应对保险危机的策略：纽约房主的自救之道
当Anna Cadieux搬进她奥兰多的新家时，就知道屋顶的使用期只剩下几年了。在屋顶遭遇冰雹损坏后，她提交了保险理赔申请，经过几轮沟通后，保险公司最终同意赔偿。但没多久，保险公司就取消了她的保单。
据Anna说，她们早就预料到了这个结果，在保险市场紧张的情况下，她和邻居们相互帮助寻找愿意承保的保险公司。“我们总是在不停地比较，并且共享代理人。当我的邻居被取消保单时，我把我的经纪人推荐给了她”。
Anna的经历对于纽约的居民来说并不陌生，这里正面临着一场保险危机，很多房主和潜在买家都受到了影响。然而，这并不仅仅是纽约的问题，远在西海岸的加州人也感同身受。
为什么说保险不续保这件事很重要？
房屋保险的不续保率和平均保费是衡量保险市场健康状况的重要指标。二者通常是相辅相成的，根据参议院预算委员会的报告，保费较高的地区，也更有可能出现较高的不续保率。
这在一定程度上可以归因于保险公司在高风险州限制业务。财产保险是一个私人盈利的行业，当保险公司在某个地区的赔付比例过高（即支付的赔偿额超过了收取的保费），可能会使其不再愿意继续在该地区开展业务。而通常发生在大规模灾难性损失之后，比如火灾、飓风或其他极端天气事件。
在加州，重大的野火已经迫使保险巨头State Farm和Allstate等公司陆续退出。面对飓风袭击的佛罗里达州也经历了重大保险流失，但新公司的涌入可能会帮助缓解这一问题。
虽然参议院预算委员会发现，极端天气损失与较高的不续保率之间是相关的，但美国财产伤害保险协会APCIA却对此持不同意见，“影响保险公司不续保的因素有太多了”。
的确，保险不续保是一个复杂的问题。一般来说，保险公司会退出那些不再盈利的地区，但不再盈利的原因可能不仅仅是极端天气损失。法律制度的滥用、第三方诉讼资金的介入，也让房屋保险变得更加昂贵，尤其是在佛罗里达和路易斯安那州等地。
尽管如此，2024年的自然灾害造成了97%的保险损失，也给美国带来了1,400亿左右的损失，这个数字要远高于经过通胀调整的30年平均水平（1,400亿左右的损失，这个数字要远高于经过通胀调整的30年平均水平（610亿）。今年1月，洛杉矶又爆发了历史性野火，估计造成了$400亿的保险损失。更糟糕的是，飓风季节直到6月才开始。
哪些地区的房屋保险不续保率最高？
根据预算委员会的报告，纽约州、佛罗里达州、路易斯安那州、北卡罗来纳州、加州和马萨诸塞州是2023年不续保率最高的五个州。这些州的房主面临被保险公司取消保单的机率超过1%。此外，不续保率在沿海和高野火风险的地区更高。
罗德岛州在不续保率方面排名第八，从2023年6月～2025年1月，这里的平均保费上涨了超过25%，而全美的房屋保险费用增幅不到7%。犹他州排名第16，平均保费上涨了超过18%。
纽约房主的应对策略
面对保险不续保和保费上涨的双重压力，纽约的房主们不得不采取多种策略来应对。首先，许多房主开始更加频繁地比较不同保险公司的报价，以确保自己能够获得最优惠的保费。其次，房主们也开始共享保险代理人信息，以便在需要时能够迅速找到新的保险公司。
此外，一些房主还开始考虑自保或加入社区保险计划，以降低对传统保险公司的依赖。这些策略虽然不能完全解决保险危机，但至少可以在一定程度上缓解房主们的压力。
随着气候变化的加剧和极端天气事件的频发，保险市场的压力可能会进一步加大。政府和企业需要共同努力，寻找可持续的解决方案，以确保房主们能够获得稳定且可负担的保险保障。
《华盛顿邮报》获悉，位于西 73 街 51 号的联排别墅已上市，售价 1049 万美元。这栋别墅是纽约仅存的几座安妮女王风格的住宅之一。该住宅建于 1885 年，由亨利・J・哈登伯格（Henry J. Hardenbergh）设计。哈登伯格是传奇建筑师，曼哈顿的地标性建筑 —— 达科他公寓（The Dakota）、广场饭店（the Plaza）和华尔道夫酒店（the Waldorf Astoria）均出自他手。这座五层住宅极具特色、魅力非凡，处处尽显高端品质。也就是说，它有着与这位建筑师其他作品类似的优良血统。达科他公寓建于 1880 年至 1884 年间，采用德国文艺复兴风格，是纽约市现存最古老的豪华公寓楼，也是精英阶层从居住豪宅向公寓过渡时期的首个此类建筑。
The Dakota.G.N.Miller/NYPostThe Plaza Hotel.REUTERS然而，1980 年，曾居住于此的披头士乐队成员约翰・列侬在公寓入口外遭枪击，这一事件让达科他公寓获得了国际关注，同时也声名狼藉。这起事件使达科他公寓成为列侬粉丝的纪念地，也促使公寓为住户加强了安保措施。（列侬的遗孀小野洋子仍在其中拥有一套住宅。）离达科他公寓不远，哈登伯格还设计了广场饭店。这是一座 18 层的法式文艺复兴风格建筑，也面向中央公园。最初它有 800 多间客房，2008 年翻修后，如今集酒店套房和住宅公寓于一体。该酒店曾为多位知名人士所有，包括康拉德・希尔顿、唐纳德・特朗普和卡塔尔投资局旗下的卡塔拉酒店集团（Katara Hospitality）。Henry J. Hardenbergh.The townhouse at 51 W. 73rd St. occupies 7,000 square feet.Vandenberg, The Townhouse ExpertsAn archival images of townhouses on West 73rd Street built in 1885 by Hardenbergh.哈登伯格名下有许多大型建筑，但他也涉足小型建筑，比如这栋联排别墅 —— 尽管此类作品数量极少。这栋住宅有七间卧室、八间浴室，还配有一部电梯，这在历史悠久的联排别墅中属于奢华配置。
这也是 30 多年来该住宅首次挂牌出售。The foyer.Vandenberg, The Townhouse ExpertsThe great room holds a woodburning fireplace.Vandenberg, The Townhouse Experts该住宅上一次交易是在 1993 年，售价 220 万美元，此前还曾以每月 3.4 万美元的价格出租。这座联排别墅位于中央公园附近一个令人向往的街区，周边环绕着文化地标，如为纪念已故列侬而设的草莓地（Strawberry Fields）以及美国自然历史博物馆。住宅拥有一个爬满常春藤的后花园、一个三层高的后部扩建部分以及精美的彩色玻璃窗。The property was last sold in 1993 for $2.2 million.Vandenberg, The Townhouse ExpertsThe dining room.Vandenberg, The Townhouse Experts
推开宏伟的木门，映入眼帘的是一个宽敞的门厅，为家中高耸的天花板、原始的移门、精致的木雕和复古灯具奠定了基调。客厅所在的楼层有一个贯通整层的客厅，沐浴在自然光中，而用餐区则被原始的木镶板环绕。一个引人注目的螺旋式后楼梯通向厨房，厨房可通往风景如画的花园。在三楼，私密的主卧套房设有更衣室、一间类似水疗中心的浴室以及一个俯瞰花园的室内阳台。四楼和五楼还有另外五间卧室，其中三间带独立浴室，此外还有一个额外空间，可作为家庭办公室、游戏室或休息室。
An office with another woodburning fireplace.Vandenberg, The Townhouse ExpertsA hallway.Vandenberg, The Townhouse Experts与此同时，花园层设有一个带餐厅的大厨房、一个家庭活动室或可作为独立套间，并有通往后院的私人入口。再往下，地下室层有更多空间可用于储物、健身或打造酒窖。范登堡（Vandenberg）的德克斯特・格里耶里（Dexter Guerrieri）、妮可・卡茨（Nicole Kats）和艾米丽・巴勒姆（Emily Barham）——“联排别墅专家” 团队负责该房源的挂牌销售。卡茨告诉《华盛顿邮报》：“业主们在这所房子里愉快地养育了子女，现在是开启新篇章的时候了。” 她补充道：“这所房子非常宽敞…… 我们经常在这种情况下与联排别墅业主合作，他们不再需要 7000 平方英尺的大房子了。”
