美国房产置换，先买or先卖哪个好？
房屋置换即置换交易，是一种特殊形式的房屋买卖。随着时间的变化，工作的变动、孩子教育问题等等往往会导致现有的房屋出现无法满足需求的情况。所以房屋置换成为很多有房一族的新选择，美国房产置换，先买还是先卖更合理呢?
而现在市场的置换群体，主要是出于：
置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核 心都市圈置换核 心都市圈，占位未来的城市资源。
置换更好的区域：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。
置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房置换成三房四房，处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。
关于买房时机，“先买后卖”还是“先卖后买”这个问题，其实关键都是取决于你有多少银子。现在虽然是全面回暖的行情，但也不存在“跳价”的风险，所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买的。
当然最理想的状态是，等卖房合同签好，收到首付款之后再下定金买房。
先卖后买预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋，再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助於全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。
先买后卖 考验财力
这样的情形在近些年越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在於屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。
不论先买或是先卖，都有利弊得失，具体还是结合自己的实际情况来操作吧!
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2020年的新冠肺炎疫情虽然重创了美国经济，但是地产市场确是为数不多的亮点之一。
下面我们来看看美国在线地产交易公司realtor.com 预测了2021年全美国主要市场的涨幅，根据realtor.com报告显示，萨克拉门托、圣何塞、夏洛特涨幅将跃居前三甲。其中，科技中心和州首府将引领全国房价上涨和销售增长。
2020年排名前10的100个都会区依次是：萨克拉门托、圣何塞、夏洛特、博伊西、西雅图、凤凰城、哈里斯堡、奥克斯纳德、丹佛和加州河滨。realtor.com公司资深经济学家乔治·拉图（George Ratiu）告诉记者：“我认为最主要的市场是那些当地就业率高、以技术为中心的偏远劳动力市场。这份名单是一个进入大流行后世界的有趣窗口。同时，州政府的存在为市场提供了一个稳定的生态系统。”他补充道。
据realtor.com公司根据全美国当地市场预测，前10大市场的房价预计同比增长6.9%，销售额预计同比增长13.1%。相比之下，预计全国房价上涨5.7%，销售增长7%。
毫无疑问，科技将继续推动市场增长和壮大。萨克拉门托、圣何塞、博伊西、丹佛和西雅图的房价得益于当地科技企业高薪工作机会的带动。把夏洛特和菲尼克斯视为不断扩张的科技中心，100个都会区中的50个都在扩张，还有就是州政府。以加州首府萨克拉门托为例，强大的州政府支持下的经济稳定预示着萨克拉门托的良好发展。博伊西、凤凰城、哈里斯堡和丹佛。以下是对前三大市场的2021年的预测。
萨克拉门托2021年房价涨幅排名将会是第一，该地区房价中值为55.4万美元。预计房价将上涨7.4%，而销售活动将增长17.2%。在该市的Cottonwood Country社区，一套2034平方英尺的房子刚刚上市，售价为45.3万美元，远低于中间价。如果你来自硅谷或旧金山，这套3居室4浴室的房子价格实在是非常实惠。
排名第二的是圣何塞，尽管距离萨克拉门托以南只有121英里，那里的房价中值是萨克拉门托的两倍多，为119.95万美元。尽管如此realtor.com公司预测2021年该地区房价将上涨10.8%。但是当地的库存少得可怜，往往导致更高的要价。realtor.com公司新挂牌一套1976平方英尺的工匠风格的平房，既完美修复，又具有现代风格，开价就是150万美元。随着各种各样的需求升级，这个楼盘应该会很快卖出。
排名第三的是北卡罗来纳州的夏洛特市。千禧一代寻找更经济实惠的地区来养家，他们开始寻找北卡罗来纳州。夏洛特市有很多在家工作的选择，从好学校到温和的天气。随着建筑商对需求的反应，有许多新建筑。该市房屋价格中位数为368819美元，预计销售活动将增长13.8%。
乔治·拉图（George Ratiu）说：“我认为远程办公明年仍将是市场的一个重要组成部分。购房者预计2021年年底抵押贷款利率将小幅上升，约升到3.4%。即使工人们每周有几天返回大城市，我也能从哈里斯堡这样的城市节约一到两个小时的通勤时间。此外，来自旧金山的技术人员已经搬到博伊西，并在必要时进行90分钟的飞行。”
随着2021年的开始，随着在家工作的不断确定和劳动力基本面的不断完善，我们期待着更多负担得起的市场的需求增加。
（文章来源：2020年12月30日《www.forbes.com》网站，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）
