2021的加州地产-抛售还是抢购？
随着新年的到来，有报道说中国买家在过去的1年抛售了274亿美元的在美房地产。截止2020年11月， 国人购买的美国房地产的数量可能跌至8年来的最低位， 到120亿美元左右， 远低于2018年的300亿美元， 感觉是在抛售大逃离， 真实的情况是这样吗？
尽管由于COVID-19导致高失业率和限制增加，但由于房屋贷款利率低，建筑商根本盖不过来，房屋销售迅速且降价幅度很小，因此加利福尼亚的住房市场仍然竞争激烈。2020年11月，全州销售价格与目录价格比率为100.5％，2019年11月则为98.4％。
根据加利福尼亚房地产经纪人协会（CAR）的数据，加利福尼亚州的房地产市场在11月份创下了近15年来的最高房屋销售记录。自2009年1月以来，房屋销售首次突破50万套销售基准，并达到15年来的最高水平。持续的V形复苏表明住房强度还会有持续增长。
几乎一半的消费者（49％）认为，加州的房价将在未来12个月内上涨，而只有37％的消费者认为，在此期间找到住房会更容易。2020年11月，大多数主要地区的房屋销售继续以两位数的速度增长，除远北地区外，其他地区的房屋年均增长率均超过18％。
所谓抛售，其实就是获利套现吧，和整个地产交易相比，这点金额真不算”抛售“。在加州，旧金山湾区的增幅最高，达34.4％。所有主要地区的中位数价格均比一年前上涨了10％以上。旧金山湾区的中位数价格在11月份保持在历史新高，比去年上涨了18.9％。低利率将许多有动机的买家带入市场，这导致了十年来加州房地产市场最快的销售增长。
2020年11月的总销售量突破了50万套，这表明买卖双方开始意识到尽管冠状病毒大流行，房地产交易仍然可以进行。高价物业的销售恢复速度快于其他市场。加州最大的城市，例如洛杉矶，圣何塞，圣地亚哥，萨克拉门托和旧金山的购房者是最活跃的购买房地产者。这些市场在2020年第三季度的新抵押贷款中增长最大。
今年全球GDP平均增率是负数-4.5%， 只有中国的GDP是增长1.83%， 预计明年中美两国的GDP都会大幅回弹， 达到8.4%和5.3%， 加州是世界第五大经济体，2020年加州的GDP为2.56万亿美元，预计在2021年， 加州的GDP会回到3.43万亿的水准。新的一年的房产将会有新一轮的上升。
在加州购房 一般有这12大步骤
1
房地产经纪人 Real Estate Agent
加州房地产法规复杂而严格。房地产经纪人必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产交易。由于历史的原因买卖双方经纪人的报酬一般由卖方负责，买方不需支付。虽然双方经纪人的报酬由卖方一家支付，法律规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需求提供房源及市场分析，协助客户顺利买房。在条件允许的情况选择持有执照的全职房地产经纪人，通常全职经纪人会更专业。
2
选房Property Selection
经纪人会根据买家的要求和预算帮助买家制定买房方案，选择合适房源，陪同看房，直到买家选中满意的房子。
3
购买合同 Residential Purchase Agreement
选定喜欢的房子后，买方经纪人会对该房产做全面的市场分析，提供合理的市场价格供买主参考，协助买主签署购房意向合同 (making offer)。买家需要提供购房资金证明 (Bank Statements)，一般卖方只接受美国境内的银行资金证明。如果贷款买房，需要附上贷款预批信。订金(Initial Deposit) 通常为房价的 1-3%。此阶段买方经纪也会与卖方进行交涉，协商购买价钱及附加条件，全力维护买家利益。
4
过户 Conveyance
加州的房屋过户大都由过户公司(Escrow Company)来完成，以保证买卖双方的利益。购房意向合同经买卖双方谈判，修订之后变成正式购买合同。正式购房合同与定金一起进入过户公司，定金会存放在过户公司的信托帐户。过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，文件签署, 资金交割，交易法规的执行等。
5
房检Home Inspection
房产过户期间买方有权对房屋进行检查，费用由买房自负。买方可雇用持有执照的房检公司对所买的房屋进行一个全方面的检查。检查项目侧重房屋结构和安全方面。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。买方经纪人将根据报告中的问题与卖家协商维修。卖家有权选择维修或拒绝维修，买家有权因为房检不过关而取消交易。
6
贷款Loan Processing
如果需要贷款，购房交易的时间从签署正式合同到交易完成大概需要30天。买家必须依照银行要求尽快提供所需文件，才能在有效的时间内取得银行的贷款批准。现金买房从签署正式合同到交易完成需要7-14天。
估价(Appraisal)是贷款的一部分，由认证的第三方评估机构完成。如果估价低于成交价格，买主有三种选择:
(1)由买家补足成交价和估价的差额；
(2) 与卖方协商，降至银行评估的价格；
(3)中止交易。现金买家也可以自行请估价公司对所购房屋进行估价，作为参考。
7
房屋相关文件 ReviewSeller's disclose
加州房地产法规注重保护买方权益。当房屋购买进入过户过程后，卖方必须为买方提供多份房屋相关报告。如产权报告，白蚁报告，自然灾害报告，环境报告等。这些报告可以帮助买主了解所买房屋的状况。
8
白蚁检查 TermiteInspection
加州的房屋多以木质结构为主，房屋交易法规要求卖方做白蚁检查与修理（南加州多由卖方负担费用）。白蚁检查由持有执照的白蚁公司完成并提供报告。如果需要清除白蚁和修理，通常要求在交易结束之前按照合约和白蚁报告完成。
9
附带条款 Contingency
为了保护买家权益，买方经纪人通常协助客户在合同中拟定三个附带条款（具有最后缓冲的作用）。卖主有权选择接受，也有权选择不接受。如果卖主选择接受，任何一个条款不能获得满意解决买方有权终止交易，拿回订金。三个附带条款是：
1) Investigation: 签订正式购房合同后17天内完成对房屋的调查，包括房屋检查。
2) Appraisal:17天内完成估价。
3) Loan: 21天内确定买方能否获得贷款。一旦买方取消这些附带条款，房屋过户进入一个新的阶段。如果这时买主反悔，订金可能被卖方没收，也可能牵涉到其它违约责任。
10
最后检查 Final Inspection
在房屋完成交易前5天内买方有权对房屋作最后检查，核对购房合同规定维修是否完成。值得一提的是此检查不构成取消买房合同的条件，但买方可以继续要求卖方依照合同执行未完成的项目。
11
房屋保险 Home Insurance
加州法规规定贷款买房屋主必须买房屋保险，主要是火险和责任险。房屋保险依房型，屋况，房价有所不同，需要和专业房屋保险经纪人协商购
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完成交易 CloseEscrow
如果现金交易，全款需在购房合同内规定的时间内汇入过户公司，过户公司完成过户手续，交易结束。
如果贷款买房，买家这时需要到过户公司公司签署贷款文件，缴付首款，完成其它各项手续等。当买家签署完上述文件后，银行将贷款注入过户公司的信托帐户，产权公司完成房屋产权过户并在政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。
