“Refinance”，即“重贷” ，在美国是一种非常普遍的个人再融资方法。它的主要目的是“拿新的贷款去偿还现有的贷款” 。新的贷款一般具备更优惠的贷款条件（如利率、还款期限等），具体细节取决于贷款类型及贷款机构。许多在美国有房贷的屋主都会在偿还贷款几年后，重新审视自己房贷的利率、剩余欠款等，并结合当前市场的状况和利息政策，来评估是否能通过重贷来得利。
同时，也有部分家庭会利用重贷套现，满足一些紧急或大额的现金需求，如医疗开支、学费、购置另一栋房产等。
随着美国近期房贷利率的下降，许多屋主都在评估进行重贷，以求找到最低利率来节省利息。不过，到底在买房/缴贷款多久后才可以申请重贷？其实，法律上并没有明文规定重贷的时间点，多半都是按照借款人自己的规则。然而，就算屋主已经符合重贷资格，在申请重贷之前，都最好估算一下办理重贷会产生的额外费用。一般来说，房屋重贷的成本通常在贷款金额的2%到5%之间。
以下是一些有关重贷的注意事项。
◆联邦房屋贷款的简化快速再融资方案
美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）提供的“简化快速再融资方案” （Streamline Refinance）吸引了很多屋主前来申请。FHA 要求重贷申请人在第一年210天内不能有迟交超过30天的纪录。如果贷款已经超过一年，则准许有一次30天的迟交，但不能发生在最近的90天内。
◆贷款机构核准重贷的规定
贷款机构在审核贷款申请时会考虑所有风险，也不能随意发放贷款。贷款机构一旦被发现没有依照贷款申请程序行事，就可能会被主管单位处罚甚至吊销执照。贷款机构在受理重贷申请时，会考虑到房贷利率很少急剧下降。也就是说，如果屋主在利率刚下降时就去申请重贷，则对其比较有利，所以大多数贷款机构倾向12个月的观察期 （Seasoning），除了看贷款申请人是不是借机炒房，也正好查看申请人过往的还款记录。
◆贷款时钟归零
尽管屋主有机会通过重贷将30年的贷款期限缩短至15年，但大多数的重贷只是把旧的30年贷款换到新的30年贷款。换句话说，假使你已经有了五年的还款纪录，还剩下25年的还款期限，但重贷后有可能又变成了一个新的30年贷款。虽然这本身问题不大，但如果屋主并没有打算在这栋房子里住太久，这样长远来看并不是个有利的选择。
◆注意有没有提前还款罚金
屋主在重贷之前要看一下现有的贷款条例，确定没有因过早进行重贷而伴随的提前还款罚金。（由于贷款机构一般都会耗费很多资源筹备贷款项目，如果提前还款或重贷反而会造成贷款机构的损失）。一般来说，新贷款和旧贷款之间需要间隔12个月的缓冲期。
◆算好过户结算费 （Closing Costs）
过户结算费是屋主在房产交易结算时支付给贷款机构和第三方的费用，费率范围在重贷价格的2%至5%。例如，一笔30万美元的抵押贷款需支付大约6,000美元的过户结算费。这笔费用可以额外支付或者追加在新的贷款上。因此，屋主在决定是否需要申请重贷时，也要将这笔花费考虑在内。
假设屋主10年前以4.5%的利率获得了一笔40万美元的30年期房屋抵押贷款，现在已经偿还了其中的8万美元。那么，未来20年内，屋主每月要为剩余的32万美元贷款支付约2,026美元。如果屋主能以3.75%的利率为20年期的贷款再融资，每月还款额则会降至1,897美元，即每月可节省130美元左右。这就意味着，屋主只要不到四年的时间就能收回6,000美元的重贷成本，而且在接下去的16年内，每月又能省下129美元，在整个还款期限内大约省了25,000美元。在这种情况下，重贷是项明智的选择。
另外，屋主在比较不同贷款机构的过户结算时，一定要弄清楚是否有隐藏费用或更高额的利率。
有效的重贷可以帮助屋主减少每月的还款额、缩短贷款期限、增加流动资金，甚至控制债务。然而，屋主在决定重贷之前，仍然需要仔细评估当下的财务状况，考虑清楚还打算在这所房子里住多久，重贷之后究竟可以节省多少钱之类的重要问题。有兴趣进行重贷的屋主可向各大贷款机构咨询详情。
买房前需要注意什么？
①房屋位置
在美国购房，位置条件是一个很重要的问题。位置在很大程度上影响着房价。学区房和非学区房的价格差异还是很大的，包括小孩以后上学的问题和税的问题。
大家都知道，在美国购房需要交房地产税，由各县或各市政府征收，税率各地不同，大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)，房地产税根据房子的评估价值征收。一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应较高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，好学校必然吸引家长来买“学区房”，从而推动房价上涨。
另外，还需要考虑上班、外出等距离问题。需要考量交通是否发达，开车是不是方便。
②房屋价格
首先，如果是全款买房的话就要考虑到存款有多少？预期的范围是多少？如果是贷款买房的话，就要向银行申请Pre-Approval，即“预先批准”的贷款额度，这较为准确地反映了你的承受能力，也向卖家和经纪人表明你诚心要买房，不是随便看看。再房市较热的时候和区域，很多经纪人和卖家可能不会接待没有Pre-Approval的买家。
另外，房产税是一个非常重要的问题。要根据个人收入和家庭因素来计算一下，以后养房所需要的费用。除了看到当前的价格，还要考虑到未来的支出。不同的区域会有不同的税收政策。
③个人需求
除了位置以外，还有一些更实际的需求。例如需要根据家庭人口数选择不同的房屋面积，根据家庭具体需求选择平面面积比较大的，还是每层的面积不太大，但是有很多层的。
④中介及房屋网站
在美国购房，经纪是一个很重要的环节。可以多跟不同的经纪来接触，选择比较合适自己，专业度比较高的。
在美国购房，买方一般是不用付经纪费用的，一般是由卖方支付。
买房的时候有非常多的手续要签，如果有经纪就会十分省心方便。
一定要把自己的想法要求说得越仔细越好，这样经纪才能帮找到很适合你的房子。
另外，可以上网去关注美国各大房屋网站，比如zillow，里面有非常详细的房屋介绍。
买房中期注意事项
①在看房的时候要多观察
在美国买房是很慎重的事情，建议多看一些喜欢的房子，看的房子越多才越能发现什么是适合自己的，越知道自己想要怎样的房子。
②两个类似的房子，可以列一个表
在美国买房，当遇到两个差不多的房子时，可以列一张表，将各自的优缺点用排除法比较。列表是一个非常有用的方法，当列出来以后，就可以回想当时买房的需求，找出哪个房子更适合。
③多了解房子的各个方面
在美国买房，需要多了解房子所在的地区环境和附近的学校。可以去学校和老师家长交谈，了解这个学区的信息，也可以跟周边邻居聊聊天。看一个房子的时候不要只看这个房子本身，有时候邻居、环境是非常重要的。在不同的时间段去看这个房子，以及观察周边的情况，能够更放心一点。
④房子的细节
在美国买房，需要了解所在区域的年份大概是多少？如果是老房子需要注意下水道问题、管道问题、地板问题等。看房时可以对房屋进行评估，不要忽略热水、下水道、排水系统、空调等地方。
⑤需要准备的材料：
1、全款买房要准备：有效护照、购房款的资金证明、在美国当地开设的银行账号等。
2、贷款买房要准备：有效护照、收入证明、房款自付部分的银行存款证明、在美国当地开设的银行账号等。
⑥购买美国房产的流程
1、看房。
2、签订购买询价合同，同时提供银行的贷款预审信。
3、进一步议价，确定价格，签订正式购买合同，以及支付相应定金，同时向银行提出贷款申请。
4、房屋检查，请专业的第三方做一个全面的房屋勘验。
5、等待贷款审批（约 45-60 天）。
6、贷款审核通过，则房屋交割；贷款失败，则所有定金退还给买家。如果需要贷款，通常建议提前 2 个月把首付款项汇到美国。
买房的税费问题
①一次性购房税费
买房时有很多一次性税费，包括交易税、交接费、产权税、产权保险、过户费、律师费、贷款手续费等。
②持有期间的税费
美国房产的持有费用，分房产税、保险、物业费三项。
房产税，大概是买价的 1% 到 2% 不等；
保险费，一年大概在几百~几千美元不等；
物业费，每年费用从几百到几千不等，看小区环境、设施、房屋类型。
③有哪些费用可以抵税？
在买房时，贷款的利息、房产税等可以在schedule A表抵扣。
在持有期间：
自住房：房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。
出租房：所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。
折旧费，折旧费按年限换算。住宅折旧 27.5 年，商业地产是 39 年。假如一套房子是 275 万美元，那么每年的折旧费就是 10 万美元。
④如何保全美国房产、合理避免增值税？
对自住房来讲，可以充分利用免税额的机制。美国税法规定，当纳税人出售“主要住宅房屋”时，如果房主在 5 年之内，自住超过 2 年，卖房后，房产升值部分可享受税收减免（夫妻二人可免 50 万美金，个人可免 25 万美金）。
对投资房来讲，可利用 1031 置换条款（1031 延税法又称同类财产交换法）。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。
