房屋估价师 (Property Appraiser) 是由贷款银行派出的，对交易的房产做出正确估值，它将决定银行最终批出多少贷款。究竟估价师如何影响房产买卖？买卖双方在估价前要做好哪些准备？
估价师如何具体做估价？
银行能批给买家的贷款金额有很多因素决定，像贷款人的信用分数，工资收入等等，那么如果屋主的这些条件都符合，那么银行是否能够贷出买家想要的金额就要根据估价师给出的估价了。
估价师在估价的时候会参考很多数值，比如六个月内这一区域销售的房产价格、房屋的大小、房屋的保养程度很多因素，都是综合评估过后给出的价格。
当估价师准备估价报告时，也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之外，估价师也会考虑房产的地区，房地产市场及该地区的地区房地产销售记录。因此，估价报告是接近市场价格的。
房屋估价的费用是如何收取的？
估价师的费用是根据房产的类型收取，不同的房产类型收取的估价费用是不一样的。另外，不同的房产面积与房产地区也会影响估价的费用，比如说，如果四卧室的房产，收费会比一卧室的房产估价费用高，因为估价师需要对大面积的房产做更多的工作。
根据 HomeAdvisor 的数据显示，美国大部分屋主的支付费用大概在287-373美金左右。当然，根据各地区费用也不尽相同，比如纽约地区的费用普遍偏高，大概在500美金左右。
房屋估价比合同价低怎么办？
估价过低会影响贷款，防止因为估价低导致影响贷款。你需要知道这些：
多准备首付款和过户款，防止因估价低导致贷款不足，影响购房交易。比如房产交易价为100万，你准备贷款80%就是贷80万，但银行估价只有95万，你能真正贷到的金额是96万的80%，也就是76万。因此你的首付款就不是原来的20万，而是24万。
如果估价过低，比如估价比房屋售价低了7万或者更多，那么贷款人就需要考虑房子是否有什么严重问题，或者售价是否过高。
如果贷款人怀疑银行估的价格过低， 通常来说，就算贷款人愿意支付费用去作第二次估价，银行也不会改变原有决定。但如果估价报告中存在重大误差而导致估价过低，银行可能会要求重新估价。需要提醒的是贷款银行一般只接受一次申诉。好的一面是你本人或者你的经纪可以和卖方再进行交流，当然不一定成功。
房屋估价比合同价高怎么办？
这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一个例外情况就是，如果 Loan to Value 的比例从 >75% 变成<75%，或者>80% 变成<80%，银行会保持贷款利率，但多提供 Credit 给贷款人。这样借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。
另外也有人认为对于贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全国大型银行来看，他们依然会按照购买价来计算 Loan to Value 的比例，而不是基于你的房屋估价。所以不管估价高于售价多少，都不存在 LTV 变化，自然对于利率，Credit 等没有任何影响。
如果贷款被拒绝，估价报告还能在其他银行用吗？
如果贷款被拒绝，估价报告 (Appraisal Report) 也很难被其他银行采用。除了银行都有自己认可的评估公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银行拒绝也得用个个把月，估价报告的有效期就4个月，折腾两回就过期了。
要提供给第二家银行的评估师做参考，需要能够到评估师，谈妥价钱，在实际操作上是有难度的。因为很多银行同时用多家估价公司，在分配评估任务的时候，根本不知道会指定给那个公司。
理论上来讲，Transfer 是可以实现的。首先，新的贷方要同意用这个估价报告。越大的评估公司 (Apraisal Management Company) 做出来的报告，越容易被认可。其次，原先的 Lender 要同意 Release 这个报告，授权给评估公司来实现 Transfer。能做到这两点的贷方并不多，而往往如果贷款被拒了，其他贷方也未必能做的成。所以 Transfer 的机率并不高。
即使不能 Transfer，可以 Review，比重新评估便宜很多很多，有人花50美金就搞定了。就是把旧的报告给新的评估师，新的评估师觉得旧的报告合理，写一个不需要做新的重新评估的决定。据说一年以内的报告都可以用来 Review，不需要做重新评估。
估价是否影响地税？两者之间有关联吗？
银行贷款的估价是客户和贷款银行之间的私用信息，不会传递给政府机构。另外，每个房子的地税是市政府的房屋估价中心根据前一年或者半年内相似房子的销售价和其它因素推算出来的，由于跟贷款估价是两个不同机构，估价和地税并没有必然关联。
另外，估价不仅仅影响买家，对卖家的影响也很大。由于房屋估价本身就是市场价格的体现，就算一个买家因为估价问题没有买成，再卖给别人也涉及到重新估价比合同价低的可能性。而且房屋估价做完的时候房子已经进入合同期，按照常理来说已经从 Listing 的网站上撤下来。如果没有卖成还要再重新做 List，这对于卖方经纪来说肯定是不愿意的。
除此之外，估价低除了对卖家有影响外，对于想要重新贷款的人来说也是很重要的。银行也会根据估价来决定贷款额度。
想获得比较好的估价，你应该注意什么？
首先，在估价师来估价之前，一定要把房子都打扫干净，这样可以给估价师留下非常好的印象。
如果有违规的情况，一定要提前解决，要么拆除，要么申请许可证，在做房屋估价的时候，这些工程都必须完工。
如果房子有很多明显的破损，比如墙上有洞，或者水龙头太老旧，都必须把这些比较明显的破损修复一下，这样会对提高估价很有帮助。
看房是购房过程中第一重要的一步，您可能会在看房过程中注意方方面面，但其实真的有关注到重点吗？有些方面重要，有些其实没那么重要，下面就看看专家有哪些建议。
买房过程中首先需要关注的事
01、房屋气味
鼻子实际上最容易帮助发现房屋可能存在某些问题。如果有 一些异味，那可能存在霉菌；还有宠物或者香烟的气味可能可能会粘在房屋的墙壁和天花板上。在这些情况下，如果不花费大量时间和精力甚至金钱，气味可能不会消失。香水通常用于掩盖这些气味，因此过度使用蜡烛，扩散器和喷雾剂可能是为了隐藏家庭的臭味问题。
02、墙壁和地板状况
翘起的地板，墙壁上的裂缝和水印之类的缺陷也可能表示更大的问题。边角裂缝的宽度不超过1/3英寸并且垂直延伸通常是无害的。
这些通常发生在房屋的地基刚开始沉降时，并且最常见于门和窗框周围。较宽的裂纹或水平或对角线的裂纹就要引起注意了！它们可能表示更严重的基础问题，甚至可能是水灾。
这类问题维修费很可能相当昂贵。
03、集成装置和系统
温暖，振动的壁装电源插座和/或闪烁的灯光表明可能电线存在问题；如果打开水龙头，然后看到橙色/棕色有色水，这可能表明水管生锈，需要更换；发出尖叫声或打磨声的中央交流单元可能需要维修或完全更换。除厨房以外的其他房间中微弱的煤气味可能表明热水器的燃气阀损坏，这些都是重中之重，在看房的时候不能掉以轻心。
04、获得认可的添置
有时候，你可能会对出现在被列为2卧室1浴室的房屋中，有一个额外的浴室感到意外之喜。在你对额外空间感到兴奋之前，您需要确保允许添加。为什么？
因为如果建造不当，不仅可能引起安全隐患，而且在购买房屋时也可能引起财务隐患。如果您购买的房屋未经许可偷偷添置的浴室，可能会受到城市罚款以及相关费用!
买房中可以不用过分关注的事
01、家具和装饰
进入一个房子，装饰通常是你注意到的第一件事。有时候，你所看到的会与你个人风格迥异。比如你是20世纪中期现代美学的爱好者，那么一间过度印花的沙发起居室或林中小木屋风格的娱乐室可能不仅不和谐，而且令你讨厌！
要记住，你买的是房子，不是里面的东西，一旦你签了合同，风格自然由你定义。
02、墙面和地面的处理
灯具、地毯、沙发和艺术品都会随你买下房屋而撤走;油漆的颜色，墙纸和地毯将保留。不要恐慌。虽然这些东西可能不是特别赏心悦目，但它们也不是永久存在的。粉刷房屋内部实际上是你能做的最简单、最实惠的升级之一。
拆除或更换破旧的墙纸或污迹斑斑的地毯可能需要多人帮助，但这两个都是相当简单和低成本的项目，但是可以给你的房子内部整体带来巨大的改变！
所以，不要让那些简单易改变的墙面颜色打断了你的购置计划。
03、小型固定装置及硬件
看似古老或明显磨损的固定装置，如柜门、吊扇，甚至像微波炉这样的小电器都可能成为眼中钉，但这些元素只是装饰。它们不会显著影响家庭的整体安全或可居住性。
换掉这些后你就可以在你的新家注入一些你自己的个人风格了。此外，卖家通常都知道这些功能已经过时了，所以在给自己的房子定价时往往会考虑到这些因素，所以，那些超级时髦的东西实际上可以让你花更少的钱！
04、浴室或厨房设计
或者你常常梦想买一套已经配备了顶级豪华厨房或主浴室的房子，但当你发现你真正喜欢的家的厨房或主浴室有些许不尽如人意的地方时，你肯定会感到有点失望。
不过一旦你安顿下来，你总是可以升级这些房间的。你不仅会有一个你喜欢的浴室或厨房，按照你的风格设计后，甚至你还可以增加你的房子的转售价值。
