尽管现在大多数房屋销售利润都是免税的，但是您仍然可以采取一些措施来最大化出售房屋的税收利益。了解如何根据自己的基础，房屋装修等等来计算收益。

房屋销售利润通常免税

大多数购房者甚至不必向IRS报告交易。但是，如果您是例外之一，那么了解规则将有助于您降低税单。

本文将介绍一些最常见的主题：

●我必须为出售房屋赚取的利润缴税吗？

●我如何符合此减税条件？

●我如何有资格获得减少的排斥？

●决定是否排除

●我必须在返回时报告房屋销售吗？

●计算出售房屋的收益

●我的房屋原价是多少？

●我家的调整基础是什么？

●旧的“展期”规则推迟了收益

●将第二所房屋转换为主要房屋

我必须为出售房屋赚取的利润缴税吗？

这取决于您在出售前在房屋中拥有并居住了多长时间以及您获得了多少利润。

●如果您在出售前的五年中拥有并居住了该场所中的两年，那么最高25万美元的利润是免税的。

●如果您已婚并提交共同申报表，则免税额将翻倍，达到500,000美元。

法律允许您从应税收入中“扣除”该利润。（不过，如果您以亏损出售，则无法扣除该亏损。）

●只要您在出售主要住房之前拥有并居住了该主要住房，就可以在每次出售主要住房时使用此排除，并且在过去两年中没有在另一所房屋上要求该排除。

●如果您的利润超过$ 250,000或$ 500,000限额，则超出额将作为附表D的资本收益报告。

我如何符合此减税条件？

为了将您出售主要房屋所获得的收益视为免税，您必须满足以下三个条件：

●所有权：在出售日期之前的五年内，您必须拥有房屋至少两年（730天或整整24个月）。它不必是连续的，也不必是紧接出售前的两年。例如，如果您在房屋中住了十年作为主要住所，然后在出售前将其出租了两年，那么您仍然符合此测试的条件。

●使用：在出售日期之前的至少五年中，您必须已经将要出售的房屋用作主要居住地。

●时间：您尚未排除在出售前两年内出售另一所房屋的收益。

如果您已婚，并想使用500,000美元的免税额：

●您必须提交联合申报表。

●至少一名配偶必须符合所有权要求（在出售日期之前的五年内，拥有房屋至少两年）。

●在出售之前的五年中，您和您的配偶都必须在房子中住了两年。

特殊的情况

即使您不满足所有这些要求，也有一些特殊的规则可以允许您主张完全排除或部分排除：

●如果您作为离婚协议的一部分获得房屋所有权，那么您可以将房屋由前配偶拥有的时间算作您拥有房屋的时间，以期通过五年制两年的测验。

●为了满足使用要求，即使您在短暂的缺勤期间将房屋租给他人，也可以将短暂的暂时缺勤计算为房屋的居住时间。

●如果作为离婚或分居协议的一部分，允许您或您的配偶使用房屋，则不住在该房屋中的配偶仍然可以计算另一方在该房屋中的使用天数。如果有一位配偶搬出房屋，但继续拥有其一部分或全部，直到被出售，这便可以发挥作用。

●如果配偶双方都去世了，并且尚存的配偶在出售房屋之前没有再婚，则尚存的配偶可以将已故配偶拥有和使用财产的期限计入所有权和使用检验。

军服，外国服务和情报机构的成员

您可以选择在您或您的配偶作为制服服务，外交服务或联邦政府成员履行“合格的官方加长职务”的任何期间，对所有权进行五年测试，并暂停使用长达十年情报机构。在超过90天或无限期的时间内，您具有以下职责：

●在离您的主要住所至少50英里的工作地点，或

●根据政府命令居住在政府住房中

这意味着，即使由于您的服务，在出售前的五年内，您实际上至少在规定的两年内没有真正住所，您仍可以通过两年使用测试。

我如何有资格获得减少的排斥？

在某些情况下，即使您未通过五年二分制的测试，也可以将部分利润视为免税产品。如果您由于以下原因而在通过这些测试之前卖出了自己的房屋，则可以享受较低的排除率：

●改变工作，

●健康改变，或

●其他不可预见的情况，例如离婚或单胎多胎。

因此，如果您需要搬到更大的地方来为三胞胎找到空间，法律不会对您不利。

注意：减少的排除并不意味着您只能排除一部分利润。这意味着您获得的收入少于全部250,000美元/ 500,000美元的除外。例如，如果一对已婚夫妇在出售房屋之前拥有并居住了一年，那么他们可能会排除高达25万美元的利润（500,000美元的一半，因为他们仅在房屋的一半中拥有并居住）。需要两年）。

决定是否排除

拒绝政府的慷慨大方而不主张排除在外是否有意义？

虽然这不太可能，但如果保留保留该税项以保护您计划在两年内出售的另一所房屋的更多利润，则对房屋销售缴纳税款才有意义。请记住，尽管您一生中可以多次使用此排除规则，但每两年最多只能使用一次。

我必须在返回时报告房屋销售吗？

如果收到1099-S表格，或者您不符合排除房屋出售收益的要求，则通常需要在纳税申报单上报告房屋出售情况。请参阅：我是否必须为出售房屋所赚取的利润缴税？以上。

表格1099-S：房地产交易收益 通常由房地产封闭代理人（产权公司，房地产经纪人或抵押公司）发行。

为避免获得此表格（并将副本发送给IRS），您必须在出售后一年的2月15日之前的任何时候，向代理商保证所有出售利润均为免税产品。

为此，您必须向代理商保证：

1、您拥有并使用该住所作为您的主要住所，在出售该住所之日起的五年期间内，至少有两年的时间。

2、在截至出售或交换居所之日的两年内，您尚未出售或交换另一座主要居所。

3、您或您的配偶没有将居住的任何部分用于商业或出租目的。

4、至少应满足以下三个条件之一：（1）售价在25万美元以下；（2）您已婚，出售价格为$ 500,000或以下，而出售收益为$ 250,000或以下；（3）您已婚，出售价格为$ 500,000或以下，并且：

●您打算针对销售或交换年度提交联合申报表。

●您的配偶还使用该住所作为他或她的主要住所，在出售之日止的五年内，该住所的使用期限总计两年或以上。

●您的配偶在截至出售或交换居所之日的两年期间也没有出售或交换另一笔主要居所。

从本质上讲，美国国税局不要求完成交易的房地产经纪人使用1099-S表报告的房屋销售总额为25万美元或以下（对于已婚夫妇共同申报的价格为50万美元或以下）。

●如果您做出了这些保证，则您不应从房地产经纪人那里收到1099-S表。

●如果您没有收到表格，则根本不需要在所得税申报表上报告房屋买卖。

如果您确实收到1099-S表格，则意味着IRS也获得了一份副本。不过，这不一定意味着您应收销售税。

●这可能是一个错误，或者关闭代理可能没有正确的文书工作。

●如果您有资格获得所有免税利润的免税资格，请不要报告房屋销售。

●确保确保您所有的书面文件都可以显示IRS（如果需要）。

计算房屋出售收益

如果您以超出成本的价格出售房屋，您将获得收益。嗯，但是您如何计算实际费用？出于税收目的，您需要查明调整后的基础，以查明您是在交易中获利还是亏损。

●调整后的基础实质上是您在房屋上的投资-原始成本加上您已进行的资本改善成本。

●资本改善可以为您的房屋增值，延长其寿命或为房屋提供新的或不同的用途。

●这些费用不包括日常维护和小修费用，例如油漆。

●改进的例子包括新的屋顶，改建的厨房，游泳池或中央空调。

●您可以将这些费用添加到原始费用中，以增加调整后的基础（这反过来会减少销售收益）。

另一方面，您需要减去：

●您拥有房屋后声称可以减少税费的任何折旧，人员伤亡或能源抵免。

●如果您推迟了对出售旧房收益的纳税（这是1997年中期之前允许使用这些利润购买更昂贵的替代房屋的房主的税），那么您还必须从调整后的基础中减去该收益。

因此，假设您在1993年以50,000美元的价格购买了房子，在1996年以75,000美元的价格出售了它，并以110,000美元的价格购买了25,000美元的利润，从而推迟了税收。新房的基础是85,000美元。

●75,000美元的销售价格-50,000美元的原始成本= 25,000美元的利润

●110,000美元的新房成本-25,000美元的非税利润= 85,000美元的基础

我的房屋原价是多少？

对于大多数人来说，房屋的原始成本是您所支付的金额。

如果您是从其他人那里购买房屋，则您所支付的价格就是您的购买价格（加上某些结算和交易费用）。您的结帐单应列出所有这些费用。不包括：

●结账单中属于个人和日常支出的项目，例如保险费或房主协会会费，或

●财产税和利息的按比例分配的金额。

如果您建造房屋，则原始成本是土地成本，加上建造房屋的成本，包括：

●支付给您的承包商和分包商的金额，

●您的建筑师费用（如果有），以及

●您支付给公用事业提供商的连接费。

如果您继承了房屋，则房屋的基础将是您用于“原始费用”的数字。

●对于除2010年以外的任何年份的死亡，您的基准是前一个所有者去世之日的房屋公允市场价格，或者如果遗产的执行人选择在之后的六个月内对遗产资产进行估值，则以备用估价日为基础。所有者的死亡。

●如果此人于2010年去世，则根据您与死者的关系适用特殊的基本规则。请与遗产执行人联系，遗产执行人应能够向您提供有关房屋基础的信息。

我家的调整基础是什么？

调整后的基础仅仅是房屋的成本，这些房屋是为税收目的而进行的改进或扣除的。

例如，如果房屋的原始成本为$ 100,000，而您又增加了$ 5,000的露台，则调整后的基数为$ 105,000。如果您随后扣除了$ 8,000的伤亡损失，则调整后的基数为$ 97,000。

●$ 100,000原始成本+ $ 5,000露台= $ 105,000调整后基础

●$ 105,000调整后基准-扣除$ 8,000的伤亡损失= $ 97,000最终调整后基准。

这是您计算房屋调整后基准的方法：

从购买房屋的价格开始（如上所述）。

●或者，如果您最初购买旧房屋时提交了2119表，以推迟出售先前房屋的收益（追溯到1997年或更早），请使用根据2119表计算的新房屋调整后基数。（请参阅延期收益）。在旧的“结余”规则部分下。）

在此基础上添加：

●为您的房屋增加价值，延长其使用寿命或为房屋提供新的或不同的用途的任何改进费用

●您支付的任何特殊税款评估

●发生人员伤亡（飓风或龙卷风等灾难）后用于恢复受损财产的支出金额

从向上调整的基础中减去：

●某些结算费或结算费用

●房屋中任何用于业务用途的折旧

●住宅能源信用要求改善资本

●收到的地役权或通行权付款

●保险赔偿伤亡损失

●您从报税表中扣除的人员伤亡（事故和自然灾害造成的损失）

●领取抵免额或免税领取援助金，用于改善房屋的基础

●首次购房者信贷

●总收入中不包括节能补贴

●任何抵押贷款债务在你的主要居住了2006年之后，但2018年前出院，如果你从你的总收入排除这一数额。只要在2017年签订了书面协议，这也适用于2018年免除的债务。

所有这些计算的结果都是调整后的基础，您将从定价中减去该基础以确定您的收益或损失。调整后的基础是出于税收目的而视为您的房屋费用。

继承房屋的依据

如果您在2010年以外的任何一年都从配偶那里继承了房屋，并且居住在社区财产州-亚利桑那州，加利福尼亚州，爱达荷州，路易斯安那州，内华达州，新墨西哥州，德克萨斯州，华盛顿州或威斯康星州，则通常以公平的市场价值为基础配偶去世时的住所。

如果您居住在社区财产州以外的其他地方，则在除2010年以外的任何一年中，房屋继承部分的依据都是配偶去世时的公平市价乘以配偶拥有房屋的百分比。

●例如，如果您的配偶仅拥有房屋，则整个基础将“提高”至死亡日期。

●如果您和您的配偶共同拥有房屋，则基础的一半将升至死亡日期。

如果您在2010年（除2010年）以外的任何年份都是从配偶以外的人那里继承房屋，则您的依据通常是前任所有者去世时房屋的公平市场价值。

●如果您继承房屋的人于2010年去世，则适用特殊规则。

●您的依据通常与您继承财产的人相同。

●遗嘱执行人可以选择将转移给非配偶的财产的基础增加130万美元，并将转移给配偶的财产的基础增加300万美元。

●要找出您继承的任何财产的确切依据，请与遗产执行人联系。

离婚和税基

如果您是在1984年7月18日之后作为离婚的一部分从前夫之妻那里获得的房屋，则您的税基通常与离婚时的夫妻基数相同。所以，

●如果您的前任配偶是房屋的唯一所有者，则他或她的依据将成为您的依据。

●如果该地点是共同所有，则您现在要求全额赔偿。

如果您是在1984年7月19日之前离婚的，则通常以您收到时的公平市价为基础。

旧的“展期”规则推迟了收益

过去，您可能会推迟支付房屋销售收益的税款，通常是因为您将销售收益用于购买另一所房屋。在旧规则下，这被称为从一个房屋到另一个房屋的“滚存”收益。

●如果您要出售新房，则推迟的收益将影响您的调整后基准。

●最初的销售税并未取消，只是推迟到以后的某个日期。

您不能再推迟出售个人住宅的收益。对于1997年5月7日之后的销售：

●通常，您必须选择是排除出售个人住宅的收益还是将收益作为出售当年的应纳税所得额报告。

●您不再可以选择通过购买更昂贵的住所来推迟对收益纳税。

要查看法律变更前的收益累积如何影响您的利润，请考虑以下示例：假设您在1993年以50,000美元的价格购买了房屋，在1996年以75,000美元的价格出售了这所房子，并将这25,000美元的利润税项推迟了以110,000美元的价格购买新房。您的新房基础为$ 85,000。

●75,000美元的销售价格-50,000美元的原始成本= 25,000美元的利润

●110,000美元的新房成本-25,000美元的非税利润= 85,000美元的新房基础。

将第二套房屋转换为主要住所

尽管允许房主免税获得最多500,000美元的利润的规则仅适用于出售您的主要居住地，但可以通过在出售之前将减税优惠转换为您的主要居住地来将税收减免扩展至第二套房屋。一旦您在该房屋中居住了两年，您就能够再次排除高达500,000美元的利润。这样，精明的纳税人就可以在多个房屋上申请免税。

注意：国会已禁止纳税人在2008年后将第二套住房转换为主要住所的这种休息时间。

即使卖方符合两年的所有权和使用权测试，随后出售房屋所得的部分收益也将不符合房屋出售的条件。

应纳税的利润部分是根据2008年之后房屋为第二套房屋或出租单位的时间与您拥有房屋的总时间之比得出的。

因此，如果您是已婚夫妇，并拥有18年的度假屋，并在出售之前将其成为2020年的主要居住地，则将其出售前，应征税收益的50％（2010-2019年为十年，合格的第二家庭使用除以20年的总拥有量）。其余的将有资格获得最高500,000美元的免税额。