买房前需要注意什么？

①房屋位置

在美国购房，位置条件是一个很重要的问题。位置在很大程度上影响着房价。学区房和非学区房的价格差异还是很大的，包括小孩以后上学的问题和税的问题。

大家都知道，在美国购房需要交房地产税，由各县或各市政府征收，税率各地不同，大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)，房地产税根据房子的评估价值征收。一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，好学校必然吸引家长来买“学区房”，从而推动房价上涨。

另外，还需要考虑上班、外出等距离问题。需要考量交通是否发达，开车是不是方便。

②房屋价格

首先，如果是全款买房的话就要考虑到存款有多少？预期的范围是多少？如果是贷款买房的话，就要向银行申请Pre-Approval，即“预先批准”的贷款额度，这较为准确地反映了你的承受能力，也向卖家和经纪人表明你诚心要买房，不是随便看看。再房市较热的时候和区域，很多经纪人和卖家可能不会接待没有Pre-Approval的买家。

另外，房产税是一个非常重要的问题。要根据个人收入和家庭因素来计算一下，以后养房所需要的费用。除了看到当前的价格，还要考虑到未来的支出。不同的区域会有不同的税收政策。

③个人需求

除了位置以外，还有一些更实际的需求。例如需要根据家庭人口数选择不同的房屋面积，根据家庭具体需求选择平面面积比较大的，还是每层的面积不太大，但是有很多层的。

④中介及房屋网站

在美国购房，经纪是一个很重要的环节。可以多跟不同的经纪来接触，选择比较合适自己，专业度比较高的。

在美国购房，买方一般是不用付经纪费用的，一般是由卖方支付。

买房的时候有非常多的手续要签，如果有经纪就会十分省心方便。

一定要把自己的想法要求说得越仔细越好，这样经纪才能帮找到很适合你的房子。

另外，可以上网去关注美国各大房屋网站，比如zillow，里面有非常详细的房屋介绍。

买房中期注意事项

①在看房的时候要多观察

在美国买房是很慎重的事情，建议多看一些喜欢的房子，看的房子越多才越能发现什么是适合自己的，越知道自己想要怎样的房子。

②两个类似的房子，可以列一个表

在美国买房，当遇到两个差不多的房子时，可以列一张表，将各自的优缺点用排除法比较。列表是一个非常有用的方法，当列出来以后，就可以回想当时买房的需求，找出哪个房子更适合。

③多了解房子的各个方面

在美国买房，需要多了解房子所在的地区环境和附近的学校。可以去学校和老师家长交谈，了解这个学区的信息，也可以跟周边邻居聊聊天。看一个房子的时候不要只看这个房子本身，有时候邻居、环境是非常重要的。在不同的时间段去看这个房子，以及观察周边的情况，能够更放心一点。

④房子的细节

在美国买房，需要了解所在区域的年份大概是多少？如果是老房子需要注意下水道问题、管道问题、地板问题等。看房时可以对房屋进行评估，不要忽略热水、下水道、排水系统、空调等地方。

⑤需要准备的材料：

1、全款买房要准备：有效护照、购房款的资金证明、在美国当地开设的银行账号等。

2、贷款买房要准备：有效护照、收入证明、房款自付部分的银行存款证明、在美国当地开设的银行账号等。

⑥购买美国房产的流程

1、看房。

2、签订购买询价合同，同时提供银行的贷款预审信。

3、进一步议价，确定价格，签订正式购买合同，以及支付相应定金，同时向银行提出贷款申请。

4、房屋检查，请专业的第三方做一个全面的房屋勘验。

5、等待贷款审批（约 45-60 天）。

6、贷款审核通过，则房屋交割；贷款失败，则所有定金退还给买家。如果需要贷款，通常建议提前 2 个月把首付款项汇到美国。

买房的税费问题

①一次性购房税费

买房时有很多一次性税费，包括交易税、交接费、产权税、产权保险、过户费、律师费、贷款手续费等。

②持有期间的税费

美国房产的持有费用，分房产税、保险、物业费三项。

房产税，大概是买价的 1% 到 2% 不等；

保险费，一年大概在几百~几千美元不等；

物业费，每年费用从几百到几千不等，看小区环境、设施、房屋类型。

③有哪些费用可以抵税？

在买房时，贷款的利息、房产税等可以在schedule A表抵扣。

在持有期间：

自住房：房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

出租房：所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。

折旧费，折旧费按年限换算。住宅折旧 27.5 年，商业地产是 39 年。假如一套房子是 275 万美元，那么每年的折旧费就是 10 万美元。

④如何保全美国房产、合理避免增值税？

对自住房来讲，可以充分利用免税额的机制。美国税法规定，当纳税人出售“主要住宅房屋”时，如果房主在 5 年之内，自住超过 2 年，卖房后，房产升值部分可享受税收减免（夫妻二人可免 50 万美金，个人可免 25 万美金）。

对投资房来讲，可利用 1031 置换条款（1031 延税法又称同类财产交换法）。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。