为什么在美国房地产交易中，买卖双方很少在成交之前见面？通常，房地产经纪人不赞成买家和卖家面对面交流，因为很多事情上的无意之举也可能危及整个交易。然而，买家和卖家有时还是会相遇，无论是出于偶然还是有意。
那么，互相见面对推动房地产交易的好处和缺点，分别有哪些呢？
在交易中见面，对“买家”的利弊
1、有机会直接向卖方提问对于买家来说，见面是一个很好的时机，可以直接问卖家一些问题，而这些问题可能您的美国房地产经纪人不太方便回答。
2、打听到“内幕消息”对于一个新社区的“内幕消息”，没有谁比住在这里的卖家更有话语权。从他们口中打听一些关键资源，可能对买家来说获益非凡，往往能更容易帮助他们安顿下来。例如，可以分享附近最喜欢的餐馆，或者邻居们的友善。
3、安抚“特定卖家”的情绪出售自己的房屋，对于一些在家里倾注了大量情感的卖家而言，是一种“纠结的体验”， 因为她们已经太熟悉和太喜欢这个家。她们内心细腻，有时候会在房地产交易中临阵退缩。如果是这种情况，买家和卖家的见面可能是有益处的，买家的真诚交流可以帮助和减轻卖家的担忧。
4、无意中冒犯了卖家所谓“言多必失”，这是不无道理的。买家和卖家之间的直接沟通，有时候会给对方带来一些误解，这可能会影响房地产的交易。例如，一个潜在的买家随口说出想要改造房子的某些功能，或者吐槽某些装饰的粗俗，如果卖家正巧在这方面下足了功夫，这番无伤大雅的评论可能不会受到欢迎。因此，在没有达成交易前，切忌给卖家内心播下“讨厌的小种子”，这是美国买房成功的技巧之一。
在交易中见面，对“卖家”的利弊
1、“老房子”托付给了正确的人，很欣慰！当卖家和一所房屋建立了情感纽带，那么出售的体验可能是苦乐参半。卖家与买家的面对面交流，可能有助于减轻房主的一些担忧，因为您最想知道自己的“老房子”能在未来得到很好的照顾。让买卖双方建立愉快交易的经历，这个过程更有人情味。
2、游走在《公平住房法》边缘作为卖方，当您见到买家时，基于某些原因，您可能不喜欢他，如果不能和睦相处，在接下来的交易细节上，您能否保持冷静？事实上，对于卖家而言，除了买家的财务状况是最需要您关心的，对买家的其它了解越少越好，否则可能麻烦的事将接踵而来。
因为，在沟通过程中，卖家的某些评论实则无意，却让买家觉得受到了歧视，而您可能用不了多久发现自己被起诉到了法庭。
根据《公平住房法》，卖方不得基于种族、宗教、国籍、性别、性取向、性别认同、家庭状况或残疾歧视买方。违反这一法案的后果远远大于伤害某人的感情。
当您花了数年时间存到了房屋的首付，即将完成购房交易时，一些不可预见的成本可能是在您意料之外的，尤其对于首次买家来说。有时，这些结束时的成本最终可能会高于您最初在贷款估算中的报价。
当今约有31%的购房者是首次购房——这意味着许多人现在在获得贷款估算时会发现其中的一些额外成本。托管费、私人抵押贷款保险 (PMI) 和成交成本等术语对于首次购房者来说非常陌生。我们将引导您了解这些术语，让你在房产购买的过程中做好充分的预算准备。
01首付 Down Payment
首付不一定是额外成本，但您支付的首付款比例实际上会影响您最终支付的总体费用。此外，买家应该知道有数以千计的预付款计划基本上是免费的。因此，您可能有资格获得首付补助金或可免除的贷款，而不是耗尽您的储蓄。让我们深入研究一些首付策略。
放贷方（银行）通常会以较低的利率奖励可观的首付。对于贷方而言，首付越大，借款人在抵押贷款上的投资就越多，这表明拖欠贷款的可能性越低。此外，如果借款人违约，他们的风险较小。
另一种降低首付的方法是增加私人抵押贷款保险 (PMI)。当您的首付低于房屋购买价格的20%时，贷方通常需要PMI。
你不想把所有的钱都一次性投进房子里，不留下任何储蓄。因此，请查看您的预算，并计算出在保持紧急储蓄的同时，您可以负担得起的费用。
另一种选择是选择较便宜的房子，这会自动降低您的首付。节俭是好事。但不能仅仅因为您有资格获得多少金额的批贷，就代表您应该购买可以最大限度地满足预算的房屋。应该谨慎得确保您的财务安全，不会因即将破裂的抵押贷款支付而受到影响。
对符合条件的借款人的巨大帮助是首付援助计划。这些计划可在全美范围内使用，并且因每个州而异。有些计划以助学金的形式出现，您无需偿还，或者可免除的第二抵押贷款，只要您在房子里住了规定的年数，就不必偿还。
02成交过户费 CLOSING COST
成交过户成本包括与处理贷款相关的所有成本，可能会因您的居住地、贷方和您获得的抵押贷款类型而异，并非所有贷方对相同的服务收取相同的费用。
一般来说，它们加起来占购买价格的3%到6%，其中贷款相关的费用占到总的过户成本的一半以上。这意味着如果您的房屋价值300,000美元，而您的成交成本为3%，那么您在成交时将支付额外的9,000美元。但是如果您不使用贷款服务，则可以节省至少一半的过户成本。
您的成交过户成本将在您的贷款估算和结算披露中逐项列出，因此您可以查看每个项目。如果您的估计与您不理解的披露之间存在任何差异，请务必与您的贷方交谈。
作为成交费用的一部分，您可能会看到的一些费用包括申请费、评估费、产权搜索费和承销费等等。
03私人按揭保险 PMI
私人抵押贷款保险 (PMI) 是一种保险，大多数首付低于20%的借款人必须支付以抵消贷方的风险。
PMI 保护贷款人，而不是借款人。换句话说，如果您不支付抵押贷款并且最终被取消抵押品赎回权，贷方可以出售房屋。如果销售价格不包括抵押贷款金额，则可以用 PMI 弥补。
您的PMI成本取决于您的贷款价值(LTV) 比率，即您的房屋借款金额与您房屋评估的价格的比例。较低的LTV也意味着较低的PMI溢价。
要计算出您的LTV，您可以将抵押贷款总额除以您的房屋价值，然后将该数字转换为百分比。例如，如果您的抵押贷款为300,000美元，而您的房子价值320,000美元，那么您的LTV为93.75%
LTV 计算：$300,000÷$320,000=0.9375或93.75%根据房地美 (Freddie Mac) 的说法，借款人应该预计，每借入100,000美元，每月需要支付30至70美元。
尽管没有人愿意支付额外的住房成本，但PMI在住房市场中起着至关重要的作用，因为它使贷方更愿意向首付较低的借款人借钱。
04诚意金 EARNEST MONEY
诚意金是向卖家表明您是认真想要购买其房屋的押金，它保存在托管账户中，可以在房屋交割时用于支付首付款或过户费用。
通常，购买合同中会写入抵押或有事项，以保护买卖双方，包括如果合同被破坏，谁将获得定金。房屋检查意外事件在购买合同中很常见。基本上，它为买家提供了一个合法的免责条款——他们如果在房屋检查是发现问题，他们可以带着诚意金走开。
在当今的热销市场中，一些买家放弃了所有意外情况，以使他们的报价更具吸引力（请记住，他们经常与其他几十个急切的买家竞争）。当然，这会带来很大的风险，因为如果你选择离开，你最终可能会失去你的诚意金。
05地税是房产持有成本 Property tax
房产税的数额取决于你买房子的时间。例如，如果您在7月份购买，您将需要缴纳大约5个月（7月至12月期间持有房屋）的税款，而卖家将支付剩余的税款。
06房主协会费用 (HOA)
如果您选择在房主协会 (HOA) 处购买房屋或公寓，您将每月支付HOA费用。HOA 负责制定和执行分区或住宅区的规则，并维护公共区域，如游泳池和游乐场。
HOA费用可能从每月50美元到每月超过400美元不等；您的社区越奢华，您可能需要支付的费用就越多。
根据 HOA，您可能需要在交易结束时提前预付一到两个月的费用。但是，即使您不必支付任何预付费用，也请务必将它们计入您的购房预算，因为它们可以极大地改变您的负担能力
海外投资买家
如果您是海外的投资买家，投资的要求则相比较上述条件而言要稍微苛刻，有些针对美国当地人的豁免是很难实现的。许多当地的开发商因为海外资金出境管控的要求，从风控的角度会提高对投资人的风险管控，例如会提高首付款比例，来降低收房成交的风险。
另外，贷方（银行）也会相应的提高首付比例，一般来说40%的首付是贷方处于风控考虑，比较常见的批贷案例。当然，提高了首付比例自然就使得投资人没法满足PMI的基本条件，所以私人抵押贷款保险PMI在外国投资买家中是极其罕见的。
当然，房产过户时实际产生的各项费用则是按照上文中提及的逻辑适用于美国当地人与海外投资人，并无二致。所以，当您选择投资美国房产，对于美国房产交易中的6项成本，您都清楚了吗?
