本周美国长期抵押贷款利率小幅上浮，但仍维持在三年多来的低位区间，为疲软的住房市场注入一丝活力。据房地美数据，周四30年期固定利率房贷升至6.09%，较上周微涨0.03个百分点，较去年同期的6.96%大幅回落；15年期固定利率房贷同步升至5.44%，较去年同期的6.16%仍有明显优势。
此次利率温和上行，主要受10年期国债收益率走高带动，后者受地缘政治关税博弈、日本债市波动等因素影响，本周升至4.27%。而房贷利率整体仍处低位，得益于美联储利率政策调整及市场对通胀前景的预期，这也让沉寂已久的住房市场出现回暖迹象。
美国住房市场自2022年起陷入低迷，高利率、高房价叠加全国性住房短缺，将大量潜在购房者挡在门外，2024年二手房销量徘徊在30年谷底。不过去年夏末以来，利率回落逐步提振市场，去年12月二手房销量环比大增5.1%，再融资需求更是爆发——上周房贷再融资申请量环比飙升20%，占比近62%，购房贷款申请量也上涨5%。
与利率走势呼应，加州房价在2025年末迎来普遍回调，打破了此前的上涨态势。Zillow数据显示，加州16个主要都会区中，15个在2025年出现房价下跌，仅维塞利亚逆势微涨1%。跌幅最大的斯托克顿下降4%，旧金山、瓦列霍、圣罗莎均下跌3%，洛杉矶-橙县、圣地亚哥等核心区域跌幅在1%-2%之间，整体降幅温和但信号明确。
这一变化终结了加州连续14个月无区域房价下跌的周期，全州房价指数2025年下降2%，而2024年仍上涨3%，2020至2024年四年累计涨幅达38%。对比全美，2025年房价基本持平，非加州主要都会区房价下跌比例为36%，虽高于历史均值，但低于加州区域的调整幅度。
加州房价回调源于待售房源增加、卖家价格竞争加剧，叠加经济前景不确定性导致买家观望。当前“低利率+房价趋软”的组合，为2026年初预算紧张的购房者提供了入市窗口期。经济学家普遍预测，今年房贷利率将进一步回落，加州房价是否持续调整、市场能否全面复苏，仍待利率与经济走势验证。
近日，川普政府抛出一项重磅住房新政构想，拟放开401(k)退休账户限制，允许民众提取资金用于购房首付。这一方案由白宫国家经济委员会负责人凯文·哈塞特在福克斯商业频道专访中首次披露，瞬间引发美国社会热议。
“首付已成为普通家庭买房的第一道死门槛。”哈塞特直言，几年前美国家庭仅需1.5万美元即可凑齐首付，如今这一数字已飙升至3万美元以上。房价、房贷利率与首付金额同步暴涨，让普通民众彻底被楼市拒之门外，“不重构制度，年轻家庭买房只能是空想”。
新政核心在于激活“沉睡的退休金”。作为美国工薪阶层主流退休储蓄工具，401(k)账户资金通常需等到59岁半才能自由支取，与人生购房现金流需求高峰形成尖锐矛盾，哈塞特将其定义为“流动性困局”——家庭有资产却无法在关键节点变现。
据悉，方案拟采用“产权映射”机制规避资金掏空风险：若用401(k)支付10%房款作为首付，房屋10%的权益将同步纳入退休账户。“房产升值会反哺退休金，而非透支未来养老保障，本质是财富的合理重配。”哈塞特强调。
除首付端突破，政府还计划投入2000亿美元购入抵押贷款支持债券，直接压低房贷利率。川普公开表示，房利美与房地美因未被出售，已累积2000亿美元现金储备，足以成为利率调控的“弹药库”，而让房产回归可负担范围，是美国经济复苏的关键。
争议也随之而来。反对者担忧，提前动用退休账户会埋下养老隐患；支持者则认为，高成本楼市已将年轻人拒之门外，制度松绑势在必行。目前，未满59岁半提取401(k)需缴10%罚金并计入个税，即便首次购房也无豁免，IRA账户才允许有限额免罚提取。
哈塞特回应，新政不会照搬“提前支取”模式，将搭建“不侵蚀退休安全”的框架，核心是让资金发挥长期价值，而非掏空储蓄。这场楼市与养老的平衡博弈，后续走向值得关注。
