当前美房产销售强劲，市场供不应求，房价或上涨
尽管新冠肺炎疫情给美国经济带来前所未有的冲击。但美联储大幅降息等举措，却给房地产市场带来明显的刺激效应。
“目前美国房地产市场呈现V形复苏形态。”第一美国金融公司的首席经济学家马克/弗莱明（Mark Fleming）把当下美国房地产市场的强劲反弹，归因于市场的供不应求，以及为刺激经济出台的低抵押贷款利率政策。
三大因素促使新房销售强劲
约翰·伯恩斯房地产咨询公司（Joha Burns Real Estate Conrulting）的月度调查显示，6月份全美新建住宅的销售较上年同期增长了55%，这也是2008年次贷危机以来，新屋月销量的最大增长速度。
据调查数据显示，美国东北部的新房销售最为强劲，销量增长率为80%，而佛罗里达州的新屋销量猛增了84%，而且远郊的新房变得更受青睐。
美国媒体则乐观计，因疫情而受到挤压的市场情绪，有望在接下来几个月得到释放。普遍分析认为，6 月份美国房产销售数据反弹的原因有三。
一是疫情期间开发商减少了童地以及新建房屋的规模，待售房屋数量急剧下降，供不应求。
二是随着疫情扩散，购房者对拥有可以云工作和教育便利设施的全新高科技住宅偏好的增加，以及加速向郊区和远郊的迁移趋势。
三是房贷利率屡创新低。房屋抵押贷款机构房地美（redieMac）7月16日发布的报告指出，关键的30年期固息抵押贷款平均利率已从6月25日的3.07%跌破3%，为近50年以来首次。15年期抵押贷款利率也跌破2.5%。
美国Leuthold croup首席投资策略师保尔森（Ja Paulsen）分析认为，抵押贷款利率跌至新低将会推动户主进行再融资，从而可能刺激消费增加，为经济提供新的刺激。
低利率或带动房价上涨
与此同时，低利率可能会加剧购房竞争，造成房价升高，最终让购房者承受更高的成本。
据Clever Real Estate最近公布的数据，在疫情期间买房的买家中，超过40%的人说他们至少对两套房子展开了竞购战。
房地产网络咨询公司Redfin提供的数据显示，全美各大城市中，波士顿（Boston）大都市区的购房竞争最为激烈，5月的报价中有64.1%的房屋面临价格竞购。在洛杉矶东区的奇诺市（Chino），一套价值50万美元的住房在6月收到了11份报价。
随着房产销售数据的反弹，美国房价也在逐步上涨。约翰·伯恩斯房地产月度报告显示，6月在全美克围内，新建住宅价格较上年同期上涨4.5%。
对此，福布斯（Frorbes）发文坦言，很多人希望在疫情期间逢低买进，但事实往往证明这是一个失败的策略。"因为很多卖家会取消或者推迟卖房计划，这使得市场上的库存减少，价格反而会上升。"
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美国房产置换，先买or先卖哪个好？
房屋置换即置换交易，是一种特殊形式的房屋买卖。随着时间的变化，工作的变动、孩子教育问题等等往往会导致现有的房屋出现无法满足需求的情况。所以房屋置换成为很多有房一族的新选择，美国房产置换，先买还是先卖更合理呢?
而现在市场的置换群体，主要是出于：
置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核 心都市圈置换核 心都市圈，占位未来的城市资源。
置换更好的区域：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。
置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房置换成三房四房，处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。
关于买房时机，“先买后卖”还是“先卖后买”这个问题，其实关键都是取决于你有多少银子。现在虽然是全面回暖的行情，但也不存在“跳价”的风险，所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买的。
当然最理想的状态是，等卖房合同签好，收到首付款之后再下定金买房。
先卖后买预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋，再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助於全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。
先买后卖 考验财力
这样的情形在近些年越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在於屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。
不论先买或是先卖，都有利弊得失，具体还是结合自己的实际情况来操作吧!
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