天就来跟大家聊聊，要做好哪4方面，才能拿下最好利率。
01、信用分数
信用分数对利率的影响最大。
房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应一个利率。信用分数分段越高，利率也就越低，通常是20分一级。
大部分买家常用的贷款是Conventional loan，最低660分就可以贷款，740分以上算是第一梯度。
另一种是贷款是限额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。
对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。
虽然每20分就会相差一个等级，不过只要信用分数在700以上，都不会有特别显著的差别。
如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，但是每个月不会差很多。
关于提高信用分数，我们为大家分享2个Experian官方的建议：
首先就是要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。
第二个是，降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而影响你的信用分数。
一般来说，信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。
较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
02、贷款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。
又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。
债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。
现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。
Jumbo loan的要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，可能会要求只有40%。
DTI低，利率也会相对更低。
但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。
但总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。
所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。
03、工作时长和收入水平
一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入。
两年是一个比较稳妥的时长。最好的情况是你之前同一份工作做了两年，或者说虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的工作。
但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心，只要有雇主提供的offer letter ，还是有很多lender可以帮忙做贷款。
但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。
04、首付Down Payment
一般来说，如果能提前准备20%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。
因为贷款都是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%首付风险更高，利率也会更高。
另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。
PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。
如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。
当然，也并不是说低于20%的首付就一定不好。
我们也有一些投资型的客户，会选择只付5%到10%的首付。
虽然可能每个月要多还100刀左右，但考虑到现在的低利率，这部分钱的使用成本还是很低的。
剩下的钱还可以做多样化投资，而不是都放在房子上。
有很多人认为，是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。
所以如果你已经有了买房计划，可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例，挑选一个合适的房子。
